Najgorsze mamy za sobą

Rozmowa z Andrzejem Łuczyszynem, dyrektorem zarządzającym spółki Nowy Adres, organizatora targów mieszkań w największych miastach w Polsce

Spotykamy się w Poznaniu na Wielkopolskich Targach Mieszkań. Które to dla Pana firmy targi tej jesieni?
– Tej jesieni to nasze pierwsze targi w Poznaniu, ale drugie organizowane tu przez naszą firmę w tym roku. W sumie w tym roku zorganizowaliśmy w całej Polsce dziewięć edycji Targów Mieszkań.

Czy ta jesienna edycja różni się w jakiś sposób od imprez organizowanych na wiosnę, bądź ubiegłej jesieni? Czy pokazuje jakieś zmiany na rynku mieszkaniowym?
– Z pewnością widać ożywienie na rynku. Moim zdaniem momentem przełomowym były już targi wiosenne. Podobnie jak w innych aglomeracjach – Wrocławiu, Warszawie czy Trójmieście – poznaniacy również wyruszyli na mieszkaniowe zakupy. Już na początku 2009 r. było widać, że najlepsze nieruchomości w najciekawszych lokalizacjach, o najbardziej funkcjonalnych projektach szybko znikają z rynku. Deweloperzy wstrzymali inwestycje, chcą najpierw sprzedać już wybudowane nieruchomości. Teraz widać tego efekty – jeśli ktoś chce czekać na dalsze spadki cen, może się niebawem okazać, że nie ma na co. Najlepszych i najbardziej popularnych mieszkań wciąż ubywa i nic nie wskazuje na to, aby sytuacja na rynku – jeśli chodzi o podaż – miała się diametralnie zmienić w ciągu najbliższego roku.

O czym to świadczy? Czy najgorsze na rynku mieszkaniowym mamy już za sobą?
– Moim zdaniem tak. Dochodzą do nas optymistyczne sygnały, że banki liberalizują swoją politykę kredytową nie tylko wobec indywidualnych kredytobiorców, ale także w stosunku do deweloperów. Mamy nadzieję, że znowu będą finansować inwestycje mieszkaniowe, że znowu deweloperzy będą mogli ruszyć z nowymi inwestycjami i że za rok, dwa podaż będzie znów rosła.

Czyli taniej już nie będzie?
– Na pewno nie w każdym segmencie rynku. Z pewnością nie mamy już co liczyć na obniżki w cieszącym się największym zainteresowaniem segmencie popularnym. Tanieć będą jedynie źle zaprojektowane i słabo zlokalizowane mieszkania z tzw. segmentu o podwyższonym standardzie, które nierzadko były oferowane klientom za ceny zupełnie nie współmierne do proponowanej jakości. Niektórzy deweloperzy w Polsce sprzedają mieszkania naprawdę już na granicy swojej opłacalności, ratując swoją płynność finansową.

Co w takim razie radzi Pan deweloperom? Powinni myśleć o nowych lokalizacjach, o nowych ofertach?
– Zdecydowanie tak. Nie taki diabeł straszny, jak go malują. Poznań i Trójmiasto to według nas dwa rynki, które jako pierwsze przezwyciężą kryzys na rynku mieszkaniowym. Spowolnienie w branży zaczęło się tu nawet wcześniej, niż kryzys na rynkach finansowych na Zachodzie. Lokalni deweloperzy szybko obniżyli ceny, co zintensyfikowało nieco sprzedaż i pozwoliło lepiej przygotować się do trudnej finansowo zimy na przełomie 2008 i 2009 roku. Wiosną, gdy w innych miastach deweloperzy lizali rany i szukali coraz większych oszczędności, w Poznaniu firmy deweloperskie mogły planować nowe inwestycje, żeby znowu poznaniacy mieli w czym wybierać. Popyt na mieszkania wzrasta – nie wykorzystać tego byłoby dużym błędem.

