Rzeczoznawcy majątkowi przeanalizowali ceny transakcyjne prawa własności gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w latach 2006-2009 na terenie powiatu poznańskiego z wyłączeniem miasta Poznań. Celem analizy jest prezentacja całego spektrum notowań rynkowych, mierników statystycznych i ich interpretacja. Poniższa analiza jest kontynuacją badania rynku przeprowadzonego przez autorów w 2006 roku i w związku z tym metodyka badań nie uległa zmianie, by umożliwić porównywalność prezentowanych treści w obu publikacjach.
W pierwszym etapie badania wyznaczono dla każdej z 17 badanych gmin średnie arytmetyczne 1 m kw., odchylenie standardowe i współczynnik zmienności.
Ryc. 2. Średnia wartość współczynnika zmienności dla gruntów niezabudowanych przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w gminach powiatu poznańskiego w latach 2006-2009 [w %]
Analiza uzyskanych danych pozwoliła na sformułowanie następujących wniosków:
Ilość transakcji kupna/sprzedaży
Największą ilość transakcji kupna/sprzedaży odnotowano w gminach Rokietnica, Dopiewo i Kórnik (powyżej 9% wszystkich transakcji zanotowanych na terenie powiatu poznańskiego w latach 2006-2009), natomiast najmniejszą ilość transakcji zanotowano w gminach Buk, Puszczykowo, Luboń i Stęszew (poniżej 3%).
Popyt (liczony jako procentowy udział ilości zawartych transakcji ) na grunty przeznaczone pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w poszczególnych gminach powiatu poznańskiego w badanym czteroleciu w zasadzie nie uległ zmianie w porównaniu do okresu 2002-2005. Wyjątek stanowi gmina Kleszczewo, w której ilość transakcji wzrosła ponad czterokrotnie.
Odnotowano również niewielki wzrost procentowego udziału transakcji zawartych w gminach z drugiego pierścienia (Mosina, Kostrzyn, Pobiedziska), przy jednoczesnym spadku w gminach z pierwszego pierścienia (Czerwonak, Komorniki, Suchy Las). Wskazuje to, że następuje przesunięcie procesów suburbanizacyjnych na obszary położone coraz dalej od miasta centralnego.
Najwięcej transakcji kupna/sprzedaży zawarto w 2007 roku. W kolejnych dwóch latach ich ilość systematycznie zmniejsza się. Globalne pogorszenie koniunktury na rynku międzynarodowym w połowie 2008 roku spowodowało fluktuacje na lokalnym rynku nieruchomości, który uległ znaczącemu uszczupleniu.
Współczynnik zmienności
Najbardziej jednorodną cenę transakcyjną 1 m kw. zanotowano w gminach Puszczykowo (37,18%) i Kleszczewo (37,63%). Niski poziom współczynnika zmienności cechuje również gminy Czerwonak, Murowana Goślina, Pobiedziska i Luboń (poniżej 46%).
Największe zróżnicowanie cen 1 m kw. powierzchni gruntu charakteryzuje gminy Suchy Las, Rokietnica i Komorniki (współczynnik zmienności powyżej 60%). Wysoki poziom współczynnika ilustruje rozbieżności w poziomie atrakcyjności poszczególnych lokalizacji na terenie gminy.
Wartość współczynnika zmienności w badanym okresie uległa realnemu zmniejszeniu w porównaniu do poprzedniego czterolecia 2002-2005. Procesy zachodzące na lokalnym rynku nieruchomości wskazują na zwiększenie homogeniczności obszaru całego powiatu i stopniową niwelację różnic pomiędzy poszczególnymi gminami powiatu.
