Zarządców weryfikuje rynek

Rozmowa z Michałem Tokłowiczem, prezesem Wielkopolskiego Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości

– W tym roku mija 10 lat działalności stowarzyszenia. Jaki jest zakres oddziaływania organizacji?
– Nasze stowarzyszenie jest jednym z trzech działających w Poznaniu organizacji skupiających zarządców, ale najstarszym. Powstało 25 czerwca 1997 r. Drugim, powstałym 4 lata później, jest Wielkopolskie Stowarzyszenie Licencjonowanych Zarządców Nieruchomości, zaś najmłodszym – działającym od ubiegłego roku – stowarzyszenie ,,Wspólna Wielkopolska”.
WSZN jako najliczniejsze zrzesza 197 członków i obejmuje swym zasięgiem całą Wielkopolskę. Mamy członków z wielu miast regionu, co jest pewnym problemem, jeśli chodzi o organizację spotkań. A przynajmniej raz w roku musi odbyć się zebranie podsumowujące rok poprzedni i określające budżet na następny.
– 10 lat działalności stowarzyszenia to dużo czy mało?
– W perspektywie mijającego czasu to sporo. Na rynku nieruchomości wiele się w tym czasie działo. Gdy zmieniał się ustrój i do głosu dochodziły prawa rynku wydawało się, że zawód zarządcy ma wielką perspektywę. Odpowiedzią na te nowe uwarunkowania było więc wielkie zainteresowanie osób zdobyciem tego zawodu i licencji zarządcy nieruchomości. Pojawiła się też wola zrzeszania w stowarzyszeniach i poprzez nie działania na rzecz podnoszenia prestiżu zawodu, jego ochrony. Drugim celem była chęć stworzenia swego rodzaju lobbingu po to, aby powstające prawo było najwłaściwsze.
Chodziło również o uświadomienie właścicielom nieruchomości, że na rynku pojawił się nowy zawód zarządcy, że co prawda mogą wykonywać go różne osoby, ale gwarancja dobrego wykonywania go leży po stronie tych, którzy zdobyli właściwą licencję. Oddając w zarządzanie nieruchomość o wielkiej wartości warto zwrócić uwagę komu się ją oddaje.
Przyjęta w tym czasie ustawa o gospodarce nieruchomościami pomogła w tym zakresie, że zakazała osobom bez licencji prowadzenia zarządu nieruchomościami Skarbu Państwa i samorządów. Na konto tych 10 lat na pewno można zapisać zafunkcjonowanie w świadomości społecznej wiedzy, która pozwoli właścicielom powierzyć zarządzanie majątkiem osobom przygotowanym do tego. Okres ten pozwolił także na unormowanie zasad funkcjonowania zawodu. W Ministerstwie Budownictwa wraz z powołaniem komisji kwalifikacyjnej powołano komisję odpowiedzialności zawodowej, składającej się z licencjonowanych zarządców. Rozpatruje ona skargi na działanie zarządców do ministra budownictwa. Ta komisja w sposób obiektywny ocenia, czy postępowanie licencjonowanego zarządcy jest zgodne z etyką – nie mówiąc już o prawie. Niestety nie dopracowaliśmy się jeszcze zatwierdzonego kodeksu etycznego zarządców, choć prace ciągle trwają.
Dzisiaj po 10 latach ten optymizm przygasł. Ostatnio Sejm uchwalił rezygnację z egzaminu – który był od początku – dla osób ubiegających się o licencję.
– Jakie jest stanowisko organizacji do tych zmian?
– Nasza warszawska federacja kierując się opiniami swoich członków wyraziła opinię negatywną. Egzamin jest bowiem wiarygodnym kryterium oceny przygotowania kandydata do pełnienia zawodu. Natomiast wydaje mi się, że błędnym założeniem jest pozbawienie możliwości zdobycia zawodu przez osoby, które nie odbyły studiów kierunkowych. Jeżeli ktoś pracuje w zawodzie zarządcy przez wiele lat, ma pozytywne opinie, to w naszej ocenie powinien mieć możliwość odbycia jedynie stosownego kursu i przystąpienia do egzaminu, który powinien być miernikiem wiedzy. Osobom pracującym w zarządzaniu należało by zdecydowanie uprościć drogę do otrzymania licencji.
Również za naszą sprawą został przedłużony termin umożliwiający osobom ze średnim wykształceniem otrzymanie licencji zawodowej. Dotyczy to jednak tylko tych, którzy rozpoczęli procedurę na mocy wcześniejszych przepisów.
Zarządców najbardziej weryfikuje jednak rynek. Jest ich już dość dużo. Jest ogromna konkurencja, co powoduje, że zarządcy rywalizują czasami niedopuszczalnymi metodami. Pracując dwa lata w komisji odpowiedzialności zawodowej spotkałem się z przypadkami, kiedy zarządca, z którego usług właściciel zrezygnował robił wszystko, aby nie przekazać nieruchomości następcy.
