Szanse młodych na mieszkanie

Jakie są preferencje mieszkaniowe ludzi kończących studia? Czy powinni oni wynajmować mieszkania, czy też kupić, a jeżeli tak, to na jakie ich stać? Tego typu problemy rozważano podczas konferencji zorganizowanej na Uniwersytecie Ekonomicznym w Poznaniu. Już po raz siódmy Studenckie Koło Naukowe Ekonomiki Inwestycji i Nieruchomości Propertus na UE przygotowało seminarium poświęcone szansom ludzi młodych na samodzielne mieszkanie. Ma ono przybliżyć im aktualną sytuację na rynku nieruchomości mieszkaniowych, pomóc wybrać odpowiedni kredyt, zorientować się na jakie formy wsparcia mogą liczyć.
– Możliwości zdobycia mieszkania są coraz większe i coraz większa jest wiedza młodych na ten temat, którzy z namysłem podchodzą do tej ważnej kwestii – zauważa prof. Henryk Gawron, szef Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE, przy której działają młodzi naukowcy. Podkreśla, że mieszkanie pełni dziś coraz większą rolę. To już nie tylko kąt do spania. To też miejsce pracy, życia towarzyskiego, nowym, ładnym mieszkaniem można zaimponować znajomym.
Dziś nie wystarczy już gdzieś mieszkać. Teraz trzeba godnie mieszkać. Od pewnego czasu w KIiN prowadzone są badania preferencji mieszkaniowych młodych. Wynika z nich duża rozpiętość ich potrzeb.
– Kupując mieszkanie dla siebie zawsze należy traktować je także jako inwestycję na przyszłość, kiedy będziemy chcieli je sprzedać – zaznacza dr Łukasz Strączkowski z KIiN.
Studenci z SKN Propertus zbadali, jaka jest aktualna sytuacja mieszkaniowa studentów oraz jakie są ich plany mieszkaniowe na przyszłość dotyczące miejsca i warunków zamieszkania.

Jak mieszkają studenci?

Z udzielonych przez studentów odpowiedzi wynika, że około 1/3 z nich wynajmuje mieszkania wraz ze znajomymi. Kolejna grupa studiujących mieszka w mieszkaniach, które są ich własnością. Alternatywą dla tych form zamieszkania jest najczęściej pokój w akademiku, u znajomych, bądź samodzielny wynajem mieszkania, ale te osoby stanowią mniej więcej po 10 proc. badanych. Najmniej popularne jest mieszkanie na stancji lub przy rodzinie. Reszta studentów to osoby pochodzące z Poznania i nadal mieszkające z rodzicami.
Studenci najczęściej mieszkają w gronie od 2 do 4 osób. Jest to związane przede wszystkim z wynajmowaniem mieszkania wraz ze znajomymi, gdzie koszty odpowiednio rozkładają się. Rzadziej mieszkają w pięć osób lub samodzielnie.
Pytanie trzecie dotyczyło metrażu zajmowanego mieszkania. Widoczna jest tendencja, iż z kolejnym rokiem studiów wielkość mieszkania się zwiększa. Na I i II roku są to przede wszystkim lokale od 36 do 50 m kw. Duże metraże dotyczą przeważnie osób mieszkających z rodzicami. Wraz z rozpoczęciem studiów na II stopniu wielkość mieszkania zwiększa się do przedziału 51-65 m kw. Widać też znaczny wzrost ilości kawalerek, co może być spowodowane zarówno kupnem mieszkania jak i decyzją o samodzielnym mieszkaniu lub w związku.
Najbardziej lubiane przez studentów dzielnice to Rataje i Grunwald, gdzie mieszka ich około 30 proc. ze wszystkich roczników. Kolejne dzielnice to Winogrady, Wilda i Piątkowo. Jeżyce i centrum wskazało ok. 10 proc. studentów. Wybór dzielnicy zależy głównie od odległości od uczelni i dostępu do komunikacji miejskiej.
Ile wydają miesięcznie studenci na mieszkanie? Rozpiętość jest bardzo duża, bo oscyluje od 100 do 3000 zł. Średnie wydatki ukształtowały się jednak na poziomie 620 zł. Większość przebadanych oceniła je jako średnie lub wysokie.
Poproszono również ankietowanych o wskazanie trzech najważniejszych czynników, które zdecydowały o wyborze mieszkania. Pierwszym była odległość od miasta oraz uczelni. Jako najważniejszy czynnik wskazywano także cenę i dostęp do komunikacji publicznej. Drugim w kolejności czynnikiem był standard mieszkania, jego wielkość, wyposażenie, a także bezpieczeństwo okolicy. Zwracano także uwagę na dostęp do sieci handlu i usług.

