Uwaga! Ustawa deweloperska

Za dwa miesiące wejdzie w życie przyjęta 16 września 2011 r. przez Sejm RP ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawa deweloperska. Ustawa jeszcze nie weszła w życie, a już spotkała się ze zdecydowana krytyka ze strony deweloperów i banków. Nabywcy czekają co z tego wszystkiego wyjdzie. Ustawa zakłada zwiększenie ochrony nabywców mieszkań jeszcze niewybudowanych, w przypadku kiedy firma deweloperska ogłasza swoje bankructwo. Głównym założeniem ustawy jest możliwość odzyskania pieniędzy przez osoby kupujące mieszkanie jeszcze niewybudowane mimo bankructwa firmy. Jednym ze środków zwiększonej ochrony jest zawieranie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Dzięki temu roszczenia nabywców o wybudowanie domu lub wyodrębnienie lokalu ujawniane są w księdze wieczystej, co skutkuje rozszerzoną skutecznością względem osób trzecich. Koszt wynagrodzenia notariusza, wypisów aktu oraz koszty sądowe obciążają po połowie nabywcę i dewelopera. W rezultacie prowadzi to do tego, że bankructwo dewelopera nie pozbawia klienta prawa własności.
Ustawa wprowadza także obowiązek podwójnego zabezpieczenia realizowanego poprzez rachunki powiernicze, które stanowią zabezpieczenie zaliczek wpłacanych przez osoby kupujące nieruchomość. Deweloper będzie musiał prowadzić zamknięty lub otwarty rachunek powierniczy. W sytuacji kiedy deweloper ogłosi bankructwo najważniejsze ma się stać dokończenie inwestycji i przeniesienie praw własności na nabywców lokali, a dopiero kolejno zaspokajani są pozostali wierzyciele.
W przyjętej ustawie nie znalazły się zapisy dające możliwość dochodzenia roszczeń przez dewelopera od Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Takie rozwiązanie nie byłoby zgodne z prawem europejskim. Krytycznie zatem do tej ustawy podchodzą sami deweloperzy, jak również analitycy rynku. Twierdzą oni, że ustawa w obecnym kształcie zagrozi ich interesom, powodując szereg bankructw w tej branży. Według nich podwójne zabezpieczenie jest zbyt dużym obciążeniem dla firm deweloperskich, które przeniosą je po części na swoich klientów, w postaci wzrostu cen sprzedawanych nieruchomości. Zniknięcie z rynku małych i średnich firm spowoduje mniejszą konkurencję na rynku, a tym samym podwyżkę cen mieszkań.
Trzeba jednak pamiętać, że dotychczasowa praktyka powodowała, że odzyskanie pieniędzy od nieuczciwego dewelopera było bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe. Z punktu widzenia ochrony praw konsumentów wprowadzenie tego typu uregulowań było konieczne. Znawcom tematu nie podoba się także postulat deweloperów dotyczący rachunku powierniczego, na który mają trafiać pieniądze klientów. Deweloperom będzie wolno przyjmować zaliczki bezpośrednio od klientów tylko w jednym przypadku: gdy sprzedaż mieszkań ruszyła przed wejściem w życie ustawy. Przy czym rozpoczęciem sprzedaży jest podanie do publicznej wiadomości informacji na ten temat.
Polski Związek Firm Deweloperskich przekonuje jednak, że na dotychczasowych zasadach powinny być kończone wszystkie rozpoczęte inwestycje (taki był pierwotny zapis w projekcie, który zmodyfikował Senat). Przy czym rozpoczęciem jest już zakup działki. To rozwiązanie miałoby uratować wielu małych deweloperów, którzy rok, dwa lata temu kupili grunt, nie zdając sobie sprawy, że w tak radykalny sposób zmienią się reguły gry.
Polski Związek Firm Deweloperskich chce zatem nowelizacji ustawy deweloperskiej dotyczącej ochrony praw nabywców mieszkań. Jacek Bielecki, dyrektor generalny PZFD twierdzi, że zmiana ustawy jest niezbędna, bo w przeciwnym wypadku, po 30 kwietnia, gdy nowe przepisy zaczną obowiązywać, niektóre budowy mieszkań będą wstrzymywane, a część deweloperów może zbankrutować. W rozmowie z Polską Agencją Prasową J. Bielecki powiedział:
– Nawet gdybyśmy mogli zaskarżyć ustawę do Trybunału Konstytucyjnego, badanie sprawy trwałoby dwa lata. Do tego czasu znaczna część deweloperów zbankrutuje. Dlatego apelujemy o pomoc do mediów i posłów.

Drukuj