Nie utrudniamy życia inwestorom

Rozmowa z Andrzejem Nowakiem, architektem miejskim w Poznaniu o zawiłościach procesu decyzyjnego w relacji urząd-deweloper

– Jestem przekonany, że nie można mówić o trudnościach wobec deweloperów ze strony urzędu, bo u nas nie występuje bezpośrednio deweloper, tylko klient. Klientami są głównie osoby prywatne, które budują domy, a jeśli są to inwestorzy instytucjonalni, to występują w ich imieniu przedstawiciele. Z reguły są to projektanci, którzy mają stosowne upoważnienia. Mamy też do czynienia z prawnikami, którzy reprezentują te firmy. I to te osoby z nami się kontaktują.
Wiele opinii, że są trudności i problemy wynika stąd, że upoważnieni do załatwienia spraw urzędowych przedstawiciele inwestorów są, niestety, bardzo często nieprofesjonalni i przekazują swym mocodawcom nieprecyzyjne, a także nieprawdziwe informacje o stanie spraw.
Dam przykład, który pokazuje na czym ten problem polega. W ubiegłym roku wybrane zostały nowe władze Wielkopolskiej Okręgowej Izby Architektów. We wnioskach przyjętych podczas zebrania wyborczego postulowano, miedzy innymi, żeby nowe władze pomogły członkom izby w kontaktach z urzędnikami administracji architektoniczno-budowlanej w rozwiązywaniu problemów. W tym celu zwrócono się do architektów, aby sporządzili katalog problemów, z którymi najczęściej mają do czynienia w kontaktach z urzędami. Po kilku miesiącach otrzymaliśmy informację z Rady Okręgowej Izby, że w jej ocenie ten katalog problemów wynika z nieznajomości przepisów i procedur, które powinni znać ci, którzy reprezentują inwestorów w urzędzie. Podobne zjawisko mogłoby wystąpić wśród radców prawnych, którzy mają jeszcze bardziej specyficzne podejście do wielu spraw.
I co się z tego urodziło? Uzgodniliśmy z Radą Izby, że trzeba architektów przeszkolić. Zaplanowaliśmy serię spotkań z radcą prawnym wydziału oraz inżynierem, który projekty przyjmuje. Zaplanowaliśmy je na kilkanaście osób, natomiast zainteresowanie przerosło oczekiwania. Odbyły się trzy wielogodzinne spotkania, na które przyszło ponad 100 młodszych i starszych architektów. W czasie tych wielu godzin rozmawialiśmy o problemach, które się pojawiają, i o sposobach ich rozwiązywania. Okazało się, że znajomość procedur pozostawia wiele do życzenia. A ponieważ procedury ciągle się zmieniają, stale trzeba je studiować, aby być w kursie spraw.

Jakie wobec tego są braki czy niedociągnięcia w dokumentach, które trafiają do urzędu?
– U nas w urzędzie są dwa piony, w których załatwiane są kierowane do wydziału sprawy. Są to: pion planowania przestrzennego i urbanistyki związany z wydawaniem warunków zabudowy oraz pion pozwoleń na budowę.
Pion budowlany jest precyzyjniej opisany w przepisach i bardziej szczegółowy, do tego ma wymóg terminowy – załatwiania spraw w ciągu maksymalnie 65 dni. Jeśli czas załatwienia sprawy jest dłuższy naliczana jest kara za przeterminowanie sprawy 500 zł dziennie. Wymóg ten powoduje, że procedury są ściśle przestrzegane. W ramach tych procedur są trzy momenty, kiedy może nastąpić zatrzymanie. Pierwszy to moment składania wniosku o pozwolenie na budowę. Wtedy sprawdzana jest, zgodnie z przepisami, jego kompletność. Jeśli jest niekompletny, to wysyłane jest wezwanie, aby w ciągu 7 dni wniosek uzupełnić. Takich przypadków jest sporo, bo wnioski, niestety, przychodzące do urzędu są bardzo często niekompletne. (Nawet kolegom architektom zdarza się dostarczać niekompletne wnioski).
Drugi moment, po skompletowaniu wniosku, to stwierdzenie w trakcie jego analizowania, że niektóre zagadnienia zostały w projekcie budowlanym niewłaściwie opracowane. Wtedy wydawane jest postanowienie o konieczności uzupełnienia dokumentacji. W postanowieniu wyznacza się termin wykonania poprawek – najczęściej kilka tygodni – które są potrzebne do naprawienia błędów. Bywają takie wnioski, które wymagają zmiany projektu, bo jeśli jest on niezgodny z planem miejscowym czy warunkami zabudowy, takiego projektu nie zmieni się w tydzień. Trzeba dać na to więcej czasu – powiedzmy 3 miesiące. To jest przerwa w procedurze, która nie liczy się do terminu urzędowego. Ale ktoś, kto złożył wniosek uważa, że to procedura, z winy urzędnika, bardzo długo trwa podczas kiedy nie są to trudności stwarzane przez urząd, ale konieczność dostosowania projektu do wymogów przepisów prawa.
Trzeci przypadek może nastąpić, gdy trzeba zasięgnąć opinii innego organu, na przykład konserwatora zabytków. Wtedy czas, kiedy konserwator rozpatruje wniosek, też się wyłącza z procedury. Wobec tego niektóre bardziej skomplikowane projekty wydają się być załatwiane zbyt długo.

