Spółka powiększy możliwości inwestycyjne

Rozmowa z Jarosławem Puckiem, dyrektorem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu o przekształceniu firmy miejskiej w spółkę

Władze Poznania planują przekształcenie Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w spółkę prawa handlowego. Czemu to ma służyć?
– Ma to służyć zwiększeniu możliwości korzystania z naszego zasobu, a konkretnie z przychodów, które mamy. ZKZL od kilku już lat przeznacza rocznie około 5 milionów złotych na inwestycje. Warto pamiętać o tym, że pieniądze, które pochodzą z budżetu na budownictwo komunalne nie stanowią równowartości 100 procent kosztów samych inwestycji. ZKZL dokłada do tego rocznie około 30 procent.

Skąd te pieniądze pochodzą?
– Z czynszów. To są pieniądze wypracowane, my je musimy zarobić.

Czyli z gospodarki lokalowej?..
– Tak, to jest zasób, który posiadamy i z tego jesteśmy w stanie wygospodarować 5 milionów złotych rocznie na inwestycje. Natomiast jako zakład budżetowy te pieniądze możemy wydawać jedynie w reżimie finansów publicznych, czyli zaplanować i wydać. Natomiast jeśli te 5 milionów moglibyśmy przeznaczyć rocznie na obsługę zadłużenia, to od razu powoduje, że potencjał jest większy, czyli więcej moglibyśmy zbudować. I tak naprawdę całe przekształcenie służy temu, żeby spółka mogła zaciągać kredyty, ale sama je oczywiście spłacać.
Analiza nasza pokazuje, że to jest możliwe. Samo przekształcenie da możliwość zaciągnięcia kredytu, co spowoduje, że budowa 400 mieszkań jest w absolutnym zasięgu spółki i sama będzie ona mogła kredyt spłacić. Nawet zakładając kredyty komercyjne 10-letnie. Czyli założenia nasze przyjęliśmy bardzo ostrożnie, bo już wiemy, że moglibyśmy pozyskać kredyty na okres 20 lat, ale przyjęliśmy raczej pesymistyczne założenia, żeby nie przesadzić.
I te 400 mieszkań jesteśmy spokojnie w stanie sami wybudować i spłacić kredyt. Ta analiza zmierzała ku temu, aby znaleźć najlepszy bilans między możliwością spółki a możliwością budżetu miasta. I okazało się, że gdybyśmy wybudowali tych mieszkań 1000, to będzie potrzebne wsparcie z budżetu miasta, czyli sama spółka tego już nie udźwignie. Natomiast przy wsparciu z budżetu miasta na poziomie 1,5-2 miliony złotych – czyli relatywnie niedużo z punktu widzenia budżetu miasta – jesteśmy w stanie zrealizować inwestycję 1000 mieszkań, czyli inwestycję o wartości około 120 milionów złotych w perspektywie 5-6 lat.

To będą mieszkania komunalne do wynajęcia?
– Tak jest. Absolutnie nie zakładamy jakiejkolwiek działalności komercyjnej, mówimy wyłącznie o realizacji budownictwa komunalnego na potrzeby mieszkańców. Z założeniem takim, że docelowo my potrzebujemy więcej lokali socjalnych. Natomiast inwestowanie w budownictwo komunalne powoduje, że możemy przenosić z mieszkań, które dziś potencjalnie mogłyby być lokalami socjalnymi, ale zajęte są przez najemców komunalnych. Przenosząc ich do nowych zasobów, mieszkania, które oni zostawiają przekształcamy na lokal socjalny. I po tych inwestycjach, które przeprowadziliśmy w tym systemie okazuje się, że około 70 procent mieszkań odzyskanych możemy przeznaczyć na lokale socjalne.