W kolejnym etapie procedury obliczono dla wszystkich badanych jednostek średnie arytmetyczne w ujęciu rocznym. W celu uzyskania wiarygodnych danych dokonano proporcjonalnej eliminacji jednostek nietypowych, niereprezentatywnych i znacząco odbiegających od przeciętnych notowań rynkowych. Skorygowane wartości średnich arytmetycznych dla gmin powiatu poznańskiego (wartość współczynnika zmienności nie przekracza 40%) są przedstawione na poniższych tabelach, wykresach i mapach:
Tab. 2. Średnia cena 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w gminach powiatu poznańskiego w latach 2006-2009
Wyszczególnienie |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
Buk |
38,07 |
36,23 |
70,17 |
66,25 |
Czerwonak |
64,39 |
114,45 |
181,70 |
143,02 |
Dopiewo |
66,84 |
108,82 |
187,20 |
158,21 |
Kleszczewo |
47,64 |
97,56 |
141,25 |
129,76 |
Komorniki |
70,42 |
133,93 |
206,37 |
191,39 |
Kostrzyn Wlkp. |
50,40 |
92,34 |
117,49 |
100,99 |
Kórnik |
53,58 |
103,58 |
151,97 |
158,78 |
Luboń |
114,93 |
189,20 |
273,79 |
278,07 |
Mosina |
46,79 |
83,42 |
124,29 |
118,29 |
Murowana Goślina |
40,09 |
73,98 |
104,91 |
108,65 |
Pobiedziska |
37,05 |
66,36 |
109,96 |
122,10 |
Puszczykowo |
117,33 |
214,10 |
250,76 |
277,98 |
Rokietnica |
62,78 |
109,58 |
173,53 |
127,61 |
Stęszew |
35,90 |
56,85 |
78,10 |
90,08 |
Suchy Las |
90,64 |
162,28 |
252,24 |
212,79 |
Swarzędz |
77,73 |
111,27 |
203,31 |
207,57 |
Tarnowo Podgórne |
78,32 |
114,91 |
197,64 |
174,82 |
POWIAT |
64,29 |
109,93 |
166,16 |
156,85 |
Tab. 3. Dynamika wzrostu średniej ceny 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w gminach powiatu poznańskiego w latach 2006-2009
Wyszczególnienie |
2007/2006 |
2008/2007 |
2009/2008 |
2009/2006 |
Buk |
0,952 |
1,937 |
0,944 |
1,740 |
Czerwonak |
1,777 |
1,588 |
0,787 |
2,221 |
Dopiewo |
1,628 |
1,720 |
0,845 |
2,367 |
Kleszczewo |
2,048 |
1,448 |
0,919 |
2,724 |
Komorniki |
1,902 |
1,541 |
0,927 |
2,718 |
Kostrzyn Wlkp. |
1,832 |
1,272 |
0,860 |
2,004 |
Kórnik |
1,933 |
1,467 |
1,045 |
2,963 |
Luboń |
1,646 |
1,447 |
1,016 |
2,419 |
Mosina |
1,783 |
1,490 |
0,952 |
2,528 |
Murowana Goślina |
1,845 |
1,418 |
1,036 |
2,710 |
Pobiedziska |
1,791 |
1,657 |
1,110 |
3,296 |
Puszczykowo |
1,825 |
1,171 |
1,109 |
2,369 |
Rokietnica |
1,745 |
1,584 |
0,735 |
2,033 |
Stęszew |
1,583 |
1,374 |
1,153 |
2,509 |
Suchy Las |
1,790 |
1,554 |
0,844 |
2,348 |
Swarzędz |
1,431 |
1,827 |
1,021 |
2,670 |
Tarnowo Podgórne |
1,467 |
1,720 |
0,885 |
2,232 |
POWIAT |
1,710 |
1,511 |
0,944 |
2,440 |
Przeprowadzona analiza pozwoliła sformułować następujące
wnioski charakteryzujące badany rynek nieruchomości
Ceny 1 m kw. gruntu przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe wahały się w następujących przedziałach:
w 2006 roku – od 35,90 zł do 117,33 zł
w 2007 roku – od 36,23 zł do 214,10 zł
w 2008 roku – od 70,17 zł do 273,79 zł
w 2009 roku – od 66,25 zł do 278,07 zł
Najwyższe ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe charakteryzują gminy miejskie Luboń i Puszczykowo.
Wysokie średnie ceny transakcyjne odnotowano również w gminach: Suchy Las, Komorniki, Swarzędz i Tarnowo Podgórne.
