Ceny ciągle spadają

Ceny ofertowe mieszkań w największych miastach Polski ciągle spadają. W czerwcu były średnio o 0,4% niższe niż w maju, o 3,7% niższe niż przed rokiem i ponad 7% niższe niż przed dwoma laty. W porównaniu z czerwcem 2011 roku najbardziej – o ponad 10% – staniały lokale w Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku, Kielcach i Szczecinie – wynika z najnowszego raportu portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
Miniony miesiąc przyniósł kolejne, niewielkie, ale wciąż postępujące spadki cen mieszkań na rynku wtórnym. W porównaniu z majem stawki ofertowe w 18 miastach analizowanych przez portal Domy.pl spadły średnio o 0,4%.
Największy miesięczny spadek średniej ceny wywoławczej zanotował Gdańsk – o 1,6%, Gdynia – o 1% i Katowice – o 0,9%. Najbardziej stabilne – ze spadkami o jedynie 0,1% – pozostały ceny w Białymstoku, Gorzowie Wlkp., Poznaniu, Rzeszowie i Sopocie.
Zdecydowanie większe wartości wyrażają spadki cen, jakie nastąpiły w analizowanych miastach w dłuższych przedziałach czasowych – na przestrzeni ostatniego roku i dwóch lat. W porównaniu z czerwcem 2012 roku najbardziej spadły ceny mieszkań w Gdańsku i we Wrocławiu (po 6,7%); najmniej w Sopocie (0,6%) i Gdyni (0,3%). Liderem spadków z ostatnich 2 lat jest Wrocław – obecna średnia ofertowa – 5740 zł/m kw. – jest o 13% niższa niż w czerwcu 2011 roku. Najmniej – tylko o 0,4% – spadła przez ten czas średnia cena w Rzeszowie.

Kredyty nowe: ceny w górę

Wiosenne ożywienie niewiele dobrego wniosło na rynek kredytów hipotecznych, a ci klienci którzy oczekiwali, że lato coś zmieni, srogo się zawiedli. Z lipcowego rankingu kredytów hipotecznych Open Finance wynika, że średnia marża kredytowa wzrosła od wiosny z 1,55 do 1,58 pkt. proc. Do wyobraźni bardziej przemawia jednak fakt, że z 17 banków z zestawienia, dziesięć podniosło marżę, a tylko jeden ją obniżył.
W górę poszły także koszty ponoszone przez klientów z tytułu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego i obowiązkowych ubezpieczeń na życie, których banki wymagają od zaciągających kredyt. Klienci ubiegający się dziś o kredyt mieszkaniowy, po kieszeni dostaną więc podwójnie.
Co gorsze, przestała rosnąć zdolność kredytowa. Modelowa rodzina 2+1 z dochodami 6 tys. zł netto otrzyma dziś średnio 25-letni kredyt na kwotę 528 tys. zł. Od wiosny wartość ta wzrosła o 1,3%, a w tym samym czasie rata kredytowa spadła o 6%.
Sytuacja osób poszukujących kredytu na zakup nieruchomości od kilku miesięcy jest mało korzystna. Sprzyja im jedynie Rada Polityki Pieniężnej, dzięki której spadają miesięczne raty. W punktu widzenia osoby chcącej kupić mieszkanie liczy się jednak dostępność kredytu, a ta ostatnio się pogorszyła.

Kredyty spłacane: korzystne zmiany kursów

Przez ostatni miesiąc stawka WIBOR 3M, która jest najpopularniejszym wskaźnikiem decydującym o zmianach oprocentowania kredytów w złotych, obniżyła się o kilka punktów bazowych do poziomu 2,71 proc. To zmiana raczej kosmetyczna i w tak krótkim okresie nie wpłynie znacząco na raty kredytowe. Ale w dłuższym okresie korzyści z wielokrotnej obniżki stóp procentowych są wyraźne. Od wakacji ubiegłego roku średnia rata kredytu złotowego na 30 lat spadła o prawie jedną czwartą.
Stabilizacja panuje również jeśli chodzi o oprocentowanie spłacanych kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się, a miesięczne raty zależne są od kursów walut, a tu tym razem są dobre wieści dla kredytobiorców. Od początku lipca frank i euro potaniały o kilkanaście groszy. To oznacza, że rata kredytu frankowego jest niższa niż przed miesiącem o ponad 3%, a w przypadku euro obniżka wynosi ok. 2,5%.

Mieszkania 2-pokojowe w Warszawie

Mieszkania 2-pokojowe to obecnie najczęściej wybierany typ lokali – zakupem M3 zainteresowany jest co drugi klient (49,8%). Portal Domy.pl sprawdził jak kształtują się ceny takich mieszkań na
największym w Polsce warszawskim rynku mieszkaniowym i jaki wpływ na wysokość tych cen ma powierzchnia lokalu.
Z analizy cen mieszkań 2-pokojowych oferowanych do sprzedaży w lipcu wynika, że średnia cena M3 w stolicy kształtuje się na poziomie 405.000 zł. Jednak w zależności od wielu czynników – w szczególności lokalizacji, powierzchni, roku budowy czy standardu wykończenia – ceny poszczególnych M znacznie odbiegają od siebie.
Najtańsze lokale z tego segmentu – o niskim standardzie, w peryferyjnych lokalizacjach – można znaleźć już za niewiele ponad 1/3 warszawskiej średniej, tj. ok. 150.000 zł. Wyższą cenę ofertową, ale nieprzekraczającą 200.000 zł ma co 200 mieszkanie 2-pokojowe w Warszawie. Warto wspomnieć w tym miejscu, że jeszcze kilka lat temu – w czasie trwania wielkiego boomu nieruchomościowego – znalezienie w tej cenie kawalerki w Warszawie graniczyło z cudem.
Przyglądając się rozkładowi cen ze względu na powierzchnię M3 najtańsze są najmniejsze lokale -mierzące do 30 m kw. (tak, na takiej powierzchni można zmieścić 2 pokoje) – kosztują średnio 251.000 zł, a cena m kw. wynosi ok. 8700 zł.
2-pokojowe lokale o pow. od 31 do 40 m kw. oferowane są za średnią cenę 301.000 zł, przy cenie za m kw. na poziomie 8100 zł. Na najniższą cenę w przeliczeniu na m kw. mogą liczyć amatorzy mieszkań o pow. od 41 do 50 m kw. – w tym przedziale średnia stawka wynosi 7900 zł.
Wraz ze wzrostem powierzchni M3 ich cena całkowita oraz cena w przeliczeniu na m kw. wyraźnie rośnie – największe mieszkania z tego segmentu wystawione do sprzedaży w portalu Domy.pl, mierzące nawet ponad 90 m kw., wyceniane są na ponad milion zł, co przekłada się na cenę m kw. przekraczającą 11.000 zł.

Ĺšródło: Raport z rynku nieruchomości Domy.pl i Open Finance
Raport został przygotowany na podstawie danych z 24028 ofert sprzedaży mieszkań wystawionych w portalu nieruchomości Domy.pl w czerwcu 2013 roku oraz danych Open Finance.

Drukuj