Czy w takim razie będą to mieszkania wyłącznie na zamianę, czy też będą je mogły otrzymać również osoby z listy w urzędzie?
– To jest teoretycznie nie wykluczone, natomiast w praktyce robimy inaczej dlatego, że mamy mieszkania o różnym stanie technicznym, w różnych miejscach. I listę prezydencką realizujemy do posiadanego zasobu z prostego powodu. Otóż uważamy, że mieszkanie w nowym budownictwie jest pewną formą ,,nagrody” – w dużym cudzysłowie oczywiście. Czyli my chcemy wiedzieć, kto zamieszka w nowym budownictwie. I dlatego kierujemy tam naszych klientów sprawdzonych. O osobach, które przychodzą do zasobu, niewiele wiemy. Chcemy więc sprawdzić, czy są dobrymi, rzetelnymi klientami, czy będą płacić czynsz i tak dalej. Jeśli wszystkie kryteria spełnią, to mogą liczyć w przyszłości, że dostaną mieszkanie w nowym budownictwie. Natomiast na tę chwilę zasiedlamy już naszymi obecnymi klientami, którzy chcą sobie poprawić warunki.

Czy w takim razie chętnych do zamian jest aż tak dużo, że są oni w stanie zapełnić te mieszkania, które zarząd planuje wybudować?
– To jest kluczowe pytanie. Obecnie mamy dwa razy więcej chętnych na każdą inwestycję, niż mieszkań. A więc potencjał jest. Natomiast pytanie jest o tyle słuszne, że nie wiemy czy po wybudowaniu 400, 500 mieszkań ta tendencja się utrzyma. Takie jest założenie. Dlatego też my wnioskując o przekształcenie nie mówimy, że 1000 mieszkań to jest plan inwestycyjny. To jest pokazanie pewnego potencjału. Natomiast chcemy budować po 200 mieszkań rocznie, bo doświadczenie pokazuje, że tyle jesteśmy w stanie sprawnie zasiedlić. Bo tu nie chodzi tylko o to, że my wybudujemy i damy klucze… Mieszkania, które lokatorzy nam zostawią musimy przekształcić w lokale socjalne. Czyli musimy wyszacować koszty, musimy je wyremontować – to też jest koszt. A zatem nie chcemy budować dużo, bo nie bylibyśmy w stanie tych zwolnionych mieszkań zagospodarować. 200 lokali to jest poziom naszej wydolności.
I teraz druga uwaga, że my chcemy podzielić to na pewne etapy. Jeżeli w pewnym momencie dojdziemy do przekonania, że nie ma chętnych poprzez system zamian, to będziemy mogli się zastanowić, jak te mieszkania wykorzystać inaczej. Na różnego rodzaju potrzeby: dla osób starszych, dla absolwentów, dla studentów… Różne są możliwości. Ale ta dyskusja jest jeszcze przed nami. Bowiem może się zdarzyć tak za 2-3 lata, że czysto hipotetycznie nastąpi tąpnięcie w ściągalności czynszów, czyli ZKZL będzie miał mniej pieniędzy. W związku z tym nie pozwolimy sobie na to, żeby przegrzać spółkę i zadłużać się bezmyślnie, tylko wtedy postanowimy, że nie jesteśmy w stanie więcej wybudować. Chyba, że w budżecie miasta znajdą się większe pieniądze niż dziś prognozujemy na wsparcie spółki. Ale ta dyskusja jest przed nami. Musimy bardzo ostrożnie postępować, dlatego żeby tych inwestycji nie przesadzić, nie przegrzać, bo kredyt wziąć jest najłatwiej, trudniej jest go spłacić. Więc żeby nie zakłócić równowagi my będziemy etapami za każdym razem sprawdzać jakie są wskaźniki spółki, jakie są nasze możliwości i wtedy będziemy podejmować dalsze decyzje.
Pozwoli nam to – taką mam nadzieję – łatwiej podejmować te decyzje, bo staramy się o nieruchomość, na której chcielibyśmy wybudować te 1000 mieszkań w jednym miejscu. Będzie nam łatwiej uzbroić teren pod 1000 mieszkań a potem już tylko stawiać budynki. Na pewno nie będziemy chcieli brać kredyt na całość i budować 1000 od razu. To jest bez sensu. Zresztą to etapowanie będzie uzależnione od decyzji radnych i możliwości budżetu, że na przykład sytuacja spółki jest gorsza, to godzimy się przeznaczyć na inwestycje mieszkaniowe 4 czy 5 milionów.
Przekształceniem ZKZL dajemy tak naprawdę prezydentowi i radnym instrument do inwestowania w budownictwo mieszkaniowe. Jak ten potencjał zostanie wykorzystany, to jest dyskusja na przyszłość.