Najniższe ceny transakcyjne gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe charakteryzują jednostki samorządu terytorialnego zlokalizowane w drugim pierścieniu gmin otaczających miasto Poznań (Buk, Stęszew, Murowana Goślina, Pobiedziska, Kostrzyn Wlkp. i Mosina).
Bardzo wyraźna jest zależność zachodząca pomiędzy wysokością cen transakcyjnych a lokalizacją względem Poznania. Wyższą średnią cenę transakcyjną odnotowano w gminach ściśle przylegających do granic administracyjnych Poznania, niż w gminach II pierścienia. Zróżnicowanie jest również widoczne w poszczególnych lokalizacjach na terenie gmin I pierścienia. Niejednokrotnie lokalizacje przylegające do granic administracyjnych Poznania (Suchy Las, Skórzewo, Plewiska, Chyby, Baranowo, Przeźmierowo) były wyżej notowane na rynku nieruchomości niż gminy o najwyższych średnich transakcyjnych. Związane jest to z traktowaniem tych lokalizacji przez lokalny rynek nieruchomości jako de facto miejskie.
Relacje cen transakcyjnych obserwowane pomiędzy poszczególnymi gminami w badanym okresie w zasadzie nie uległy zmianie. Gminy notujące najwyższe ceny w 2006 roku również w 2009 roku notowały najwyższe wartości 1 m kw. gruntu. Analogiczna relacja cechowała gminy o najniższym poziomie cen transakcyjnych. Oczywiście nastąpiły nieznaczne fluktuacje w relacjach cen transakcyjnych wśród gmin o podobnej wartości rynkowej. Gmina Pobiedziska zyskała na wartości w badanym okresie względem gminy Buk, Stęszew, Murowana Goślina, Kostrzyn i Mosina, gmina Kórnik względem gminy Czerwonak i Dopiewo. Natomiast gminą , która najwyraźniej straciła względem innych gmin w relacji średnich cen transakcyjnych jest Kostrzyn Wlkp.
Średnia cena 1 m kw. gruntu w powiecie poznańskim rosła z 64,29 zł w 2006 roku do 166,16 zł w 2008 roku, by następnie zmaleć do 156,85 zł w 2009 roku. Uśredniony dla badanego obszaru wzrost ceny wyniósł 144,0% w 2009 roku w porównaniu do 2006 roku, przy czym należy odnotować, że w 2009 roku uśredniona cena 1 m kw. zmniejszyła się o 5,6%. Tak wyraźny wzrost wartości gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe spowodował przyrost w roku 2007 w porównaniu do roku poprzedniego (o 71%), a także utrzymanie wysokiego poziomu przyrostu wartości w roku kolejnym ( o 51,1%). Powyższe wyliczenia są zaprezentowane w tab. 3.
Spadek średniej ceny 1 m kw. w roku 2009 ewidentnie wskazuje na dekoniunkturę na lokalnym rynku nieruchomości. O ile strona popytowa zareagowała natychmiast po wystąpieniu pierwszych symptomów załamania gospodarczego (ilość zanotowanych transakcji kupna/sprzedaży zmniejszyła się już w 2008 roku), o tyle strona podażowa zareagowała z opóźnieniem dopiero w 2009 roku. Reakcja strony podażowej była czterokrotnie słabsza od reakcji strony popytowej (średnia cena transakcyjna za 1 m kw. spadła w powiecie o 5,6% w 2009 roku w porównaniu z 2008, podczas gdy ilość transakcji zmniejszyła się o 20,76%). Jest zrozumiałe z uwagi na fakt zmniejszenia ilości udzielanych kredytów hipotecznych i ich dostępności na rynku dla przeciętnego klienta.
Należy podkreślić fakt, że w 2009 roku w niektórych gminach nie wystąpiła korekta in minus średniej ceny transakcyjnej 1 m kw. gruntu przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe (odnotowano przyrosty na poziomie do 12%). Wzrost średniej ceny transakcyjnej w roku 2009 w porównaniu z 2008 wystąpił w Pobiedziskach, Murowanej Goślinie, Stęszewie, Kórniku i Swarzędzu, a także w obu gminach miejskich: Puszczykowie i Luboniu. Zwiększenie poziomu wartości gruntu można tłumaczyć zbyt niskim poziomem cen w latach poprzednich, przez co kryzys gospodarczy nie spowodował reakcji podaży na lokalnym rynku gruntów niezabudowanych. Natomiast wzrost ceny jednostkowej w Puszczykowie i Luboniu należy tłumaczyć jednorodnością i małą elastycznością lokalnego rynku nieruchomości, który nie jest zbyt wrażliwy na zmiany zachodzące na rynkach globalnych.
