Tegoroczny maj przebiegał pod znakiem dopływu nowej oferty na rynek. Dla przykładu w Warszawie padł rekord – do kupienia jest 18.000 mieszkań, spośród których mogą wybierać potencjalni nabywcy. Deweloperzy poczuli wiatr w żaglach i starają się wykorzystać wszelkie swoje zasoby – głównie tanie grunty, ale także możliwości i doświadczenie, aby wybudować mieszkania dopasowane do potrzeb klientów.
Jesteśmy obecnie w czasie, kiedy rynek prezentuje relatywnie wysoką i ustabilizowaną płynność obrotu. Otwiera to dużą szansę na zapewnienie odpowiednich przychodów budowniczym mieszkań. Dotyczy to jednak tylko tych deweloperów, którzy potrafią wyjść naprzeciw wymaganiom nabywców. Preferencje kupujących sprowadzają się dzisiaj głównie do ceny, ale mówiąc najbardziej precyzyjnie – poszukiwane są mieszkania dostarczające maksymalną użyteczność za jak najniższą cenę. Najchętniej wciąż sprzedają się lokale dwu- i trzypokojowe, przy czym wielkość ,,dwójki” to najwyżej 45 metrów kwadratowych, a ,,trójki” – 60 mkw. Na cenę składa się bowiem zarówno cena jednostkowa, jak i wielkość kupowanego mieszkania.
Średnia cena nowych mieszkań dostępnych w ofercie w siedmiu głównych miastach w Polsce na koniec maja 2011 roku sięgała 7.193 zł/mkw. i była o 1,7 proc. wyższa od cen odnotowanych na koniec kwietnia 2011. Zaobserwowano niewielkie odbicie poziomu ceny oferty mieszkań i ceny mieszkań sprzedanych. Oprócz wprowadzania do sprzedaży nowych, tanich projektów w segmencie popularnym zaobserwowano pojawienie się nieco innej propozycji dla klientów, a mianowicie projektów nieco droższych, zlokalizowanych bliżej centrum.
W Warszawie dotyczy to na przykład ofert na Woli. Nadal są to inwestycje w segmencie popularnym, ze strukturą mieszkań pod względem liczby pokoi i metrażu odpowiadającą oczekiwaniom klientów. Jednakże z uwagi na bliskość ścisłego centrum miasta, obiektów handlowych i dobre połączenie komunikacyjne z innymi rejonami cena w tych inwestycjach jest wyższa i wpływa na cenę mieszkań w całym mieście.
Sytuacja cenowa w poszczególnych miastach wygląda następująco:
miasto |
cena oferty mieszkań |
cena mieszkań sprzedanych |
cena mieszkań sprzedanych/ |
Katowice |
4969 |
5218 |
5,0% |
Kraków |
7047 |
6741 |
-4,3% |
Łódź |
5261 |
5153 |
-2,1% |
Poznań |
6478 |
6205 |
-4,2% |
Gdańsk |
5848 |
5585 |
-4,5% |
Warszawa |
8393 |
7896 |
-5,9% |
Wrocław |
6748 |
6050 |
-10,3% |
aglomeracja warszawska |
7943 |
7428 |
-6,5% |
aglomeracja trójmiejska |
5996 |
5421 |
-9,6% |
aglomeracja śląska |
4728 |
4777 |
1,0% |
średnia dla 7 aglomeracji |
7193 |
6744 |
-6,2% |
Ĺšródło: redNet Consulting na podstawie danych tabelaofert.pl
W ostatnim miesiącu różnica pomiędzy średnią ceną oferty a średnią ceną mieszkań sprzedanych wzrosła. W maju pierwszy z tych wskaźników przewyższał drugi o 6,2 proc. Tak więc na rynku pojawiły się nieco droższe projekty, ale akceptacja wyższego poziomu cenowego przez klientów następuje powoli. Nadal jednak deweloperzy starają się reagować na sytuację na rynku i kształtować cenę oferty na poziomie możliwym do przyjęcia przez nabywców. Różnice pomiędzy obydwoma wskaźnikami oprócz Wrocławia wszędzie były jednocyfrowe.
W maju jedynie w Krakowie, Poznaniu i aglomeracji śląskiej odnotowano spadek ceny ofertowej mieszkań. W Katowicach nadal sprzedają się mieszkania droższe niż średnia oferta (o 5,0 proc.). Wynika to jednak z niewielkiej podaży nowych mieszkań wprowadzonych na rynek po kryzysie. Stąd nawet sprzedaż kilku droższych mieszkań mocno wpływa na wskaźniki cenowe.