Na razie na rynku dominują zarządcy indywidualni, ale obawiamy się, że mogą pojawić się bardzo silne kapitałowo firmy, które spróbują zmonopolizować i ten rynek. Małych firm nie będzie bowiem stać na to, aby konkurować z silnym kapitałem, który może sobie nawet pozwolić na to, aby przez dwa lata nie pobierać wynagrodzenia za zarządzanie. Z takimi przypadkami też można się spotkać. Jeśli się wchodzi na rynek, który jest już podzielony i nie jest się znanym, stosowane są i takie metody. A zarządy wspólnot szukają ofert, które nakładają jak najniższe opłaty.
– A jakie organizacje są sprawniejsze w zarządzaniu: indywidualni zarządcy obsługujący kilka nieruchomości, czy duże firmy dysponujące znacznym potencjałem?
– Tego jednoznacznie nie można ocenić. Są małe firmy sprawnie działające, ale obsada etatowa musi być dostosowana do zasobów, które przyjęło się do obsługi. Jeśli przyjmie się osoby odpowiedzialne, które szanują ludzi mieszkających w zarządzanych zasobach, odnosi się sukces. W przeciwnym razie zaczynają się kłopoty, łącznie ze zmianą firmy. Jest jeszcze inny problem. Ponieważ konkurencja jest duża, odbija się to na stawkach oferowanych przez zarządców. Jeśli stawki wynagrodzenia schodzą poniżej 40 groszy za metr obsługiwanej nieruchomości, to są to ceny dampingowe i dobrze wykonywać procesu zarządzania przy tak niskiej stawce nie można. Wtedy firma albo ma inne, intratniejsze źródło dochodu, albo będzie wykonywała swe zadania źle.
– Jakie najważniejsze sprawy obecnie rysują się dla środowiska?
– Chcielibyśmy, aby zawód zarządcy nieruchomości był doceniany na rynku. To oczywiście zależy od nas przede wszystkim. A więc z jednej strony ochrona interesów zarządców nieruchomości, eliminowanie ze środowiska osób, które nie sprawdziły się, nie doszkalają się. My co miesiąc organizujemy szkolenia dla naszych członków i nie tylko. Zarządcy mają bowiem obowiązek odbycia odpowiedniej ilości szkoleń, dających określoną ilość punktów, które mają być weryfikowane przez ministerstwo. W ubiegłym roku w każdym szkoleniu średnio uczestniczyło 50 osób.
Mamy szkolenia z zakresu prawa. Spotykamy się z sędziami, radcami prawnymi i interpretujemy zapisy prawne. Sędziowie dla przykładu pokazują praktykę sądową w zakresie obsługiwania nieruchomości, radzenia sobie z niesolidnymi kontrahentami czy właścicielami, bo i takie przypadki występują. Przedstawiciele Izby Skarbowej udzielają porad dotyczących rozliczeń finansowych, podatkowych. Odbywany spotkania na temat zmieniającego się prawa budowlanego, przepisów przeciwpożarowych.
Chcielibyśmy więc, aby nasi przedstawiciele byli coraz doskonalsi w swym zawodzie. Każdy z nas ma swoje doświadczenia, którymi się dzielimy, oceniamy, które z przyjętych metod działania są lepsze lub gorsze. Dalej chcemy lobbować na rzecz przepisów, które z jednej strony ułatwią nam pracę, a z drugiej pozwolą w sposób doskonalszy zarządzać nieruchomościami.
Chcielibyśmy oczywiście, aby stowarzyszenie nadal istniało. To zależy od zarządu – czy będzie ono atrakcyjne dla członków, czy organizowane szkolenia będą aktualne i interesujące dla nich. Jak powiedziałem, jest konkurencja i nie wiadomo czy nie powstaną następne stowarzyszenia.
Ja uważam, że należy łączyć siły. Chcielibyśmy na początek siłami trzech stowarzyszeń zorganizować kongres ogólnopolski zarządców w Poznaniu. Taki kongres organizowany jest co roku przez federację i zabiegamy, aby w przyszłym roku odbył się on w Poznaniu. Marzy nam się zjednoczenie wszystkich trzech stowarzyszeń, bo im więcej członków, tym łatwiejszy chleb.
– Jak będzie wyglądał jubileusz 10-lecia WSZN?
– Przygotowujemy jubileuszowe spotkanie członków, które odbędzie się w hotelu Ikar. Zapraszamy gości honorowych: prezydenta Poznania, marszałka województwa, wojewodę, starostę powiatowego oraz przedstawiciela ministerstwa budownictwa. Zaproszenia wysłaliśmy oczywiście do szefów stowarzyszeń zrzeszonych w federacji oraz do prezesów stowarzyszeń poznańskich.
W części oficjalnej powiemy o historii stowarzyszenia, będą dwa merytoryczne wykłady na tematy poświęcone zawodowi zarządcy oraz problemom rewitalizacji nieruchomości. A zakończy go część rozrywkowa.

Drukuj