Największy wzrost średniej ceny 1 m kw. w okresie 2006-2009 odnotowano w gminie Pobiedziska (aż o 229,5%). Bardzo wysokie wzrosty w badanym okresie cechowały gminy Murowana Goślina, Komorniki, Kleszczewo i Kórnik (171-196%). Stosunkowo „niski” wzrost nastąpił w gminach Buk (74%), Kostrzyn Wlkp. (100%), Rokietnica (103%), Czerwonak (122%), Tarnowo Podgórne (123%). Należy podkreślić, że taki poziom wzrostów nie był notowany w historii na przedmiotowym rynku nieruchomości.
Najbardziej niereprezentatywną jednostką w powiecie poznańskim jest gmina Buk, w której zanotowano zaledwie 53 transakcje kupna/sprzedaży w całym badanym okresie. W związku z tym wyliczenia dla tej gminy są tylko próbą przybliżenia tamtejszych realiów rynkowych, na bazie dostępnych źródeł.
Istotnym elementem uzupełniającym przedstawione wyniki analiz badanego rynku w ujęciu gmin jest prezentacja fluktuacji cen w wybranych miejscowościach. Analizie szczegółowej poddano obręby, w których ilość transakcji w badanym okresie przekroczyła 1%, tj. min. 61 transakcje. W celu dalszej eliminacji jednostek niereprezentatywnych (brak transakcji w danym roku) nałożono dodatkowy próg – ilość transakcji w danym obrębie w roku x powinna być zbliżona do 1% wszystkich transakcji w roku x. Oba kryteria spełniają 32 jednostki osadnicze, które obejmują 3337 transakcji, co stanowi 54,15% całego zbioru. Należy zaznaczyć, że trzy gminy (Buk, Stęszew, Murowana Goślina) nie mają na swoim obszarze miejscowości reprezentatywnych.
Postępowanie przy obliczaniu średnich dla poszczególnych jednostek osadniczych w gminach przyjęło analogiczną formę jak w przypadku gmin dla całego powiatu. Obliczono średnią i odchylenie standardowe, a następnie współczynnik zmienności. W analizie pominięto jedynie transakcje, które w sposób bardzo istotny różniły się od pozostałych.
Tab.4. Średnia cena 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe w miejscowościach reprezentatywnych w latach 2006-2009
Lp. |
Miejscowości |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
Ilość transakcji |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
1 |
Mrowino |
80,13 |
143,18 |
133,22 |
87,37 |
85 |
2 |
Kostrzyn |
46,11 |
82,37 |
155,67 |
114,64 |
106 |
3 |
Owińska |
55,99 |
103,23 |
155,30 |
119,48 |
106 |
4 |
Dopiewiec |
41,17 |
64,88 |
134,96 |
121,08 |
71 |
5 |
Siekierki |
57,16 |
105,23 |
132,02 |
122,53 |
130 |
6 |
Pobiedziska |
28,20 |
63,88 |
106,59 |
124,42 |
91 |
7 |
Biskupice |
47,07 |
80,31 |
148,31 |
143,09 |
81 |
8 |
Gowarzewo |
50,45 |
96,69 |
145,13 |
146,52 |
267 |
9 |
Dopiewo |
47,83 |
108,85 |
156,38 |
149,25 |
101 |
10 |
Więckowice |
41,33 |
66,62 |
136,75 |
149,98 |
101 |
11 |
Lusówko |
68,40 |
123,15 |
156,54 |
150,88 |
117 |
12 |
Kiekrz |
75,58 |
116,26 |
233,15 |
151,85 |
153 |
13 |
Rosnówko |
46,86 |
125,73 |
151,53 |
154,81 |
64 |
14 |
Szczytniki |
53,72 |
115,98 |
185,62 |
157,75 |
109 |
15 |
Golęczewo |
47,65 |
111,41 |
164,68 |
162,30 |
67 |
16 |
Lusowo |
63,15 |
105,15 |
123,39 |
162,52 |
74 |
17 |
Palędzie |
67,75 |
111,11 |
203,08 |
163,01 |
71 |
18 |
Chomęcice |
49,02 |
74,09 |
194,86 |
163,65 |
68 |
19 |
Rokietnica |
58,47 |
126,14 |
190,92 |
