W I kwartale taniej

Pod koniec marca 2012 r. w porównaniu z końcem 2011 r. średnie ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Poznaniu spadły o około 3 proc. – wynika z analizy Katedry Inwestycji i Nieruchomości UE.

Ze struktury cen według badań pracowników Uniwersytetu Ekonomicznego wynika, że 9 proc. ofert stanowiła grupa mieszkań tanich, na ogół do remontu w cenie do 5 tys. zł za metr. Mieszkania w cenie 5-7 tys. zł stanowiły około 80 proc. Mieszkań drogich powyżej 7 tys. zł było około 10 proc.
Struktura oferowanych mieszkań według ich wielkości uległa niewielkiej zmianie. Zwiększył się w ofercie udział mieszkań małych do 35 m kw., a zmniejszył nieco udział lokali średniej wielkości o powierzchni 51-60 m kw. W ofercie najwięcej było lokali o metrażu 36-50 m kw. (co trzecie). Czwartą część oferty stanowiły mieszkania w przedziale 51-60 m kw. Po około 18 proc. stanowiły mieszkania o metrażu 66-80 m oraz powyżej. Natomiast lokali małych, do 35 m kw. było tylko 10 proc.
Struktura cen oferowanych mieszkań według ich wielkości też nieco zmieniła się. Ceny mieszkań do 65 m kw. zmniejszyły się o kilka procent, natomiast tych powyżej tej powierzchni zwiększyły się o ok. 18 proc. – co może budzić zdziwienie.

W grupie małych mieszkań do 35 m kw. ceny wahały się od ponad 5 do 8,5 tys. zł. Oferty mieszkań od 5,4 do 6,4 tys. zł stanowiły 60 proc., zaś od 6,4 do 8,5 tys. zł – około 40 proc.
Dość skoncentrowana i symetryczna była struktura podaży w grupie mieszkań od 36 do 50 m kw. Rozpiętość oferowanych cen wynosiła 5,3-6,5 tys. zł, a oferowane ceny skoncentrowane były wokół średniej. 60 proc. ofert mieściło się w przedziale 5,7-6,1 tys. zł, a powyżej i poniżej – po 20 proc.
Wśród mieszkań o powierzchni 51-60 m kw. 90 proc. ofert znajdowało się w przedziale 5,5-6 tys. zł za metr.
W dość skoncentrowany choć niesymetryczny sposób kształtował się rozkład oferowanych cen mieszkań o powierzchni 66-80 m kw., który wahał się od 5,6 do ponad 7,4 tys. zł. Aż 93 proc ofert znajdowało się w przedziale 6-7,2 tys. zł.
Zdecydowanie odmienna niż w innych grupach była struktura cen mieszkań powyżej 80 m kw. Ceny wahały się od 1,4 do 14 tys. zł za metr. Można tu wyróżnić trzy podgrupy. 38 proc. mieszkań w starej zabudowie oferowano poniżej 5 tys. zł. Mieszkania w cenie od 5 do 7 tys. zł stanowiły 15 proc. ofert, a w cenie powyżej 7 tys. – aż 47 proc. Były to nowoczesne mieszkania typu apartamenty, na które jednak ciągle brak klientów.
Zmieniła się też nieco struktura cen oferowanych mieszkań według lokalizacji. Rozpiętość cen w I kwartale była jak zwykle duża. Największe różnice w cenach metra można stwierdzić w centrum Poznania, a następnie na Wildzie i Winogradach. W pozostałych rejonach miasta występowała znacznie mniejsza rozpiętość.
W I kwartale w porównaniu z poprzednim analizowanym okresem średnio wzrosły oczekiwania – o kilkanaście procent – właścicieli lokali w centrum i na Wildzie. O kilka procent zmniejszyli swe żądania właściciele z Grunwaldu, Jeżyc, Rataj i Winogradów, zaś oferty z Piątkowa pozostały na niezmienionym poziomie. W analizowanym czasie przybyło mieszkań z Grunwaldu i Wildy, mniej ich natomiast było na Winogradach czy Piątkowie.

Struktura cen w poszczególnych rejonach miasta była zróżnicowana. W centrum mieszkania w starej zabudowie oferowane do 4 tys. zł za metr stanowiły 30 proc. ofert. Następne 55 proc. lokali oferowano w przedziale 4-7 tys. zł. Powyżej tej ceny było 15 proc. ofert na ogół w lepszym standardzie i lokalizacji.
Spore różnice występowały również na Wildzie. Mieszkania w starej zabudowie do 4 tys. zł stanowiły 40 proc. ofert. W przedziale 4-7 tys. zł znalazło się 45 proc. propozycji, a nowych mieszkań powyżej tego przedziału było 15 proc.
Mało zróżnicowana była natomiast oferta na Winogradach, gdzie 85 proc. stanowiły tradycyjnie mieszkania w cenie 5,4-6,5 tys. zł. Prawie 15 proc. ogółu oferowano powyżej tej ceny.
Pracownicy Katedry Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego oceniają, że sytuacja na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym zmienia się w porównaniu z innymi dużymi miastami w Polsce dość powolnie. Nie odnotowano zbyt dużej liczby transakcji. Od dłuższego okresu można obserwować spadek średniego poziomu cen ofertowych. Należy też pamiętać, że ceny transakcyjne są często o kilkanaście procent niższe od proponowanych przez właścicieli mieszkań lub pośredników.
Podaż na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym jest nadal bardzo duża i klienci mają do wyboru dużą pulę atrakcyjnych lokali. Szanse na sprzedaż mają przede wszystkim właściciele małych mieszkań, którzy wykażą też dużą elastyczność w negocjacjach warunków sprzedaży. Świadomość nadchodzącego kryzysu gospodarczego powoduje, że zachowania klientów na rynku są coraz bardziej defensywne.
W ocenie sytuacji na rynku wtórnym w coraz większym stopniu trzeba uwzględniać zmiany na rynku pierwotnym. W ofercie deweloperów pojawia się coraz więcej małych i relatywnie tańszych niż dotychczas mieszkań często lokalizowanych w strefie podmiejskiej.

Drukuj