A gdzie ten teren inwestycyjny znajduje się?
– Obecnie pracujemy nad warunkami zabudowy przy ul. Darzyńskiej w Kobylimpolu…

Czyli to już peryferie Poznania?…
– Peryferie dlatego, że ja nie ukrywam, iż jestem zwolennikiem budowania na gruntach, które nie stanowią potencjału inwestycyjnego miasta, bądź potencjału do zbycia. Oczywiście nie wszyscy mają taki pogląd. Tu poglądy się ścierają, bo na przykład przewodniczący komisji rewitalizacji uważa, że powinniśmy budować w centrum. Ale w centrum budowanie jest o wiele droższe dlatego, że to nie jest problem technologiczny, lecz problem jest z miejscami parkingowymi. My mamy teren na peryferiach, gdzie możemy sobie pozwolić na urządzenie miejsc parkingowych na powierzchni i koszt budowy jest całkiem inny niż w centrum, gdzie musimy zbudować parking podziemny. Wobec tego koszt budowy w centrum jest o wiele, wiele wyższy. Za te same pieniądze zbudowalibyśmy więc o wiele mniej mieszkań. Natomiast ZKZL nie podejmuje ostatecznie decyzji gdzie będzie budował. Tę decyzję podejmuje prezydent, radni wraz z Wydziałem Gospodarki Nieruchomościami. Budujemy tam, gdzie dostaniemy nieruchomość, oczywiście my wskazujemy, gdzie chcielibyśmy. Ale jeśli prezydent zdecyduje, że mamy budować w centrum, to będziemy budować w centrum, ale wtedy oczywiście tych mieszkań powstanie o wiele mniej.

Czyli Pana zdaniem tereny w centrum lepiej sprzedać inwestorom komercyjnym?
– Albo sprzedać, ale one mogą służyć również inwestycjom miejskim. Ale pytanie czy akurat mieszkaniowym… Ja jestem zwolennikiem, abyśmy budowali raczej na obrzeżach. Kiedy byłem pracownikiem PTBS wiele lat temu też mówilismy, że wolelibyśmy budować nie w centrum miasta, nie w ścisłej zabudowie. Ale PTBS też dostawał takie grunty, jakie dostawał…

Kiedy tego przekształcenia należy się spodziewać?
– Jeżeli na najbliższej sesji Rada Miasta podejmie taką uchwałę – bo to jest warunek sine qua non – to przekształcenie powinno nastąpić od 1 lipca tego roku. Już oczywiście prace intensywnie trwają, żeby się do tego przygotować. Ale jeśli radni się nie zgodzą, to te prace w każdej chwili mogą być wstrzymane. Nie możemy zakładać, że radni na pewno się zgodzą, mam taką nadzieję i będę ich intensywnie przekonywał. Ale to oni podejmą decyzję. Nie ukrywam, że im później, tym gorzej, dlatego że chcielibyśmy jak najszybciej rozmawiać z bankami na temat finansowania inwestycji. Przede wszystkim chcielibyśmy rozmawiać z Europejskim Bankiem Inwestycyjnym, który ma bardzo korzystny kredyt, który by znacznie poprawił efektywność. Jeśli udałoby się uzyskać kredyt z EBI, to ten potencjał zwiększy się znacznie na budowanie. Mogłoby powstać więcej mieszkań.
Pracowaliśmy nad tym przekształceniem prawie 3 lata.

