W Poznaniu ceny zmalały

W II kwartale 2010 r. na poznańskim wtórnym rynku mieszkaniowym można było obserwować spadek średniego poziomu cen i pewne ożywienie w obrotach mieszkań – wynika z najnowszego raportu kwartalnego, przygotowanego w Katedrze Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Ekonomicznego. Pod koniec czerwca 2010 r. w porównaniu z początkiem kwietnia średnia cena ofertowa metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej spadła o 3,6 proc. Pod koniec czerwca była ona na poziomie 5823 zł, podczas gdy na początku kwietnia wynosiła 6035 zł.

Strukturę cen w badanym okresie można uznać jako dość zróżnicowaną. Pojawiła się grupa mieszkań tanich, na ogół do remontu i adaptacji w cenie 2-3 tys. zł za metr, które stanowiły ok. 13 proc. oferty. Taki sam udział miały lokale najdroższe, z ceną metra przekraczającą 7 tys. zł. Połowę oferty stanowiły mieszkania z cenami w przedziale 6-7 tys. zł, a 35 proc. wyceniono po 5-6 tys. zł/m kw.
Struktura oferowanych mieszkań pod względem wielkości zmieniła się w porównaniu z poprzednim kwartałem. Więcej pojawiło się lokali średniej wielkości o powierzchni 51-65 m kw., które stanowiły 30 proc. oferty rynkowej. Co czwarte mieszkanie przekraczało 80 m kw., a co piąte miało powierzchnię od 36 do 50 m kw. Kawalerki stanowiły 10 proc. oferty, a mieszkania w przedziale 66-80 m kw. – 14 proc.

Duże mieszkania tańsze

Struktura cen w zależności od wielkości zmieniła się nieco. O 8,4 proc. staniały mieszkania największe, powyżej 80 metrów, zaś średnie ceny pozostałych lokali zdrożały w granicach 2 proc. W przypadku dużych mieszkań największa była też rozpiętość cen – od 1230 do 10.850 zł/m kw. Spore były też rozpiętości cen jednostkowych kawalerek, natomiast ceny mieszkań średniej wielkości były mocno skoncentrowane (5567-6972 zł/m kw.).

Ceny małych mieszkań wahały się od 6820 do 9800 zł za metr. Ponad 70 proc. ofert mieściło się w przedziale 7-8 tys. zł (lokale tańsze stanowiły zaledwie 2 proc.). Za 22 proc. kawalerek żądano po 8-9 tys. zł za metr, a powyżej tej ceny było 7 proc. ofert.
Najbardziej skoncentrowane ceny dotyczyły następnej grupy wielkościowej i wahały się od 6 do 7 tys. zł. 80 proc. ofert mieściło się w przedziale 6,3-6,8 tys. zł.
Połowę mieszkań o powierzchni 51-65 m kw. oferowano w przedziale 5682 do 6080 zł za metr, a lokale do 6280 zł za metr stanowiły kolejne 40 proc. Za lokale od 66 do 80 m kw. żądano po 5567 do 6875 zł. 55 proc. ofert miało cenę do 6,2 tys. zł/m, a w cenie sięgającej 7 tys. zł było następnych 44 proc. lokali.
Największe zróżnicowanie dotyczy mieszkań dużych. 53 proc. mieszkań na ogół w starej zabudowie oferowano poniżej 4 tys. zł za metr. W przedziale 4-6 tys. zł było zaledwie 2 proc. ofert, zaś od 6 do 8 tys. zł – 30 proc. Powyżej 8 tys. zł oferowano 14 proc. dużych, nowoczesnych mieszkań typu apartamenty.

Największy spadek na Winogradach

Jedna czwarta mieszkań wystawionych na sprzedaż znajduje się na Ratajach. W ostatnim kwartale oferta ta zwiększyła się w największym stopniu. Po 18 proc. oferowanych mieszkań znajduje się na Grunwaldzie i Piątkowie. Nieco ponad 10 proc. zlokalizowanych jest na Jeżycach oraz na Winogradach. Na Wildzie i w centrum jest po około 8 proc. ofert. Podaż mieszkań w centrum, na Wildzie, Jeżycach i Grunwaldzie nieco zmniejszyła się.

Zmieniła się też struktura cen mieszkań w zależności od lokalizacji. Najbardziej zróżnicowane były one w centrum, na Grunwaldzie i Jeżycach. Zmienił się także poziom średniej w porównaniu z poprzednim kwartałem.
Na Winogradach przeciętna cena spadła aż o 15 proc., zaś w centrum – o ponad 8 proc. Odrobinę taniej było na Wildzie, średnia cena na Jeżycach pozostała nie zmieniona, a w pozostałych częściach miasta zwiększyła się od 2 do 4,5 proc. (najwięcej na Piątkowie).
Struktura cen mieszkań oferowanych w analizowanych rejonach Poznania była zróżnicowana i różna w porównaniu z poprzednimi kwartałami. Świadczy to o ciągłych zmianach zachodzących w podaży w poszczególnych rejonach miasta.
W centrum wyróżnić można kilka podgrup. Mieszkania oferowano w cenach od 1230 do prawie 10 tys. zł za metr, ale 65 proc. ofert plasowało się poniżej 5 tys. zł. W przedziale 5-8 tys. zł znajdowało się 23 proc. ofert, a powyżej tej ceny – 12 proc.
W niezbyt dużej liczbie ofert na Wildzie przeważały mieszkania stosunkowo nowe. Wobec tego oferty do 6 tys. zł stanowiły tylko 16 proc. W cenie 6-7 tys. było 24 proc. ofert, natomiast w przedziale 7-9 tys. zł – aż 60 proc. lokali wystawionych na sprzedaż.
Na Winogradach można wyróżnić dwie grupy mieszkań. 47 proc. stanowiły oferty do 6 tys. zł za metr, 13 proc. oferowano w cenach 6-7 tys. zł, natomiast powyżej tej kwoty było prawie 40 proc. mieszkań.

Coraz więcej nowych mieszkań

W II kwartale na wtórnym rynku Poznania można było obserwować wzrost zainteresowania zakupem mieszkań, choć ostatecznie nie zawarto zbyt wielu transakcji. Podaż jest bardzo duża i klienci mają możliwość wyboru z dużej puli atrakcyjnych lokali. W ofercie coraz większą część stanowią nowe mieszkania, co wpływa na poziom cen.
W kwartale III przypadającym na okres letni analitycy z KIiN nie spodziewają się wzrostu zainteresowania kupnem mieszkań. Oferta mieszkaniowa w najbliższych miesiącach będzie ciągle zmieniać się i dostosowywać do gustów klientów. Rynek wtórny w dużym stopniu pozostaje nadal pod wpływem rynku pierwotnego.

Drukuj