Przy znacznej liczbie wprowadzanych na rynek inwestycji w Gdańsku i we Wrocławiu nastąpił ponad 3-proc. wzrost ceny ofertowej mieszkań. Przy wyprzedaży najtańszej oferty na rynku pozostają nieco droższe projekty. Ponadto pojawiające się na rynku nowe inwestycje pod względem cenowym w niektórych przypadkach dość znacznie przewyższają dotychczasowe najtańsze oferty.
miasto |
cena oferty mieszkań |
cena mieszkań sprzedanych |
zmiana ceny oferty mieszkań maj/kwiecień |
zmiana ceny mieszkań sprzedanych maj/kwiecień |
Katowice |
4969 |
5218 |
0,9% |
0,1% |
Kraków |
7047 |
6741 |
-0,1% |
-2,2% |
Łódź |
5261 |
5153 |
1,2% |
-1,0% |
Poznań |
6478 |
6205 |
-0,2% |
-2,9% |
Gdańsk |
5848 |
5585 |
3,2% |
0,1% |
Warszawa |
8393 |
7896 |
1,3% |
-1,4% |
Wrocław |
6748 |
6050 |
3,2% |
0,9% |
aglomeracja warszawska |
7943 |
7428 |
2,5% |
1,0% |
aglomeracja trójmiejska |
5996 |
5421 |
2,2% |
0,3% |
aglomeracja śląska |
4728 |
4777 |
-0,9% |
2,8% |
średnia dla 7 aglomeracji |
7193 |
6744 |
1,7% |
0,8% |
Ĺšródło: redNet Consulting na podstawie danych tabelaofert.pl
Przy analizie wymienionych wskaźników należy zwrócić uwagę na zauważalne różnice między majem a kwietniem. Średnia cena mieszkań oferowanych przez deweloperów w największych polskich miastach wzrosła o 1,7 proc. w porównaniu do kwietnia, natomiast wskaźnik przeciętnej ceny mieszkań sprzedanych spadł o 0,8 proc. Biorąc pod uwagę średnią cenę oferty należy zauważyć wzrost w Gdańsku i we Wrocławiu (po +3,2 proc.), właściwie brak zmian w Krakowie (-0,1 proc.) i w Poznaniu (-0,2 proc.) oraz zauważalny spadek w aglomeracji katowickiej (-0,9 proc.). Spore zmiany dotyczą miast ze znacznymi terenami podlegającymi rozbudowie, np. w Gdańsku tereny Chełma, a we Wrocławiu Krzyków i Fabrycznej.
W przypadku zmian w cenie mieszkań sprzedanych w porównaniu do kwietnia największą różnicę zanotowano w Poznaniu (-2,9 proc.) oraz w aglomeracji śląskiej (+2,8 proc.). W przypadku Poznania wynika to z nieco słabiej reprezentowanej niż w innych miastach (Warszawa, Gdańsk, Kraków) nowej oferty, dopasowanej do oczekiwań klientów. Nabywanie przez klientów lokali po wyższych cenach niż w kwietniu zanotowano w Katowicach (+0,1 proc.), Gdańsku (+0,1 proc.) oraz we Wrocławiu (+0,9 proc.).
Dzięki dobrym wynikom sprzedażowym w ostatnich miesiącach wielu deweloperów wprowadza na rynek nowe projekty, co przyczynia się do wzrostu podaży na rynku. Pojawiające się projekty są nadal tanie, dopasowane do oczekiwań klientów zarówno pod względem charakteru zabudowy, jak również metrażu czy liczby pokoi w mieszkaniach. Coraz częściej jednak nawet w ramach segmentu popularnego pojawiają się projekty odpowiadające jeszcze innym potrzebom klientów: zapewnienie terenów zielonych, realizacja placu zabaw czy zadbanie o kameralność zabudowy.
Średnia cena oferty utrzymuje się na podobnym poziomie, ale wprowadzane na rynek projekty, lepiej zlokalizowane to znaczy bliżej centrum są nieco droższe. Stąd też wzrost ceny ofertowej mieszkań. Nie wynika to jednak z podwyżek cen mieszkań w dotychczas oferowanych projektach. Przy wyprzedaży tanich mieszkań i pojawieniu się lepiej zlokalizowanych, nieco droższych projektów cena ofertowa mieszkań nieco rośnie. W przypadku ceny mieszkań sprzedanych nie należy się spodziewać znacznych zmian tego wskaźnika, gdyż nadal patrząc na 7 największych aglomeracji akceptowalny poziom cen dla klientów znajduje się nieco powyżej 6.700 zł/mkw.
