Popyt, plany i preferencje nabywców mieszkań

Firma Nowy Adres wraz z niezależnym instytutem badawczym SMG/KRC przeprowadziła już piątą edycję badań ,,Polski Rynek Mieszkaniowy – popyt i preferencje nabywców”. Wywiady zrealizowano on-line metodą Computer Assisted Web Interviewing (CAWI) na losowej próbie 1500 gospodarstw domowych. Po 300 wywiadów przeprowadzono w pięciu miastach: Warszawie, Poznaniu, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście. Odpowiedzi udzielały osoby odpowiedzialne lub współodpowiedzialne za podejmowanie decyzji dotyczących dużych wydatków w wieku od 25 do 65 lat. Badanie przeprowadzono między 1 a 10 listopada br. 62 proc. ogółu badanych to osoby żyjące w związkach małżeńskich. W związkach nieformalnych pozostawało 16 proc. respondentów, a osoby stanu wolnego stanowiły 11 proc.

Jak mieszkają?

Respondenci zamieszkiwali głównie w zabudowie wielorodzinnej. Blisko połowa ogółu badanych (49 proc.)mieszka w budynkach wielorodzinnych do 4-5 kondygnacji, a 25 proc. w wyższych. W domach wolno stojących mieszka 18 proc. ogółu, natomiast najniższy jest odsetek mieszkających w bliźniakach i segmentach (6 proc.).
Wyraźne różnice pomiędzy miastami w rodzaju zabudowy widoczne są w Warszawie, gdzie odsetek mieszkających w zabudowie wielorodzinnej wysokiej jest nadal istotnie wyższy niż w pozostałych miastach (33 proc.), co wskazuje na dominujący typ zabudowy w stolicy. Najbardziej zbliżona do ogółu jest zabudowa Poznania, podczas gdy w Krakowie wyższy od przeciętnej jest odsetek osób mieszkających w domach wolno stojących (26 proc.), zaś w Trójmieście oraz Wrocławiu zdecydowanie dominuje niższa zabudowa wielorodzinna.
W małych mieszkaniach, do 50 m kw. mieszka 31 proc. ogółu badanych, 44 proc. – w mieszkaniach o powierzchni od 50 do 90 m kw., a 20 proc. w mieszkaniach lub domach większych. Średnia powierzchnia lokali zajmowanych przez respondentów wynosi 76 m kw. – najniższa średnia była we Wrocławiu (72 m kw.).
W badanych miastach respondenci najczęściej mieszkali w lokalach 2- i 3-pokojowych (32 i 36 proc.). W Warszawie istotnie mniej osób mieszka w lokalach 5-pokojowych. W Poznaniu istotnie więcej osób mieszka w lokach 4-pokojowych, w Krakowie istotnie więcej mieszka w lokalach mających więcej niż 5 pokoi, a w Trójmieście istotnie więcej zajmuje lokale 3-pokojowe.
Około połowa badanych w obecnym miejscu mieszka do 10 lat, w tym co trzeci do 5 lat. Osób mieszkających w danym lokalu od 21 do 30 lat było 15 proc., natomiast odsetek tych, którzy w obecnym miejscu mieszkają ponad 30 lat wyniósł 13 proc.
Najczęściej badani są współwłaścicielami (33 proc.) lub wyłącznymi właścicielami (29 proc.) lokali, w których mieszkają. Blisko co ósmy lokal był własnością członka rodziny (14 proc.). W stosunku do ogółu badanych odsetek respondentów wynajmujących lokum był najwyższy w Poznaniu (17 proc. wobec 11 proc.). We Wrocławiu, w porównaniu do pozostałych miast, istotnie wyższy był odsetek osób mieszkających w lokalach spółdzielczych (16 proc. wobec 11 proc.).

Co kupili?

Dziewięć proc. badanych zadeklarowało, że kupili lub wybudowali lokum w ciągu ostatniego roku. Nie ma pod tym względem istotnych różnic pomiędzy mieszkańcami pięciu badanych miast.
W 2011 roku, tak jak w latach ubiegłych, osoby które kupiły lub wybudowały dom, preferowały budynek wolno stojący (76 proc.). Tu również sytuacja w poszczególnych miastach jest podobna. 40 proc. wszystkich zakupionych nieruchomości zlokalizowana jest w mieście, około 1/3 na obrzeżach miasta, a co czwarta poza miastem (23 proc.). Znacząco mniej nieruchomości kupionych za miastem odnotowano w Trójmieście (8 proc.).
Co czwarty badany przy zakupie nieruchomości korzystał z pośrednictwa agencji.
Średnia powierzchnia zakupionych mieszkań wynosi 59,7 m kw. Jednocześnie wzrósł odsetek kupionych mieszkań o powierzchni 41-60 m kw. Średnia powierzchnia nabytego domu to 161 m kw., zaś kupionej działki – 1134 m kw.
Do najważniejszych powodów zainwestowania w lokum wymienianych jako pierwsze należą: chęć usamodzielnienia się, chęć zamiany mieszkania na dom oraz chęć zamiany lokum na większe. W porównaniu z rokiem 2010 istotnie wzrósł odsetek osób, które jako główny powód podały potrzebę zamieszkania na swoim. Możliwość podania kilku powodów nie wpłynęła znacząco na zmianę rankingu.