Czy urząd robi coś, aby zniwelować te wszystkie problemy?
– Na stronie internetowej Wydziału Urbanistyki i Architektury mamy szczegółowe informacje o tym, jakie powinny być wnioski i co w nich powinno się znajdować. Klienci otrzymują wzory formularzy z instrukcją wypełnienia. Bardziej skomplikowane projekty konsultujemy na bieżąco, bo nasze Biuro Obsługi Mieszkańca (BOM) jest czynne przez wszystkie dni tygodnia w godzinach urzędowania. W tych dniach, z wyłączeniem środy, kierownicy oddziałów konsultują projekty. Polecam każdemu, kto ma skomplikowany projekt, aby przyszedł na taką konsultację, wtedy pracownik sprawdzi przed złożeniem wniosku czy jest on kompletny, aby uniknąć korespondencji i wzywania do uzupełniania. O tym też mówiliśmy na spotkaniach z architektami. Nie jesteśmy zainteresowani, aby przedłużać procedury i je utrudniać. Wprost przeciwnie. Czasem mamy kłopoty z wnioskodawcami, którzy przynoszą za obszerne projekty, zawierające rzeczy zbędne, a nie zawierające elementów istotnych i potrzebnych.
Do tego dochodzi jeszcze kwestia interpretacji prawa. Dotyczy to na przykład planów miejscowych. Tekst planu obowiązuje tak, jak treść przepisów ustawowych z dziennika ustaw. Często występują tu problemy ze zrozumieniem logiki funkcjonowania przepisów. Każdy ma prawo być adwokatem we własnej sprawie i interpretować prawo tak, jak je rozumie. A często, niestety, rozumie opacznie.
Zapewniam jednak, nieprawdą jest przeświadczenie, że my mamy przyjemność, aby czynić trudności i przedłużać załatwienie sprawy. Po tej serii spotkań z architektami uznaliśmy, że dzięki takim spotkaniom będziemy mieli mniej pracy.

Druga kwestia do zagadnienia urbanistyczne, czyli wydawanie warunków zabudowy…
– Tu niestety jest trudniej. Ustawa przewiduje dwie sytuacje. Kiedy jest miejscowy plan zagospodarowania sytuacja jest oczywista, choć wnioskodawcom nieraz wydaje się, że to prawo miejscowe zapisane w planie jest takim miękkim prawem. Że jest mniej ważne niż zapisane w ustawach i że można je modyfikować, że jedynie od mojej czy innych urzędników dobrej woli, zależy czy będziemy je w określony sposób kształtować i interpretować. Jeśli w planie jest zapisane, że budynek może mieć maksymalną wysokość 18 metrów, to wydawałoby się być oczywistym, że nie może on mieć 22 metrów wysokości. A naszym wnioskodawcom wydaje się, że można o tym dyskutować. Więc niby w przypadku istnienia planów miejscowych sytuacja jest prostsza, ale jeśli plan nie przystaje do oczekiwań inwestora, to egzekwowanie przez urzędnika wymogów planu jest przez niego traktowane jako rzucanie kłód pod nogi i tworzenie barier inwestycyjnych.
Trudniej jest, gdy trzeba wydać warunki zabudowy w formie decyzji administracyjnej, która opiera się nie na prawie miejscowym, lecz na analizie urbanistycznej i wnioskach z tej analizy. Tutaj pole do dyskusji jest niezwykle obszerne. Można bowiem znaleźć wielu fachowców, którzy z tej samej sytuacji będą wyciągali różne wnioski. Praktycznie każda decyzja, która nie odpowiada wnioskodawcy jest kontestowana i dyskutowana. W związku z tym procedury trwają znacznie dłużej. Często angażowane jest Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Są też często wątpliwości co do przyjętych procedur, zmienia się orzecznictwo. Te watki są najczęściej podnoszone w procedurze odwoławczej. Szuka się przeróżnych argumentów, aby zrealizować swój cel. Uaktywniają się różne lobby, odkrywane są siedliska nietoperzy lub, jak ostatnio, pojawiają się słynne traszki.

Jednym z warunków zabudowy miejskiej jest obecnie zapewnienie odpowiedniej ilości miejsc parkingowych w stosunku do ilości mieszkań. Jak te wskaźniki obecnie kształtują się?
– W Poznaniu Rada Miasta uchwaliła politykę parkingową, w której dla określonych obszarów ustalono wskaźniki, jakie są uwzględniane we wszystkich decyzjach o warunkach zabudowy. W obszarze śródmiejskim są one nieco łagodniejsze, ten wskaźnik wynosi jedno miejsce do parkowania na jedno mieszkanie, a na pozostałym obszarze miasta jest wyższy – 1,5 miejsca na mieszkanie i z tym są problemy.
W tej chwili pracujemy nad wnioskami do zmiany polityki parkingowej. Kiedyś nie można było budować w śródmieściu, bo nie było tam odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Ponieważ budowa podziemnych miejsc parkingowych w kamienicach śródmiejskich jest trudna technicznie i – jak się dziś uważa – nieuzasadniona, nie będziemy, jak się wydaje, docelowo, wymagać budowy takich parkingów. Trzeba będzie realizować miejsca postojowe w określonych miejscach na obrzeżu ścisłego centrum miasta w rejonie ringu Stübbena w obiektach takich jak pod placem Wolności.
Wskaźnik 1,5 miejsca parkingowego na mieszkanie poza obszarem śródmiejskim też jest powszechnie krytykowany. Przytoczmy taką sytuację. Jeśli w sąsiedztwie osiedla domów jednorodzinnych zanosi się na inwestycję wielomieszkaniową, to natychmiast właściciele domów jednorodzinnych protestują twierdząc, że z tego powodu przybędzie w pobliżu ogromna ilość parkujących samochodów. Natomiast nasze badania wskazują, że w domu wielorodzinnym z 50 mieszkaniami jest 25 samochodów, a w osiedlu 20 jednorodzinnych domów szeregowych jest samochodów 60. A więc sytuacja jest dokładnie odwrotna niż się wydaje.

Drukuj