Plany na przyszłość

Trzeci blok pytań dotyczył planów mieszkaniowych na przyszłość oraz sposobu pozyskania środków na zakup mieszkania. Co wpływa na decyzje studentów o pozostaniu w Poznaniu oraz gdzie chcieliby zamieszkać przy założeniu realnych możliwości finansowych?
Wraz z kolejnym rokiem studiów coraz więcej osób decyduje się na pozostanie w mieście, w którym się kształci. Wpływ na to mają przede wszystkim perspektywy pracy. Wraz z kolejnym rokiem studiów rośnie liczba osób zainteresowanych kupnem mieszkania. Wśród studentów ostatniego roku taką chęć w ciągu najbliższych 2-3 lat deklaruje 30 proc. pytanych. Chcieliby oni kupić mieszkanie za około 310 tys. zł (podawany przedział 248-400 tys. zł). Około 45 proc. studentów studiów magisterskich ma zamiar zaciągnąć kredyt na 10-30 lat. Po 20 proc. albo zaciągnie kredyt do 10 lat, albo skorzysta z pieniędzy rodziców. Ok. 10 proc. ma zamiar sfinansować zakup oszczędnościami własnymi.
Ponad połowa pytanych zainteresowana jest mieszkaniem 2-pokojowym,¼ zastanawia się nad 3-pokojowym, a po 10 proc. odpowiadających chciałoby kupić kawalerkę lub lokum 4-pokojowe. Na swe nowe miejsce zamieszkania najchętniej wybraliby nowy blok (39 proc.). 36 proc. wskazało blok z rynku wtórnego. Tylko po kilka procent wskazuje domy wolno stojące, apartamentowce oraz szeregowce.
Gdy zapytano o plany mieszkaniowe na najbliższe 5-10 lat, liczba zainteresowanych kupnem lokum zdecydowanie wzrasta. Kolejnym najczęściej wskazywanym zamiarem było samodzielne wynajmowanie mieszkania. Najczęstszym powodem rezygnacji z zakupu mieszkania jest konieczność zaciągnięcia i spłaty kredytu.

Zdolność kredytowa absolwentów

Studenci z koła naukowego przeanalizowali także możliwości finansowe zakupu mieszkania przez absolwentów studiów wyższych oraz alternatywne rozwiązania.
Z analizy danych z lat 2004-09 dotyczących wynagrodzenia absolwentów studiów wyższych – biorąc pod uwagę ich pierwszą pracę oraz roczne doświadczenie – wynika stały wzrost dochodów. Przez ten okres pensja absolwentów wzrosła o ponad 150 proc. Obecnie średnia ukształtowała się na poziomie 2000 zł brutto. Biorąc pod uwagę wynagrodzenia absolwentów różnych kierunków, to wahają się one od 1418 zł dla kierunków pedagogicznych do 2350 zł dla technicznych typu elektronika czy informatyka. Przez kolejne sześć lat pracy poziom wynagrodzeń wzrasta o blisko 250 proc.
Biorąc pod uwagę te informacje można scharakteryzować przeciętną zdolność kredytową absolwenta studiów wyższych. Dla osoby samotnej zarabiającej 1500 zł netto przy 30-letnim okresie kredytowania wynosi ona zaledwie 31,6 tys. zł. Zarabiający 3000 zł może liczyć na 221,5 tys. zł, a 5000 zł – na 506 tys. zł. Zdolność 2-osobowej rodziny zarabiającej 3000 zł wyliczono na 102,8 tys. zł, a przy dochodzie 6000 zł netto – na 482,5 tys. zł.