Kilka słów o sprzedaży mieszkań w wybranych miastach
Na koniec kwietnia 2011 r. w ofercie mieszkaniowej w Warszawie dostępnych było około 16.500 lokali. Najszerszą ofertą dysponowała dzielnica Wola (2100 lokali), Mokotów (2000 lokali) i Białołęka (1850 lokali). Najmniej lokali do zaoferowania posiadali deweloperzy działający na obszarze Saskiej Kępy, Pragi Północ i Rembertowa. Rok wcześniej miała miejsce podobna sytuacja: dzielnice Wola, Mokotów czy Białołęka posiadały również największą ofertę i udział w całkowitej ofercie miasta.
W ciągu kwietnia 2011 w całej Warszawie sprzedało się około 950 lokali w ujęciu netto; ten wynik jest o ponad 13 proc. wyższy od odnotowanego rok wcześniej, gdzie sprzedaż kształtowała się na poziomie 840 lokali. Największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszyła się Wola, Mokotów oraz Wilanów – tam odnotowano najwięcej transakcji w kwietniu br. Coraz więcej potencjalnych nabywców kupuje też mieszkania w dzielnicach bardziej oddalonych od centrum, jak Bielany, Targówek czy Bemowo, co potwierdzają wyższe słupki sprzedaży względem poprzedniego roku. Zainteresowanie wśród klientów spadło natomiast zdecydowanie w dzielnicy Ursus oraz Praga Południe. O ile na Ursusie jest to pochodną mniejszej liczby mieszkań w ofercie, to Praga Południe zmaga się z ewidentnym spadkiem popularności – mieszkań w ofercie wcale tam nie brakuje.
Na rynku krakowskim odnotowano prawie 6600 mieszkań w ofercie czyli o 25 proc. więcej niż w kwietniu 2010 r. Najchętniej sprzedawały się mieszkania na Dębnikach, Prądniku Białym i Czerwonym oraz w Bronowicach. Dzielnice te charakteryzują się bardzo dużym udziałem w całkowitej ofercie mieszkań oferowanych przez deweloperów. Najmniejsze zainteresowanie odnotowano w dzielnicy Wzgórza Krzesławskie, Nowa Huta oraz Bieńczyce. Nawiązując do poprzedniego roku, utrzymuje się tendencja małego zainteresowania tymi dzielnicami. Powodem tego nie jest cena, która jest relatywnie niższa w stosunku do innych dzielnic, lecz lokalizacja (w każdej z dzielnic – z innych powodów).
Kwiecień 2011 na rynku wrocławskim zamyka się liczbą prawie 160 inwestycji, z całkowitą ofertą mieszkań na poziomie niecałych 6400 lokali. W poprzednim roku odnotowano 4000 lokali – sytuacja ta potwierdza zainteresowanie deweloperów rynkiem wrocławskim. Tradycyjnie, najwięcej mieszkań do wyboru mieli klienci na Krzykach oraz położnej w zachodnio-południowej części Wrocławia – Fabrycznej. Również w tych dzielnicach odnotowano największą sprzedaż, przy czym na Fabrycznej jest to ponad 119-proc. wzrost sprzedaży względem kwietnia poprzedniego roku. Wzrost oferty oraz sprzedaży nastąpił również w dzielnicy Stare Miasto, gdzie pojawiają się inwestycje bardziej dopasowane do wymagań kupujących. Warto tu również podkreślić utrzymujący się niski poziom sprzedaży na Psim Polu w stosunku do powierzchni dzielnicy (stanowiącej około 1/3 obszaru Wrocławia).
Obecnie Wrocław jest trzecim miastem po Warszawie i Krakowie, w którym deweloperzy tak intensywnie inwestują. Przy obecnym niskim poziomie cen, dużym udziale mieszkań z segmentu popularnego oraz bogatej ofercie lokali możemy liczyć na podtrzymanie się obecnego tempa sprzedaży. W kolejnym miesiącu przewidywany jest wzrost oferty mieszkaniowej, wielu deweloperów w przypadku Krakowa czy Wrocławia planuje rozpoczęcie nowych inwestycji lub kontynuacje poprzednich etapów.
Raport redNet Consulting – Rynek mieszkaniowy w maju 2011 roku