Są jednak oponenci. Niektóre środowiska społeczne jak Stowarzyszenie My Poznaniacy protestują przeciw tym planom twierdząc między innymi, że w przypadku spółki prawa handlowego kontrola społeczna poczynań ZKZL będzie ograniczona. Czy władze miasta zachowają wpływ na działalność spółki?
– Ten argument jest z gruntu tych nie przemyślanych. Z dwóch powodów. Po pierwsze – ja rozumiałbym opór, gdyby spółka była właścicielem mieszkań, budynków, w których mieszkają najemcy. Tak nie będzie. Spółka nie będzie właścicielem budynków, którymi dziś zarządza ZKZL. Z wyjątkiem budynków NZOZ-ów, które chcielibyśmy wprowadzić do spółki z przyczyn ekonomicznych, mianowicie z powodu amortyzacji, która będzie nam niezbędna do pokrycia kosztu rat kapitałowych kredytu. I z wyjątkiem inwestycji, które spółka będzie realizowała na własnym gruncie.
Stroną umów najmu zawsze będzie miasto Poznań. Spółka nie będzie właścicielem żadnych lokali komunalnych. Czynsze będą ustalane zawsze przez Radę Miasta. Pozostałe uchwały w zakresie zasad gospodarowania zasobem komunalnym będzie też uchwalała Rada Miasta. Miasto nadal będzie sprzedawało mieszkania z bonifikatą. Dla klienta nic się nie zmieni.
Natomiast mówienie o tym, że miasto traci kontrolę nad spółką jest bzdurą, ponieważ kontrola odbywa się odkładnie w taki sam sposób jak kontrola nad zakładem budżetowym. Zakład budżetowy nie jest jednostką, zakład budżetowy jest wydzielonym tworem, który musi na siebie zarobić, a dopiero potem wydać. Tu się więc nic nie zmienia. Ta kontrola nadal będzie się odbywała poprzez wydziały merytoryczne: gospodarki komunalnej i mieszkaniowej, gospodarki nieruchomościami, a ponadto wydział nadzoru właścicielskiego, więc mamy jeszcze jeden wydział, który będzie nadzorował i kontrolował. Obawa, że radni będą mieli mniejszy dostęp do informacji w sytuacji, gdy będą oni decydowali o wszystkim, co powiedziałem, jest bezpodstawna. Radny zawsze może zapytać co się dzieje z majątkiem gminy. Fakt, że spółka nie będzie właścicielem kamienic, budynków – z wyjątkiem NZOZ-ów – powoduje, że to zawsze będzie mienie miasta. A o mienie, sposób gospodarowania radni mogą zapytać zawsze. Tak więc nic się nie zmieni również pod kątem kontaktów Rady z ZKZL.

I powiedzmy ponadto, że zaciągnięte kredyty przez spółkę prawa handlowego nie zwiększają zadłużenia miasta.
– To jest kluczowe stwierdzenie. Oczywiście część radnych mówi: no tak, ale wy ukrywacie zadłużenie miasta montując je w spółkę. Można tak na to spojrzeć, bo rzeczywiście ten kredyt nie obciąża miasta. Natomiast ja cały czas podkreślam, że my nie chcemy pieniędzy jako spółka z budżetu. My chcemy żeby radni i prezydent pozwolili nam gospodarować dokładnie tymi samymi pieniędzmi, które mamy teraz. Czyli dajcie nam pracować, a my wygospodarujemy inwestycje z tych samych pieniędzy, tych samych zasobów, które mamy. Analiza finansowa tego potencjału zakłada, że czynsze nie będą wzrastały. Tę analizę przygotowaliśmy na dzisiejszych czynszach. Czyli nie zakładamy podwyżki czynszu tylko dlatego, że będziemy brać kredyty. Oczywiście podwyżka w perspektywie może się pojawić, ale dzisiejsza analiza zrobiona jest na podstawie dzisiejszych czynszów. Ta analiza uwzględnia również fakt, że miasto sprzedaje mieszkania, a więc będzie ich mniej. Ta analiza uwzględnia również zmniejszone przychody, ponieważ im więcej lokali socjalnych powstaje, tym mniejsze przychody, bo czynsz socjalny jest o ponad połowę niższy.

Ale za to w pełnowartościowych mieszkaniach, których przybędzie, jest on wyższy…
– To prawda, one więc będą w jakimś stopniu rekompensować czynsze socjalne. Ale te wszystkie czynniki myśmy uwzględnili. Mówimy więc o realnych kwotach. Przeanalizowaliśmy nasze budżety na 3 lata wstecz i zbadaliśmy, czy te kwoty są stale, czy się zmieniają. I przez 3 kolejne lata ZKZL te 5 milionów na inwestycje wydawał.