Nowy Adres organizuje targi mieszkań w kilku największych miastach Polski. Czy można dostrzec różnice w potrzebach mieszkaniowych mieszkańców Poznania, Warszawy, Wrocławia lub Trójmiasta? Czy miasta te mają jakąś swoją specyfikę?
– Raczej nie, potrzeby mieszkańców dużych polskich miast są bardzo podobne. Najbardziej poszukiwane są nieduże mieszkania z segmentu popularnego, w miarę możliwości dobrze zlokalizowane, dwu- i trzypokojowe, o niezbyt dużym metrażu, o powierzchni 40-60 metrów kwadratowych.
Natomiast na przestrzeni ostatnich dwóch-trzech lat daje się zaobserwować pewna tendencja dotycząca preferowanych typów nieruchomości. Z przygotowywanych przez nas co roku raportów „Polski Rynek Mieszkaniowy – popyt i preferencje nabywców” jeszcze dwa lata temu wynikało, że dość dużą popularnością cieszyła się budowa domów. Spora część potencjalnych nabywców w całej Polsce deklarowała chęć wybudowania domu, bądź to metodą gospodarczą, bądź zakupu gotowego budynku od generalnego wykonawcy. Obecnie ta tendencja odwraca się. Zwłaszcza ludzie młodzi, którzy planują zakup swej pierwszej nieruchomości, odchodzą od pomysłu budowy lub zakupu domu. Mieszkania staniały już na tyle, że znowu bardziej opłaca się kupić dobrze zlokalizowany i funkcjonalny lokal w mieście niż budować czy kupić dom. Nie bez znaczenia pozostają również dojazdy do pracy, korki, rosnące koszty eksploatacji.

Czyli cena pięknego widoku za oknem jest zbyt wysoka i wolą centra miast, gdzie bliżej do pracy i wszystkich miejskich atrakcji?
– Tak, w tej chwili młodzi ludzie szukają przede wszystkim mieszkań. Przy domach pozostali nieco starsi, którzy mają dość wielkomiejskiego zgiełku i chcieliby właśnie mieć ten malowniczy widok za oknami. A także przedstawiciele wolnych zawodów, którzy nie muszą rano dojeżdżać do pracy na wyznaczoną godzinę i nie muszą w szczycie stać w korkach. Oni również często przy zakupie czy budowie domu posiłkują się sprzedażą już posiadanych mieszkań.

Czy w takim razie według Państwa obserwacji i badań można powiedzieć, że na rynku mieszkaniowym następuje ożywienie, że sprzedaż będzie wzrastać?
– Nie chcę wydawać jakiś osądów, wszystko jednak na to wskazuje, że rynek odżyje. Uważam, że mieszkań w Polsce brakuje i deweloperzy powinni je budować. Problemem jest wciąż restrykcyjna polityka banków wobec statystycznych ,,Kowalskich”, którzy chcą zaciągnąć kredyt hipoteczny. Ale coraz częściej słyszymy, że kolejne banki wracają do udzielania kredytów nawet na 100 procent wartości inwestycji, bez wymogu wkładu własnego. To jest już światełko w tunelu.
Także media powinny nieco rozważniej wypowiadać się o rynku. Bo jeśli ciągle czytamy w prasie i internecie ,,nie kupuj, bo będzie taniej”, każdy potencjalny kupujący myśli, że jeśli jeszcze poczeka, to z pewnością zaoszczędzi. Tylko, że cena nie powinna być nigdy jedynym kryterium zakupu i jeśli ktoś będzie czekał w nieskończoność może się okazać, że z rynku zniknęły wszystkie najlepsze oferty i został tylko produkt drugiej i trzeciej jakości, w kiepskiej lokalizacji, słabo zaprojektowany itp.

A jaka jest Pańska ocena bieżących targów w Poznaniu?
– Jesteśmy bardzo zadowoleni z tej edycji targów. Od wystawców słyszymy, że ludzie, którzy odwiedzili naszą imprezę to bardzo konkretne osoby, które wiedzą czego szukają, zadają bardzo konkretne pytania. Są to ludzie, którzy nie są na pierwszym etapie szukania inwestycji mieszkaniowych, ale tacy, którzy już dokonują wyboru, mają swoje preferencje i próbują je realizować. Mówiąc krótko – są to potencjalni klienci.

Drukuj