Jak finansowali?

Podobnie jak w latach ubiegłych nieruchomości finansowane były głównie kredytami bankowymi. Prawie 1/3 zaciągnęła kredyty do 80 proc. wartości nieruchomości, a co czwarty pożyczył co najmniej 80 proc. kosztu nieruchomości. 38 proc. badanych kupiło nieruchomość bez kredytu. Średnia wartość zaciągniętego kredytu wyniosła 378,61 tys. zł.
Prawie 40 proc. badanych zadeklarowało, że przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości przyszło im obniżyć swe oczekiwania co do zakupu. Osoby, które obniżyły swe oczekiwania najczęściej decydowały się na mniej prestiżową dzielnicę (25 proc.), czy budynek o niższym standardzie (17 proc.). Rzadziej decydowano się na kupno mniejszego mieszkania: o mniejszym metrażu (15 proc.) lub mniejszej liczbie pokoi (9 proc.).
Wśród osób, które nie weszły w posiadanie lokum lub nie są w trakcie tego procesu 28 proc. zadeklarowało, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy miało w planie zakup lub budowę, lecz z różnych względów zrezygnowało z tego. Rok wcześniej odsetek rezygnacji wyniósł 34 proc.
Co trzecia rezygnacja spowodowana była zbyt wysokimi cenami nieruchomości. Drugim w kolejności powodem był brak zdolności kredytowej (23 proc.). Dla co piątego powodem rezygnacji było zbyt wysokie oprocentowanie kredytów (21 proc.) oraz obawa przed utratą pracy (20 proc.). W porównaniu z rokiem 2010 istotnie wzrósł odsetek wskazań na trudności ze sprzedażą obecnej nieruchomości, a istotnie spadł odsetek osób, które jako powód rezygnacji wskazały zbyt wysokie ceny nieruchomości.

Co planują?

35 proc. ogółu badanych, którzy nie kupili lub nie wybudowali nieruchomości, zadeklarowało taki zamiar w ciągu najbliższych 3 lat. To mniej, niż rok wcześniej, kiedy deklarację taką złożyło 42 proc. badanych. Badani pytani o termin realizacji planów związanych z rozpoczęciem inwestycji najczęściej wskazywali nadal okres 2-3-letni. W ciągu najbliższego roku zakup nieruchomości planowało 18 proc. pytanych. W Warszawie istotnie częściej niż w całej próbie respondenci planowali zakup nieruchomości w ciągu 13-24 miesięcy.
Najczęściej planowaną inwestycją w ciągu najbliższych trzech lat okazał się zakup mieszkania na rynku wtórnym (23 proc.) lub nowo wybudowanego mieszkania (22 proc.). Znacznie mniej planuje zrealizowanie droższych inwestycji: zakup domu na rynku wtórnym (9 proc.), zakup domu od dewelopera (8 proc.) lub od osoby prywatnej (2 proc.).
W porównaniu z 2010 rokiem istotniej mniej osób planuje kupić działkę pod budowę domu, a istotnie więcej – wybudować dom samodzielnie.
Podobnie jak przed rokiem badani pytani o główny cel zakupu planowanej nieruchomości najczęściej wymieniali chęć zamiany na większe lokum (21 proc.). Istotnie częściej wskazywali ten powód mieszkańcy Wrocławia (23 proc.). W kolejnych miastach znalazła się chęć zamieszkania na swoim (19 proc.). Wyraźnie częściej ten powód wskazywali mieszkańcy Krakowa (35 proc.). Trzecim z wymienianych powodów była chęć zamiany mieszkania na dom (15 proc.).
W ciągu ostatnich czterech lat utrzymuje się odsetek osób (około 1/3 badanych), które zamierzają skorzystać z pośrednictwa agencji nieruchomości przy zakupie.
Na zakup lub budowę najczęściej zamierzają zaciągnąć kredyt (65 proc.). Ten zamiar istotnie częściej wskazywali mieszkańcy Wrocławia, a istotnie rzadziej – Poznania.
Rzadziej źródłem finansowania inwestycji będą oszczędności. Trzecim źródłem zakupu pozostaje nadal sprzedaż dotychczasowego mieszkania lub domu (34 proc.). Istotnie rzadziej to źródło finansowania wskazywali mieszkańcy Krakowa i Trójmiasta.
W obecnym badaniu 13 proc. respondentów pieniędzmi z kredytu zamierza sfinansować do 30 proc. wartości nieruchomości, a 28 proc. badanych planuje, że kredyt pokryje od 31 do 60 proc. kosztów zakupu. Odsetek badanych, którzy kredytem zamierzają sfinansować 61-80 proc. inwestycji wynosi 16 proc., a tych, którzy chcą skredytować niemal całość jest 29 proc.
Średnia wielkość planowanego mieszkania to około 61,5 m kw. Średnia wielkość mieszkania, jakie planują kupić mieszkańcy Warszawy i Krakowa jest istotnie niższa od średniej w próbie (55 i 54,9 m kw.). Natomiast średnia wielkość mieszkania planowanego przez mieszkańców Poznania wynosi 70,7 m kw.
Dom, jaki planują uzyskać badani ma średnio 132,1 m kw., zaś działka – 998,4 m kw.
Podobnie jak w 2010 r. 43 proc. badanych, planujących zakup czy budowę nieruchomości oczekuje, że będzie ona zlokalizowana w mieście. 35 proc. respondentów chciałoby, aby ich nowa nieruchomość była położona na obrzeżach miasta, a 22 proc. wolałoby, aby była zlokalizowana w pewnym oddaleniu od miasta. Wśród mieszkańców Krakowa istotnie mniej było tych, którzy planowali lokalizację nowej nieruchomości na obrzeżach miasta.
Szacunkowy średni koszt nabycia planowanej nieruchomości wynosi około 369 tys. zł.
Z przeprowadzonych badań wynika również, że zbliżamy się do modelu włoskiego w organizacji życia rodziny. Dorosłe dzieci dłużej zamieszkują ze swymi rodzicami. Zmniejszyła się ilość mieszkań kupowanych dla dziecka na start. Dzieci rodzą się coraz później, wiek rodziców w chwili pojawienia się pierwszego dziecka wzrasta.
– Mamy do czynienia z przemianą mentalną runku, na który wkracza niepewność. Nieruchomość przestaje być opłacalną inwestycją, spada wielkość kupowanych mieszkań – ocenia Piotr Ciacek z Millward Brown SMG/KRC, który na zlecenie Nowego Adresu przeprowadził badania.