Pomówmy jeszcze o innym temacie związanym z przygotowywaną polityką mieszkaniową miasta. Padają tam różne postulaty. Jak wiadomo spowolnienie gospodarcze dotknęło również rynek mieszkaniowy. Deweloperzy mają problem z nadpodażą wolnych mieszkań w stosunku do siły nabywczej potencjalnych klientów. Czy miasto nie mogłoby wejść w kooperację z deweloperami w celu wspólnego zagospodarowania tych trudno zbywalnych zasobów? Bo przecież potrzebujących mieszkań wciąż nie brakuje.
– Takie rozwiązania są możliwe z punktu prawnego, formalnego. Jak zwykle problem rozbija się o pieniądze. My spotykaliśmy się z dużymi firmami deweloperskimi, które składały nam następującą ofertę. Skoro drogie miasto nie masz pieniędzy, aby coś wybudować, to my na twoim gruncie wybudujemy mieszkania. Lub na gruncie dewelopera. Ale miasto musiałoby wynająć potem te mieszkania od dewelopera z prawem podnajmu dla swoich klientów. Ten montaż finansowy powoduje, że stawki najmu, o których rozmawialiśmy, znacznie przekraczają 20 złotych za metr. Czynsz, jaki my moglibyśmy uzyskać w takich lokalach jest na poziomie 7,50-8 złotych. A więc co najmniej 12 złotych miesięcznie miasto musiałoby dopłacać do stawki najmu. W sytuacji, gdy mamy potencjał, aby budować samemu, ta oferta jest nieatrakcyjna. Pamiętajmy, ze deweloper owszem wybuduje – to jeszcze zależy co w tych 20 złotych dostajemy, to może być pełen fundusz remontowy, koszty zarządzania itp. – ale per saldo to jest nieopłacalne dla miasta. Jeśli utworzymy spółkę, to znacznie taniej jesteśmy w stanie budować sami i koszty kredytu, które wlicza inwestor komercyjny są co najmniej tak samo wysokie, jak koszt posiadanego kapitału przez spółkę komunalną, a śmiem twierdzić, że nawet niższy. Bo taka spółka komunalna, którą wspiera miasto Poznań jest dla banku bardziej wiarygodna. I oprocentowanie kredytu będzie podejrzewam niższe niż dla deweloperów.
Można oczywiście przyjąć założenie, że można i tak i tak, jedno drugiego nie wyklucza, ale jak się policzy wszystkie koszty okazuje się, że to co my teraz proponujemy, czyli przekształcenie ZKZL w spółkę jest tańsze. Bo pamiętajmy, że spłata kredytu przez dewelopera to jedno, ale on będzie chciał też na tym zarobić, więc doliczy sobie marżę. W związku z tym montaż finansowy pokazuje, że to się nam nie opłaca. Opłacić może się gminom, które nie mają skąd wziąć pieniędzy lub nie mają żadnego zasobu, a chciałyby kilkadziesiąt mieszkań zbudować. To są mniejsze ośrodki i wtedy łatwiej jest im wydawać środki bieżące dla dewelopera za najem niż środki inwestycyjne, czyli wydatki majątkowe w budżecie umieszczać. Dla Poznania to nie najlepsze.

Gospodarka mieszkaniowa to także remonty starych kamienic. Jak one wpisują się w program przekształceń i przyszłej działalności inwestycyjnej?
– W kontekście przekształcenia tu też się nic nie zmieni. Utrzymujemy wydatki na remonty na dotychczasowym poziomie. Nie są to wielkie pieniądze, bo jest to około 15 milionów złotych rocznie. Około 3 milionów kosztują nas same awarie. Około 2-3 milionów kosztują remonty lokali socjalnych. Jeśli w zeszłym roku wyremontowaliśmy blisko 200 lokali, to średni koszt remontu lokalu wynosi 15 tysięcy złotych.