Co kupić korzystnie?

Biorąc pod uwagę przeciętne wynagrodzenie, jakie otrzymują absolwenci studiów wyższych oraz poziom cen mieszkań deweloperskich w Poznaniu młodzi nieruchomiści doszli do wniosku, iż oferta cenowa jest w większości przypadków nieosiągalna finansowo dla tej grupy nabywców.
Według badań KIiN średnie ceny mieszkań na poznańskim rynku pierwotnym kształtowały się w 2010 r. na poziomie 6170-6425 zł/m kw., podczas gdy przeciętne wynagrodzenie absolwentów z niedługim stażem pracy wynosi 2000-3000 zł. Możliwości zakupowe młodych osób są więc relatywnie niewielkie.
Oczywiście można znaleźć też tańsze oferty. Warto więc zastanowić się nad alternatywnymi wariantami zakupów.
Jednym z takich rozwiązań jest zakup mieszkania u dewelopera poza granicami Poznania, gdzie ceny metra kwadratowego bywają niższe o 2000 zł od poznańskich. W Tarnowie Podgórnym, Luboniu, czy Swarzędzu-Zalasewie 30-metrowe lokum można kupić za 130-140 tys. zł.
Jeśli skierujemy się na rynek wtórny, to za 150 tys. zł kupimy w Luboniu odremontowane ponad 60-metrowe mieszkanie.
Gdy nie chcemy opuszczać Poznania, za tę cenę możemy nabyć mieszkanie do remontu. Na remont 2-pokojowego mieszkania o powierzchni 50 m kw. zlecony firmie zewnętrznej należy wydać kwotę rzędu 25-30 tys. zł. Taniej będzie oczywiście, jeśli część prac wykonamy samodzielnie.
Konkurencyjne cenowo w porównaniu z ofertami z rynku pierwotnego są mieszkania z wielkiej płyty. Ich atutem jest także dobra lokalizacja. Znajdują się one w dobrze skomunikowanych dzielnicach z bardzo dobrze rozwinięta infrastrukturą i dużą ilością zieleni.
Inną formą zakupu po atrakcyjnej cenie może być nabycie lokalu obciążonego prawem dożywocia. Łączy się ono jednak z wymogiem dożywotniej opieki nad sprzedającym.
Kolejnym rozwiązaniem może być zakup mieszkania od komornika, które można nabyć nawet za 2/3 sumy oszacowania. Ofert takich jest jednak niewiele i brakuje ogólnodostępnej informacji na ten temat. Przystępując do licytacji trzeba od razu wpłacić 10 proc. kwoty oszacowania, a resztę w krótkim czasie.
Inne nietypowe oferty mieszkań to suterena, oficyna lub poddasze do adaptacji, ale rozwiązania te mają szereg wad, choć mogą być kilkakrotnie tańsze od podobnych metraży na rynku pierwotnym.

Kupić czy wynająć?

Co jest bardziej opłacalne dla młodego człowieka – wynajem mieszkania na rynku, w TBS, czy kupno? Warianty te, na przykładzie aglomeracji katowickiej, rozpatrywali studenci z koła naukowego Uniwersytetu Ekonomicznego w Katowicach. Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i zalety, a ich wybór zależy od kondycji finansowej gospodarstwa domowego i cen na rynku lokalnym.
Najtańszy, zdaniem oceniających, jest najem mieszkania w zasobach TBS, korzystniejszy niż najem na rynku, ale w tym przypadku trzeba wnieść partycypację, na którą też często zaciągany jest kredyt.
Osobom posiadającym własne oszczędności lub mogącym sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu oceniający rekomendują zakup na rynku pierwotnym. Pomóc w tym może kredyt z programu rządowego Rodzina na Swoim, gdzie przez 8 lat państwo spłaca połowę odsetek. Pomoc ta nie obejmuje jednak bezdzietnych osób samotnych.
Podczas seminarium młodzi ludzie dowiadywali się także o sposobach sfinansowania zakupu mieszkania, przedstawionych przez reprezentantów instytucji kredytujących.
Patronat medialny nad imprezą objęły Poznańskie Nieruchomości.

Drukuj