Deweloperzy oddają najwięcej mieszkań od 7 lat

Nowe inwestycje mieszkaniowe rosną jak grzyby po deszczu. Nie przeszkadzają im trudniejszy dostęp do kredytów, czy topniejące środki na budżetowe dopłaty dla nabywców. Boom trwa już od ponad 3 lat, czego efekty są coraz bardziej namacalne. Liczba mieszkań oddanych do użytkowania jest najwyższa od 7 lat. Najnowsze dane GUS znowu pokazały, że pesymizm jest dla rodzimych deweloperów stanem obcym. W lipcu br. rozpoczęli oni budowę 6,5 tys. mieszkań. To zaledwie o 2,7% mniej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Lepiej ocenić można dane z okresu od stycznia do lipca. Przez 7 miesięcy tego roku deweloperzy zaczęli budować 49,1 tys. mieszkań. To o 4,8% więcej niż przez 7 miesięcy ubiegłego roku, a ponadto najwięcej w historii.

Sporo wydano też pozwoleń na budowę. Tylko nowe decyzje z lipca pozwalają na budowę kolejnych 8,4 tys. lokali. To o 7,3% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Przez 7 miesięcy wydano deweloperom pozwolenia na budowę 57,7 tys. mieszkań, czyli o 12,4% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem.
Przez ostatni rok liczba rozpoczętych lokali wyniosła 88,7 tys. sztuk, o 11,4 proc. więcej niż rok wcześniej. Rośnie także liczba pozwoleń na budowę (o 23 proc. do 103,6 tys.) i mieszkań oddawanych do użytkowania (o 31,3 proc. do 74,5 tys.). Ta ostatnia statystyka powinna rosnąć także w kolejnych kwartałach. Będzie to efekt ożywienia w liczbie nowych inwestycji w 2014-2016 roku.
W najnowszych danych GUS-u warto też zwrócić uwagę na jedną liczbę – w lipcu spółdzielnie mieszkaniowe rozpoczęły budowę 604 lokali mieszkalnych. To wartość najwyższa od kwietnia 2010 r. Nie sposób na razie ocenić czy to jednorazowy wyłom od normy, czy może znak, że spółdzielnie mieszkaniowe wreszcie budzą się z wieloletniego snu. Należy poczekać na kolejne dane GUS i wtedy będzie można powiedzieć coś więcej.

Co dalej z rynkiem pierwotnym?

Deweloperzy nie zwalniają tempa, liczba rozpoczynanych inwestycji oraz pozwoleń na kolejne budowy cały czas jest wysoka. Mimo utrudnionego dostępu do kredytów hipotecznych (rosnący wkład własny, podatek bankowy i spadająca zdolność kredytowa) popyt na nowe mieszkania nie spada. Z danych REAS-a wynika, że poza Łodzią i Poznaniem, na wszystkich głównych rynkach sprzedaż mieszkań w drugim kwartale 2016 r. była wyższa niż w poprzednim. Rośnie też liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali, gdyż deweloperzy starają się zaspokoić popyt.
Deweloperzy powinni bacznie obserwować sytuację na rynku, bo nie brakuje sygnałów o tym, że dobra passa może się za jakiś czas skończyć. Należy przede wszystkim zwracać uwagę na działania rządu, który swoimi poczynaniami mocno wpływa na rynek. Wprowadzenie podatku bankowego wyzwoliło masowy wzrost marż przy kredytach hipotecznych, co doprowadziło do spadku zdolności kredytowej. Nadal nie wiadomo, jak w szczegółach wyglądać będzie program Mieszkanie Plus i jak wpłynie na rynek deweloperski, ale na pewno powinno się mu bacznie przyglądać.
Po stronie zagrożeń dla rynku pierwotnego należy też zapisać potencjalny wzrost inflacji i idące za nim wyższe stopy procentowe, co spowoduje, że część inwestorów wróci do bankowych lokat i spadnie popyt na mieszkania kupowane inwestycyjnie.

Banki swoje, a biura sprzedaży swoje

Czemu deweloperzy tak ochoczo rozszerzają skalę swojej działalności? Wszystko dlatego, że Polacy gremialnie ruszyli do biur sprzedaży deweloperów i kupują najwięcej lokali w historii. Firmy muszą więc wprowadzać kolejne projekty, aby klienci mieli w czym wybierać.
Problem w tym, że bicie kolejnych rekordów sprzedaży w końcu będzie mieć swój kres, a nietrudno znaleźć jest zapowiedzi, które już niedługo utrudnią życie deweloperom i ich klientom. Po pierwsze już od stycznia 2017 r. banki wymagać będą 20-proc. wkładu własnego przy zakupie mieszkania na kredyt. Do tego szybko kończą się pieniądze z programu Mieszkanie dla Młodych, banki zaostrzają kryteria udzielania kredytów mieszkaniowych, a klienci mniej chętnie się po nie zgłaszają. Gdyby tego było mało, rząd zapowiedział budowę tanich mieszkań na wynajem ze stawkami czynszu często dwukrotnie niższymi niż rynkowe (element programu Mieszkanie+). Tym samym inwestorzy, którzy myślą o wynajmie narażają się na konkurencję z państwowym molochem.
W efekcie można się spodziewać, że pod koniec bieżącego roku pozytywnie na sprzedaż mieszkań oddziaływać będzie obawa przed rosnącymi wymaganiami odnośnie wkładu własnego. Na początku 2017 roku sprzedaż podniesie natomiast uruchomienie około 336 mln zł na dopłaty do kredytów. Te wyczerpią się pewnie w ciągu 2-3 miesięcy. Później, już niemal bez kroplówki, wyniki sprzedaży deweloperów mogą się pogorszyć.

Uwaga! Trwa wykańczanie

Najnowsze dane GUS pokazują też dynamiczny wzrost liczby mieszkań oddawanych do użytkowania. To dobre wieści dla firm zajmujących się tzw. „wykończeniówką” i niemniej ważna dla giełdowych inwestorów. Standardy rachunkowości przewidują bowiem, że w swoich przychodach firmy deweloperskie pokazują wpływy z mieszkań wybudowanych i przekazanych klientom.
W lipcu br. deweloperzy oddali do użytkowania 5,8 tys. lokali. To o 18,3% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Patrząc na dane od początku roku, deweloperzy skończyli budowę 40,6 tys. mieszkań, czyli o ponad 40,8% więcej niż w analogicznym okresie przed rokiem. Wyższy wynik zanotowano tylko raz – przez 7 miesięcy 2009 roku oddano do użytkowania 43,7 tys. nowych mieszkań. To jedynie o 2,1 tys. więcej niż w bieżącym roku, a warto dodać, że tak wysoki wynik sprzed 7 lat jest efektem przedkryzysowego boomu.

Trendy w całym sektorze budownictwa mieszkaniowego

GUS prezentuje dane o budownictwie mieszkaniowym dzieląc inwestorów na 4 kategorie: inwestorów indywidualnych, deweloperów, spółdzielnie i pozostałych inwestorów (budownictwo komunalne, zakładowe i społeczne czynszowe).
W całym sektorze budownictwa mieszkaniowego wyniki w dużej mierze są uzależnione od tych notowanych przez deweloperów. W lipcu 2016 r. wydano pozwolenia na budowę 18,3 tys. mieszkań, rozpoczęto budowy 15 tys. lokali, a do użytkowania oddano 12,2 tys. mieszkań.

Drukuj