Bardziej mam tu na myśli tak zwane kapitalne remonty…
– Na kapitalne remonty nie stać nas. Oczywiście możemy sobie wyobrazić, że kredyt, który zaciągnie przyszła spółka będzie również przeznaczony na remont kapitalny. Na pewno jednak nie będę zwolennikiem takiej sytuacji jaką mieliśmy w przypadku renowacji kamienic. Tam byli ludzie wyprowadzani i remont był prowadzony tak, że wewnątrz zostawały tylko mury. Koszt takiego remontu był olbrzymi, sięgał między 3 a 4 tysiące za metr kwadratowy. To jest nieopłacalne o tyle, że my budujemy za 1800-2000 za metr. Tu trzeba być więc bardzo ostrożnym, bo ten sam pieniądz wydany na remont kamienicy daje o wiele mniejszy efekt niż wydany na wybudowanie czegoś nowego.
Stąd powstaje pytanie czyt nie postawić w przyszłości na budowę nowych mieszkań, przenosić tam – gdy się poprawi rynek – mieszkańców z zagrożonych kamienic, ale w dobrej lokalizacji i je sprzedawać. Coraz więcej budynków, proszę pamiętać, mamy we wspólnotach mieszkaniowych i to wspólnoty podejmują decyzje o remontach. My raczej skoncentrujemy się na tym, aby tworzyć wspólnoty mieszkaniowe i za ich pośrednictwem wykonywać remonty, niż wykonywać je w budynkach komunalnych, bo nie stać nas, aby wszystkie wyremontować. Będziemy wykonywać sukcesywnie 1-2 rocznie większe remonty, natomiast w pozostałych określone prace. Nie będziemy inwestować w większe remonty podstawowe.

A co z takimi atrakcyjnymi kamienicami jak stara secesja na Łazarzu, Jeżycach, czy Wildzie, które mają już ponad 100 lat i wymagają modernizacji?
– Pamiętajmy, że w większości są to wspólnoty mieszkaniowe. Czysto komunalnych kamienic w lokalizacjach śródmiejskich jest niewiele. To pojedyncze przypadki. Ponad 90 procent stanowią wspólnoty mieszkaniowe. I to wspólnoty decydują jak gospodarują swoim majątkiem. Tu już ZKZL ma niewiele do powiedzenia.

Czyli współpraca z inwestorami komercyjnymi polegać może jedynie na sprzedaży kamienic. Czy lokatorzy wtedy w nich pozostają?
– Absolutnie nie może być tak, że kamienicę sprzedajemy z lokatorami, chociażby z przyczyn prawnych. Nawet gdyby miasto chciało, to nie może sprzedać z lokatorami, bo zanim miasto sprzeda nieruchomość najemcy, którzy mieszkają w kamienicach komunalnych zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami mają prawo pierwszeństwa. Czyli gdyby miasto chciało sprzedać taką kamienicę, dogaduje się powiedzmy z prywatnym inwestorem i on chce kupić. To w tym momencie miasto musi złożyć ofertę wykupu mieszkania na podstawie uzgodnień z tym deweloperem. I dopiero wtedy, kiedy mieszkaniec nie kupi wynajmowanego mieszkania, miasto będzie mogło je sprzedać. Ale jest to czysto teoretyczna możliwość. Miasto nigdy nie sprzedawało i nie zamierza sprzedawać kamienic z lokatorami.

Wtedy można założyć, że ktoś zdecyduje się wykupić lokum na zaproponowanych warunkach i już mamy wspólnotę mieszkaniową…
– Tak i wtedy rozmowa z takim inwestorem staje się inna, bo on zakładał inne warunki kupna całej nieruchomości, a nie udział we wspólnocie mieszkaniowej. Toteż jak mówiłem, że być może wybudujemy budynek, do którego przeniesiemy lokatorów z całej kamienicy, którą będziemy chcieli sprzedać. I sprzedać pustą. Ale to są w tej chwili swobodne dywagacje, bo nie mamy takich planów i nie ma takiej potrzeby. Potrzeby nasze są zupełnie inne.

Drukuj