Czy rząd odczaruje mieszkania na wynajem?

Polacy niechętnie korzystają z wynajmu mieszkań. Fundusz Mieszkań na Wynajem może to zmienić. Ostateczny kształt programu jest właśnie opracowywany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Liderem wynajmu mieszkań w Unii Europejskiej są Niemcy. Blisko 40 proc. z nich korzysta z tej formy mieszkalnictwa. Tuż za nimi plasują się Duńczycy – mieszkania wynajmuje 35,4 proc. z nich oraz Holendrzy – 32,1 proc. Polacy wybierają mieszkanie „na swoim” co często oznacza albo życie na kredyt, albo u rodziców. Z zeszłorocznych statystyk Eurostatu wynika, że mieszkania wynajmuje tylko 4 proc. Polaków.
Niechęć do wynajmu wynika z kilku czynników. Pierwszym z nich są wysokie czynsze – miesięczny koszt wynajęcia pokoju w Warszawie to ok. 600 zł, kawalerki – ok. 1,200 zł. Innym powodem jest brak praw lokatorskich, których oczekują najemcy. Dodatkowo choć w Polsce obowiązuje ustawa o ochronie praw lokatorów, to w praktyce wynajem odbywa się najczęściej w czarnej strefie, to jest bez umowy. Wtedy wynajmujący może z dnia na dzień eksmitować lokatora. Wiele osób uważa również, że własność – nawet z kredytem na 30 lat – jest lepsza niż mieszkanie na wynajem oraz nie czuje się swobodnie w nieswoim mieszkaniu.
Zainteresowanie Polaków mieszkaniami na wynajem ma szansę zmienić Fundusz Mieszkań na Wynajem. Fundusz, którego celem jest zwiększenie dostępności takich lokali, będzie inwestował w budynki z mieszkaniami gotowymi do wynajęcia, a następnie wynajmował je lokatorom. Z działań funduszu będą mogły skorzystać osoby zainteresowane najmem. Ceny mieszkań, wynajmowanych w ramach programu, mają być o 20-30 proc niższe od rynkowych, a lokatorzy będą mogli pozostać w mieszkaniach nawet 10 lat.
Ostateczny kształt programu jest właśnie opracowywany przez Bank Gospodarstwa Krajowego, tę samą instytucję, która weryfikuje dotacje w ramach Mieszkania dla Młodych. Wiadomo już, że rząd ma w planie hurtowy zakup około 20 tys. mieszkań za ok. 5 mld złotych. Na obecnym etapie BGK przygląda się inwestycjom, które powstają w największych miastach w Polsce. Bank na stronie poświęconej programowi wyjaśnia, że początkowo inwestycje FMnW będą koncentrowały się w dużych miastach takich jak Warszawa, Kraków, Wrocław, Katowice, Poznań, Trójmiasto i Łódź. Wynika to ze skali rynku najmu i dostępności pracy. W przyszłości deweloperzy mają budować mieszkania tańsze – skrojone na potrzeby funduszu. Nie wiadomo jeszcze w jakim standardzie będą oddawane rządowe mieszkania, wiadomo natomiast, że najemca będzie musiał wpłacić kaucję oraz będzie mógł wynająć miejsce parkingowe.
– To już najwyższy czas, aby w Polsce, wzorem rynków europejskich, weszła w życie idea taka jak Fundusz Mieszkań na Wynajem. Młodzi ludzie coraz częściej zmieniają miejsce zamieszkania, chociażby ze względu na rozwój zawodowy. Taka mobilność wymusza mniejsze przywiązywanie do własności – mówi Maciej Górka z Domiporta.pl. – Zmiany społeczne sprawią, że najem będzie z czasem coraz bardziej popularny i popyt w tym segmencie rynku wzrośnie. Co to oznacza dla rządowego funduszu? Otóż będzie on sam realizował inwestycje budowlane, a nie tylko kupował je po cenie rynkowej od deweloperów. Proponowane ceny najmu będą niższe niż obecnie oferowane przez rynek i atrakcyjniejsze dla najemcy. Poza tym koszty związane z utrzymaniem budynku zarządzanego przez fundusz będą niższe, ponieważ będzie on dokonywał zakupów hurtowych u dostawców energii lub zakupu usług telekomunikacyjnych. Co więcej, sukces inwestycyjny programu i utrzymanie rentowności najmu na poziomie 4 proc. zachęci do inwestowania w Polsce inne zagraniczne fundusze. Przy takim scenariuszu będzie to oznaczało, że inwestowanie w nieruchomości może być opłacalne i co więcej stabilne – opowiada Górka.
Zdaniem eksperta fundusz ma jedno ograniczenie. Potencjalni najemcy będą mieli obowiązek wskazania w akcie notarialnym lokalu zastępczego na wypadek eksmisji spowodowanej na przykład niepłaceniem czynszu. Z kolei dla drobnych inwestorów, którzy posiadają po kilka lub kilkanaście nieruchomości na wynajem, inicjatywa rządu będzie konkurencją.
Fundusz ma szansę rozładować ścisk, w jakim mieszkają polscy lokatorzy. Z najnowszych badań Eurostatu wynika, że w Polsce problem przeludnienia w mieszkaniach dotyczy aż 75,2 proc. najemców. To niechlubny i zarazem najwyższy wynik w 30 krajach przebadanych przez Eurostat. Średnia dla 28 krajów Unii Europejskiej to 19 proc.
Leszek Hardek, prezydent Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości uważa, że na programie szczególnie mogą skorzystać osoby uboższe:
– Proponowany program może być alternatywą dla osób mniej zamożnych, które z różnych względów nie chcą lub nie mogą uzyskać kredytu na zakup własnego mieszkania. Wydaje się, że jest to również dobry krok do zmiany myślenia. W Polsce ciągle pokutuje dążenie do posiadania własnego mieszkania, choć jak doświadczenia pokazuje nie wszystkich jest na to stać. Poza tym jeśli faktycznie wynajem mieszkań w ramach funduszu będzie o wiele tańszy od propozycji komercyjnej, to właściciele mieszkań na wynajem będą musieli również dostosować swoją ofertę cenową do realiów – komentuje.
Program, choć wyczekiwany i wychodzący naprzeciw unijnym standardom, nie rozwiązuje jednak kłopotów mieszkaniowych Polaków.
– Rząd powinien skupić się nad długofalowymi rozwiązaniami dotyczącymi rynku mieszkaniowego. Ciągle mamy wrażenie, że zajmuje się tylko doraźnymi programami. Poza tym w dużych miastach problemy mieszkalnictwa nie są tak palące jak w mniejszych ośrodkach. Tam sytuacja wygląda o wiele gorzej – zwraca uwagę Hardek.

Drukuj