163,88 |
191 |
20 |
Zielątkowo |
40,53 |
88,08 |
156,83 |
164,17 |
61 |
21 |
Tulce |
61,08 |
166,87 |
231,40 |
173,47 |
61 |
22 |
Borówiec |
64,50 |
144,62 |
189,45 |
177,75 |
113 |
23 |
Kamionki |
52,22 |
113,82 |
181,86 |
179,42 |
147 |
24 |
Dąbrowa |
74,69 |
163,84 |
209,07 |
179,52 |
100 |
25 |
Mosina |
67,09 |
120,26 |
184,74 |
185,91 |
91 |
26 |
Kicin |
83,54 |
134,63 |
183,11 |
188,88 |
100 |
27 |
Gruszczyn |
80,05 |
86,07 |
224,29 |
190,16 |
130 |
28 |
Komorniki |
89,25 |
207,35 |
260,44 |
233,84 |
65 |
29 |
Skórzewo |
116,10 |
248,12 |
328,69 |
256,12 |
96 |
30 |
Puszczykowo |
117,33 |
214,10 |
250,76 |
277,98 |
91 |
31 |
Luboń |
114,93 |
189,20 |
273,79 |
278,07 |
128 |
32 |
Suchy Las |
154,85 |
275,46 |
434,91 |
410,58 |
101 |
Przeprowadzenie eliminacji niereprezentatywnych jednostek osadniczych doprowadziło do wyznaczenia 32 miejscowości spełniających powyższe kryteria. Ze względu na zmianę części miejscowości reprezentatywnych w stosunku do analizy z okresu 2002-2005 (uwzględniono w analizie Pobiedziska i Palędzie, a usunięto Plewiska czy Chyby) nie jest możliwe pełne porównanie osiągniętych wyników w szerszym zakresie czasowym.
Celem uporządkowania materiału analitycznego dokonano podziału miejscowości reprezentatywnych wg dwóch podstawowych kryteriów:
* ze względu na lokalizację przestrzenną (strony świata);
* ze względu na cenę średnią (poziom ceny) i oddalenie od Poznania.
Pierwszy podział, w oparciu o kryterium przestrzenne, przedstawia się w następujący sposób:
* Północ – gminy Murowana Goślina, Czerwonak, Suchy Las, Rokietnica
* Południe – gminy Luboń, Komorniki, Puszczykowo, Mosina, Kórnik
* Wschód – gminy Pobiedziska, Swarzędz, Kostrzyn, Kleszczewo
* Zachód – gminy Tarnowo Podgórne, Dopiewo, Buk, Stęszew
Tab.5. Średnia cena 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na lokalizację przestrzenną w powiecie poznańskim
Wyszczególnienie |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
Wschód |
52,88 |
97,35 |
163,34 |
144,98 |
Zachód |
65,05 |
123,96 |
181,11 |
166,54 |
Północ |
74,59 |
137,30 |
206,52 |
181,06 |
Południe |
72,77 |
145,02 |
208,12 |
201,02 |
Tab.6. Dynamika zmiany ceny średniej 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na lokalizację przestrzenną w powiecie poznańskim
Wyszczególnienie |
2007/2006 |
2008/2007 |
2009/2008 |
2009/2006 |
2008/2006 |
Wschód |
1,8410 |
1,6780 |
0,8875 |
2,7418 |
3,0892 |
Zachód |
1,9056 |
1,4610 |
0,9196 |
2,5601 |
2,7839 |
Północ |
1,8406 |
1,5041 |
0,8768 |
2,4274 |
2,7686 |
Południe |
1,9928 |
1,4351 |
0,9659 |
2,7624 |
2,8600 |
Analiza szczegółowa cen transakcyjnych gruntów przeznaczonych pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na kryterium przestrzenne jednoznacznie wskazuje, że najwyżej cenione są lokalizacje położone na linii północ-południe w stosunku do granic administracyjnych Poznania. Wartość ceny średniej gruntów niezabudowanych w gminach północnych jest bardzo mocno zawyżana przez poziom ceny charakteryzującej grunty w Suchym Lesie. Stosunkowo najniższą wartością średniej ceny 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe charakteryzują się wschodnie gminy powiatu poznańskiego.