Klient na kilkuletniego volkswagena

Opracowany raport stał się tematem dyskusji podczas zorganizowanej przez Nowy Adres konferencji Polski Rynek Mieszkaniowy.
Dyskutanci podkreślali, że klienci stają się coraz bardziej wymagający. Co prawda budżety miesięczne rosną, ale klientów stać na takie same mieszkania. Na rynku jest coraz większa konkurencja sektora wtórnego, na który trafiają kilkuletnie mieszkania.
Zdaniem Marty Kosińskiej, analityka portalu Szybko.pl na tej platformie 56 proc. kupujących stanowią mieszkańcy miejscowości poniżej 50 tys. mieszkańców, którzy przyjechali do dużych miast i są potencjalnymi kupującymi.
– W minionych latach kupowano mieszkania na wyrost, teraz według tego, na co kogo stać. Klienci szukają tańszych ofert, 85 procent poszukujących chce kupić lokal do 400 tys. złotych – ocenia Marcin Drogomirecki z Oferty.net.
Kupujący chcą mieć jak najwięcej pokoi w mniejszym metrażu. Przywiązują też większą wagę do funkcjonalności mieszkania, niż jego lokalizacji. W miastach rozpiętość cenowa pomiędzy lokalizacjami zmniejsza się. Badane miasta mają jasno określone ,,złe dzielnice”, w pozostałych lokalizacja nie ma większego znaczenia – podkreślali dyskutanci. Liczy się natomiast dogodna komunikacja.
Zdaniem uczestników dyskusji spada zainteresowanie domami. Rynek wtórny w tym segmencie jest płytki, trudno znaleźć klienta na dom. Domy oddalone są od centrum, co powoduje określone problemy z dojazdem. Dlatego zakup nie bywa atrakcyjny.
– Domy są bardzo drogie, w dużych miastach to głównie marzenie – stwierdza Marta Kosińska.
Większość ofert domów to segmenty lub bliźniaki. Tymczasem z badań wynika, że klienci marzą o domach wolno stojących – zauważa Katarzyna Cyprynowska, prezes spółki Nowy Adres.
– Deweloperzy oferujący drogie domy w ogrodzonych oazach nie mogą liczyć na duże zainteresowanie. Innym produktem jest bliźniak lub szeregowiec. Ale za niższą cenę inaczej wybudować się nie da – odpowiada Łukasz Madej, prezes spółki ProDevelopment. – To też kwestia zapisów w planach miejscowych gmin, określających minimalne powierzchnie działek przy domach wolno stojących na 1,5-2 tysiące metrów kwadratowych. Takie posesje trudno sprzedać. 28-metrowa kawalerka w bloku nie jest substandardem, a 600-metrowa działka – tak.
Czy oferty na rynku dopasowane są do oczekiwań klientów?
– Inwestycje są planowane z wyprzedzeniem 2-3-letnim. W tym czasie rynek popytu zmienił się. Ale po raz pierwszy mamy dużą podaż i klient może znaleźć to, co chce – ocenia Piotr Ciacek.
– Teraz jest klient na kilkuletniego volkswagena. Zmniejsza się populacja i będzie mniej migracji. Ponadto ,,umowy śmieciowe” mogą uniemożliwiać zaciąganie kredytów – dodaje Łukasz Madej.

Drukuj