W czerwcu taniej

Pod koniec czerwca 2012 r. w porównaniu z początkiem kwietnia 2012 r. średnie ceny ofertowe metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej na rynku wtórnym w Poznaniu spadły o około 2,7 proc. Średnia cena 1 m kw. oferowanych mieszkań kształtowała się pod koniec czerwca 2012 r. na poziomie 5112 zł, podczas gdy pod koniec marca było to 5774 zł – ustalono w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.

Strukturę cen w badanym okresie można uznać jako dość symetryczną. Około 18 proc. stanowiła oferta mieszkań tanich, na ogół do remontu, w cenie do 5 tys. zł/m kw. Mieszkania w cenie 5-6 tys. zł za metr stanowiły ok. 48 proc. ofert, zaś powyżej tej stawki było ich ok. 34 proc.
W porównaniu z poprzednim okresem zmieniła się nieco struktura oferowanych mieszkań według ich wielkości. Większy był udział małych mieszkań do 35 m kw. i średniej wielkości 50-65 m kw., a zmniejszył nieco udział mieszkań o powierzchni 35-50 m kw. i dużych.
Struktura cen mieszkań według ich wielkości także nieco zmieniła się. Średnie ceny mieszkań do 80 m kw. zmniejszyły się w porównaniu do I kwartału o ponad 11-13 proc., a w przypadku kawalerek nawet o 21 proc. O 10 proc. wzrosły natomiast średnie ceny ofertowe największych mieszkań, co wzbudza zdziwienie.
Ceny lokali były jak zwykle bardzo zróżnicowane – najbardziej mieszkań największych oraz najmniejszych.

W grupie małych lokali do 35 m kw. ceny wahały się od 4 do ponad 9 tys. zł/m kw. Oferty mieszkań do 6 tys. zł stanowiły 48 proc., a od 6 do 7 tys. zł – 50 proc. Tylko 2 proc. małych lokali oferowano drożej.
Dość skoncentrowana i symetryczna była struktura podaży mieszkań od 35 do 50 m kw. Rozpiętość cen wynosiła od 4 do ponad 8 tys. zł za metr. Około 89 proc. lokali oferowano poniżej 6 tys. zł.
Stosunkowo dużą i skoncentrowaną grupę stanowiły lokale o powierzchni 51-65 m kw. Ceny ofertowe metra wahały się od 4 do ponad 7 tys. zł. Do 5 tys. zł było 16 proc. ofert, a od 5 do 6 tys. zł mieściło się 80 proc. ofert.
W dość skoncentrowany chociaż niesymetryczny sposób ukształtował się rozkład oferowanych cen mieszkań o powierzchni 66-80 m kw. Rozpiętość cen znajdowała się między niemal 3,5 a ponad 7,5 tys. zł. W przedziale od 3,5 do 5 tys. zł było 26 proc. ofert, a w przedziale 5-6 tys. zł – 50 proc.
Wyraźnie odmienna niż w innych grupach była struktura cen mieszkań największych. Wachlarz cen metra kwadratowego rozciągał się od ok. 1 do powyżej 9 tys. zł. Można w nim wyróżnić dwie podgrupy. 25 proc. lokali na ogół w starej zabudowie i często do remontu oferowano poniżej 5 tys. zł. Duże mieszkania w cenie 5-7 tys. zł stanowiły 70 proc. ofert, a te najdroższe – 5 proc. Były to nowoczesne lokale typu apartamenty, na które ciągle brakuje klientów.
W II kwartale zmieniła się też struktura oferowanych cen w zależności od lokalizacji. Największą ich rozpiętość notowano w centrum i na Wildzie. Mieszkania staniały w całym Poznaniu, ale w największym stopniu (o 11 proc.) na Piątkowie i na Wildzie. W ofercie zmniejszył się udział lokali na Jeżycach, zaś w pozostałych rejonach pozostał na dotychczasowym poziomie. Najwięcej ofert pochodziło z Grunwaldu, a najmniej z Piątkowa.

W centrum Poznania ceny w II kwartale były nadal najbardziej zróżnicowane (od 1 do 9 tys. zł/m kw.). Mieszkania w starej zabudowie do 5 tys. zł stanowiły 27 proc. ofert, od 5 do 6 tys. zł – 42 proc., ale powyżej 6 tys. zł oferowano ok. 30 proc. lokali.
W niezbyt dużej liczbie ofert na Wildzie struktura też była mocno zróżnicowana. Mieszkania w starej zabudowie oferowane do 5 tys. zł stanowiły 41 proc., w cenie 5-6 tys. zł – 32 proc., a nowe lokale powyżej 6 tys. zł – 27 proc.
Dość mało zróżnicowana była natomiast oferta na Winogradach. 62 proc. stanowiły tradycyjne mieszkania od 5 do 6 tys. zł, zaś 22 proc. oferowano w przedziale 6-7 tys. zł. Ale prawie 16 proc. na ogół nowych mieszkań oferowano powyżej 7 tys. zł za metr.
W II kwartale sytuacja na wtórnym rynku mieszkaniowym Poznania zmieniła się przede wszystkim pod wpływem stosunkowo małego obrotu – oceniają pracownicy KIiN. Nie odnotowano zbyt dużej liczby transakcji. Trzeba też wziąć pod uwagę, że ostatecznie wynegocjowane w toku rozmów z klientami ceny transakcyjne są często o kilkanaście procent niższe od oferowanych przez właścicieli, czy pośredników.
Podaż na poznańskim rynku wtórnym jest nadal bardzo duża i klienci mają z czego wybierać. W ofercie stosunkowo dużą część stanowią nowe mieszkania. Szanse na sprzedaż mają przede wszystkim właściciele małych mieszkań, którzy wykażą się elastycznością w negocjacjach. Ciągle brak oznak ożywienia na rynku, a klienci wciąż czekają na dalsze zmiany. A poza tym konkurencją dla mieszkań używanych są stojące nie sprzedane mieszkania nowe w Poznaniu i okolicach.

Ĺšródło: Raport kwartalny Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu

Drukuj