W grudniu drożej

Pod koniec grudnia 2011 r. w porównaniu z początkiem października średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu wzrosły o około 3 proc. – wynika z cokwartalnych analiz Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego. Pod koniec grudnia ub. r. średnia cena oczekiwana przez właścicieli ukształtowała się na poziomie 5903 zł/m kw., podczas gdy w październiku było to 5773 zł za metr. Średnie ceny w minionych miesiącach prezentuje poniższy wykres.

Strukturę cen w ostatnim kwartale 2011 r. można uznać jako dość symetryczną, ale rozciągniętą. Około 15 proc. ofert stanowiła grupa mieszkań tanich, na ogół do remontu, w cenie do 4500 zł za metr. Mieszkania w cenie 4500-6000 zł stanowiły 50 proc. ofert. Grupa cenowa 6000-7500 zł to kolejne 25 proc., zaś mieszkania nowsze w cenie powyżej 7500 zł za metr stanowiły 10 proc.
Struktura oferowanych mieszkań według ich wielkości wykazała niewielkie zmiany w porównaniu z poprzednim kwartałem. Przybyło lokali o powierzchni 51-65 m kw., a ubyło małych i dużych. Dominowały mieszkania o powierzchni 36-65 m kw. (łącznie 60 proc.).
Zmieniła się nieco również struktura cen w poszczególnych grupach powierzchniowych. Nieco zmniejszyły się średnie ceny małych mieszkań, a zdecydowanie staniały mieszkania duże, powyżej 65 m kw. Wzrosły natomiast oczekiwania cenowe mieszkań średniej wielkości, tych których na rynku znalazło się najwięcej.

W grupie małych mieszkań do 35 m kw. ceny wahały się w przedziale od 5500 do ponad 11 tys. zł za metr. Mieszkania od 5500 do 8000 zł stanowiły 54 proc. ofert, a od 8000 do 10 tys. zł – 40 proc. Lokali w cenie ponad 10 tys. zł było prawie 5 proc.
Odmiennie ukształtowała się struktura podaży w grupie od 36 do 50 m kw. Rozpiętość cen w tej grupie wynosiła od 3900 do ponad 14 tys. zł. Rozkład wskazuje na duże skoncentrowanie oferowanych cen wokół średniej. Około 4 proc. mieszkań oferowano poniżej 5000 zł, 78 proc. ofert mieściło się w przedziale 5000-7000 zł. 13 proc. ofert znalazło się w przedziale 7000-10.000 zł, zaś 5 proc. – powyżej 10.000 zł za metr.
Stosunkowo dużą i skoncentrowaną grupę oferowanych mieszkań stanowiły lokale o powierzchni 51-65 m kw. Ceny ofertowe kształtowały się od 3600 do 15 tys. zł. W przedziale do 6500 zł było 68 proc. ofert, zaś od 6500 do 10 tys. zł – 6 proc. Powyżej 10 tys. zł było 5 proc. najdroższych lokali.
W dość skoncentrowany, chociaż niesymetryczny sposób ukształtował się rozkład oferowanych cen mieszkań o powierzchni 66-80 m kw. Rozpiętość wynosiła od prawie 2000 do ponad 7000 zł. Średnio oferowano w tej grupie lokale po około 5400 zł. Mieszkania w cenie do 4000 zł stanowiły 18 proc. ofert. W przedziale od 4000 do 6000 zł było 28 proc. ofert, a w przedziale od 6000 do 7000 zł – 53 proc. na ogół nowych i w dość atrakcyjnej lokalizacji mieszkań.
Wyraźnie odmienna niż w innych grupach była struktura ofert mieszkań powyżej 80 m kw. Ceny ofertowe metra kwadratowego wahały się od około 1000 do 10 tys. zł. Można tu wyróżnić dwie podgrupy cenowe. 50 proc. mieszkań na ogół w starej zabudowie, często do remontu i modernizacji, oferowano poniżej 5000 zł za metr. Duże mieszkania w cenie od 5000 do 8000 zł stanowiły 36 proc. ofert, a w cenie od 8000 do 10 tys. zł – 13 proc. Powyżej 10 tys. zł oferowano jedynie 1 proc. dużych, nowoczesnych mieszkań typu apartamenty.
Z punktu widzenia lokalizacji największe różnice w cenach metra kwadratowego oferowanych mieszkań można było stwierdzić w centrum, na Grunwaldzie, Jeżycach, czy na Winogradach.
W porównaniu z ubiegłym kwartałem o około 3 proc. wzrosły przeciętne ceny mieszkań na Jeżycach i na Grunwaldzie. Na Ratajach, czy na Winogradach ceny pozostały na podobnym poziomie. Natomiast średnie ceny w centrum, na Wildzie i na Piątkowie zmniejszyły się.
Udział podaży mieszkań na Grunwaldzie czy na Wildzie wyraźnie zwiększył się, natomiast zmniejszył się udział podaży na Winogradach i Jeżycach.

Struktura cen mieszkań oferowanych w analizowanych rejonach Poznania była wyjątkowo zróżnicowana i znów różna w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Świadczy to o ciągłych zmianach zachodzących w podaży ofert na wtórnym rynku mieszkaniowym. W centrum struktura cen w IV kwartale była dość skoncentrowana. Mieszkania w starej zabudowie do 4500 zł stanowiły 40 proc. Następne 45 proc. oferowano w cenie 4500-6500 zł. Powyżej 6500 zł oferowano około 15 proc. mieszkań na ogół w lepszym standardzie i lokalizacji.
W niezbyt dużej liczbie ofert mieszkań na Wildzie struktura była mniej zróżnicowana niż w poprzednich kwartałach. Mieszkania na ogół w starej zabudowie oferowane do 3500 zł za metr stanowiły 36 proc. W cenie 3500-6500 zł było 20 proc. ofert, a powyżej tej stawki – ponad 44 proc.
Dość zróżnicowana była oferta na Winogradach. Mieszkania oferowane do 5000 zł stanowiły 5 proc. 58 proc. ofert to mieszkania tradycyjne w cenie od 5000 do 6000 zł. Następne 13 proc. oferowano w cenie od 6000 do 7000 zł, a prawie 24 proc. – ponad tej ceny.
Jak wynika z analizy KIiN sytuacja na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym zmienia się dość powolnie i nie odnotowano zbyt dużej liczby transakcji. Czy krótkookresowe załamanie średniego poziomu cen ofertowych w październiku 2011 r. można uznać za oczekiwaną korektę ceny? Okazuje się, że przynajmniej ceny ofertowe dość szybko wróciły do poprzedniego poziomu. Należy jednak pamiętać, że ceny transakcyjne są często o kilkanaście procent niższe od cen ofertowych. Szansę na sprzedaż mieszkań mają tacy właściciele, którzy wykazują dużą elastyczność w negocjacjach. Podaż na rynku jest nadal bardzo duża i klienci mają do wyboru dużą pulę atrakcyjnych mieszkań. W ofercie coraz większą część stanowią nowe mieszkania.
Zdaniem pracowników Uniwersytetu Ekonomicznego w 2012 roku rynek mieszkaniowy będzie musiał dostosować się do nadchodzącego kryzysu gospodarczego. Ponadto sytuacja na rynku wtórnym w coraz większym stopniu będzie kształtować się pod wpływem zmian na rynku pierwotnym. W ofercie deweloperów jest coraz więcej małych i relatywnie tańszych niż dotychczas mieszkań często lokalizowanych w strefie podmiejskiej.

Drukuj