Analizując dynamikę zmiany cen w miejscowościach reprezentatywnych w okresie 2006-2009 należy zwrócić uwagę na to, że największy przyrost wartości cen transakcyjnych zanotowano w gminach Wschodu i Południa. Jest to odzwierciedleniem wzrostu cen w miejscowościach gminy Pobiedziska na Wschodzie i gminy Kórnik na Południu. Niedowartościowanie tych terenów w latach poprzednich spowodowało (przy bardzo dobrej dostępności komunikacyjnej tych terenów z centrum Poznania) wzrost wartości gruntów w okresie będącym przedmiotem analizy.
W 2009 roku w porównaniu z 2008 odnotowano we wszystkich lokalizacjach spadek cen transakcyjnych (od 3,41% na Południu do 12,32% na Północy).
Drugi podział, określony poziomem cen transakcyjnych i oddaleniem od miasta Poznania, przeprowadzono w oparciu o notowania rynkowe w ostatnim roku analizy. Badany obszar podzielono na
trzy pierścienie
* Pierścień pierwszy – cena powyżej 200 zł za 1 m kw. w 2009 roku;
* Pierścień drugi – cena (150-200) zł za 1 m kw. w 2009 roku;
* Pierścień trzeci – cena poniżej 150 zł za 1 m kw. w 2009 roku.
Przyjęty podział znalazł odzwierciedlenie w rozkładzie przestrzennym cen i jest zgodny z podstawowymi założeniami teorii lokalizacji.
Tab.7. Dynamika zmiany ceny średniej 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe ze względu na poziom cen transakcyjnych
Wyszczególnienie |
2007/2006 |
2008/2007 |
2009/2008 |
2009/2006 |
2008/2006 |
Trzeci |
1,8473 |
1,5344 |
0,9103 |
2,5802 |
2,8345 |
Drugi |
1,9227 |
1,5610 |
0,9069 |
2,7220 |
3,0015 |
Pierwszy |
1,9144 |
1,3653 |
0,9406 |
2,4585 |
2,6138 |
Największą dynamiką wzrostu charakteryzują się miejscowości zlokalizowane w pierścieniu drugim, najmniejszą zaś w pierścieniu pierwszym. Jest to związane ze wzrostem intensywności procesów suburbanizacyjnych w obszarach coraz bardziej oddalonych od granic administracyjnych Poznania. Czytelna jest już analogiczna zależność miejscowościach pierścienia trzeciego. Miejscowości z pierścienia pierwszego są w zasadzie traktowane przez lokalny rynek nieruchomości jako integralna, ale peryferyjna część Poznania, dlatego poziom ceny jednostkowej jest tam bardzo wysoki, ale nie rośnie już tak dynamicznie.
Należy odnotować, że w 2009 roku w porównaniu z 2008 średnia cena transakcyjna 1 m kw. gruntu niezabudowanego przeznaczonego pod jednorodzinne budownictwo mieszkaniowe uległa obniżeniu we wszystkich trzech analizowanych pierścieniach, przy czym najbardziej intensywnie w pierścieniu drugim, najmniej natomiast w pierścieniu pierwszym.
Końcowym etapem opracowania jest próba przedstawienia na mapie przestrzennego zróżnicowania cen działek niezabudowanych przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe. Do sporządzenia mapy cenności i dla wyrysowania „izocen” posłużono się cenami odnotowanymi w okresie 2006-2009 w możliwie największej ilości jednostek osadniczych na terenie powiatu poznańskiego.
Opracowanie pochodzi z numeru 3 Biuletynu Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego