Iustitia o senackim projekcie zmian ustawy o spółdzielniach

Zespół ds. prawa cywilnego Stowarzyszenia Sędziów Polskich „Iustitia” opracował kolejną opinię – tym razem na temat senackiego projektu ustawy o zmianie przepisów o spółdzielniach mieszkaniowych. Projektowane rozwiązania mają znaczenie m.in. w sprawach o podział majątku wspólnego i dział spadku.Oto treść opinii:

1. W ocenie Stowarzyszenia konieczność podjęcia prac legislacyjnych mających na celu dostosowanie przepisów ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych do wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 27 czerwca 2013 r. nie może budzić wątpliwości. Stowarzyszenie akceptuje generalny kierunek zaproponowanych zmian, ale zgłasza zastrzeżenia co do ich redakcji, gdyż z naszego doświadczenia już możemy powiedzieć, że będą one budzić wątpliwości interpretacyjne.

2. Zapis zasad ustalania zwrotu osobie uprawnionej wkładu mieszkaniowego przewidziany w proponowanym przepisie art. 112 ust. 1 u.s.m. prowadzi do wniosku, iż różnią się one od zasad wynikających z obecnie obowiązujących art. 11 ust. 21 i 22 u.s.m. W drugim wypadku wprost przewidziano, iż poza niewniesioną częścią wkładu mieszkaniowego potrąca się z wartości rynkowej lokalu dalsze kwoty: część zobowiązań spółdzielni związanych z budową, nominalną kwotę umorzenia kredytu lub dotacji (pomocy uzyskanej przez spółdzielnię ze środków publicznych lub z innych środków), w części przypadającej na ten lokal oraz kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust.1, a także koszty określenia wartości rynkowej lokalu. W pierwszym wypadku nie dodano takiego zastrzeżenia. Będzie to prowadzić do dywagacji czy w ten sposób celowo zróżnicowano sytuację prawną osób uprawnionych do otrzymania zwrotu wkładu mieszkaniowego w zależności od tego, czy po wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawo do lokalu mieszkalnego spółdzielnia ustanawia odrębną wartość lokalu czy też zawiera umowę o ustanowienie lokatorskiego prawo do lokalu mieszkalnego. Omawiane zróżnicowanie nie wynika z tego, czy lokal jest oddawany do korzystania po przeprowadzeniu przetargu czy też bez takiej procedury (co stało się asumptem do podjęcia inicjatywy legislacyjnej), lecz z odmiennego uregulowania potrąceń z wartości rynkowej lokalu. Projektodawca nie uzasadnił, dlaczego w obu przypadkach osoby uprawnione do otrzymania zwrotu wkładu mieszkaniowego mają otrzymać inne kwoty, w szczególności w sytuacji, kiedy z przetargu przewidzianego w art. 11 ust. 2 i 21 u.s.m. uzyska się kwotę odpowiadającą wartości rynkowej lokalu. Takie rozwiązanie może budzić zastrzeżenia co do zgodności z konstytucją.

Nadto zauważamy, że projektodawca używa w tym przepisie pojęcia „zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego według wartości rynkowej”, a nie jak w art. 11 ust. 2 i 2 1 – określenia „wartości rynkowej lokalu”. Następnie także poprzez zdanie drugie art. 112 ust. 1 u.s.m wespół z jego ust. 2 dodaje wskazówkę, iż beneficjent uzyskuje tylko część wartości rynkowej lokalu bez części wciąż niespłaconego kredytu, którym pokrywał część wkładu. Następuje tu też odwołanie do odpowiedniego stosowania art. 10 ust. 2, który jednak nie przewiduje obowiązku pokrycia środków pozyskanych przez spółdzielnię jako dotacji (czy oszczędzonych wskutek uzyskania umorzenia części kredytu). Ust. 1 art. 11 2 – jak wspomniano – nie przewiduje natomiast jej potrącenia z kwoty do wypłaty. Naszym zdaniem to dodatkowy argument, iż należy uniknąć tak niejednorodnego opisania zasad zwrotu. Widoczne jest, iż projektodawca ma na uwadze historyczny rys ustaw dotyczących spółdzielczości mieszkaniowej i jego intencją było nawiązanie do sedna spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, tj. iż nabywa się je poprzez wpłatę wkładu mieszkaniowego, pokrywającego część kosztów budowy lokalu, które w pozostałym zakresie są pokrywane z innych źródeł. Przy tym część tej wpłaty mogła być finansowana kredytem, którego koszt faktyczny ponosił spółdzielca. Dlatego zwrotowi jako wkład mieszkaniowy nie podlega równowartość rynkowa lokalu, a tylko ta jej część, jaka została uiszczona, a wobec upływu czasu należy ją urealnić, by była ekwiwalentem prawa, z którym została związana. Z przeprowadzonej analizy wynika jednak, że ta zasada gubi się w zapisie omawianej regulacji i dopiero poprzez rekonstrukcję z pozostałymi przepisami można potwierdzić dążenie do jej zachowania, ale z zapowiedzią zróżnicowanego skutku dla osób w podobnej sytuacji. Uzasadnienie nie przekonuje, iż beneficjenci tego projektu powinni zyskać uprawnienie w zwiększonym zakresie.

3. Kontynuując wcześniejszą uwagę podkreślić przede wszystkim trzeba, że brak jest uzasadnienia dla niemożności potrącenia przez spółdzielnię z wartości rynkowej lokalu (w projektowanym art. 112 ust. 1 u.s.m.) kwoty zaległych opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 u.s.m., które nie zostały uiszczone spółdzielni i kosztów określenia wartości rynkowej lokalu. W tej sytuacji można spodziewać się interpretacji, iż ogólne zasady potrąceń nie mogą być stosowane i wymienione koszty ponieść ma spółdzielnia (co nie znajduje aksjologicznego uzasadnienia), a ewentualne zaległości w opłatach ma dochodzić w odrębnym trybie (prawdopodobnie w drodze procesu sądowego). Jest to rozwiązanie niekorzystne dla spółdzielni mieszkaniowych, a przede wszystkim niecelowe jest stwarzanie tej wątpliwości na etapie legislacji. Zauważyć przy tym trzeba, że skoro cena lokalu nie jest w tym przypadku w ogóle przedmiotem licytacji ani negocjacji, to wartość rynkowa lokalu zawsze będzie ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego. Zawsze powstanie więc potrzeba pokrycia tych kosztów.

4. W doktrynie na tle dotychczasowych uregulowań prawnych podnosi się, że nie ma przepisu, który odnosiłby się do wysokości zwracanej kwoty w przypadku, gdy między wygaśnięciem prawa spółdzielczego a opróżnieniem lokalu mija dłuższy czas, a w tym czasie wartość rynkowa lokalu ulega zmianie. Przyjmuje się, że skoro w tym czasie lokal zajmowany jest bez tytułu prawnego, to zwracana kwota nie podlega waloryzacji ze względu na upływ czasu, a jej wysokość pozostaje niezmienna. Jeśli jednak wartość lokalu wzrośnie na dzień opróżnienia lokalu, to zastosowanie takiej zasady byłoby krzywdzące dla spółdzielni. W projektowanym art. 112 ust. 1 u.s.m. przewidziano wprawdzie warunek (czas) wypłaty wartości wkładu mieszkaniowego (wymagalność roszczenia o zwrot wkładu), nie uregulowano jednak daty, na którą ustala się wartość rynkową lokalu. Pożądane byłoby, aby ta kwestia została uregulowana. Jeżeli intencją projektodawcy było, by datą ustalenia wysokości roszczenia o wypłatę wkładu mieszkaniowego stał się moment wydania lokalu, należałoby bardziej precyzyjnie to zredagować.

5. Stowarzyszenie zwraca uwagę, że projektowane rozwiązanie ma znaczenie m.in. w sprawach o podział majątku wspólnego i dział spadku, kiedy w skład majątku wspólnego wchodzi spółdzielcze lokatorskie prawa do lokalu mieszkalnego, a w skład spadku wkład mieszkaniowy. W postanowieniu z dnia 12 stycznia 2012 r. Sąd Najwyższy stwierdził wprawdzie, że obecnie wartość spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego jako przedmiotu wchodzącego w skład majątku wspólnego małżonków określa się na podstawie art. 11 ust. 21 i 22 u.s.m. (wyjątek dotyczy jedynie ustalania wartości tego prawa, kiedy lokal wybudowano z udziałem środków z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 listopada 2009 r.), wydaje się jednak, że po zmianie przepisów powstanie na nowo problem, które zasady zwrotu wkładu mieszkaniowego stosować na wypadek rozliczeń sądowych między byłymi małżonkami lub spadkobiercami w wymienionych postępowaniach. Zróżnicowanie tych zasad może spowodować różną praktykę sądową w takich samych sprawach, z tych samych względów, które zasygnalizowaliśmy na wstępie naszych wątpliwości co do redakcji proponowanych przepisów.

6. Zastanawia także odesłanie w art. 112 ust. 3 do art. 11 ust. 23 u.s.m., skoro w sytuacji opisanej w projektowanym przepisie nie powstaną koszty notarialne, gdyż dla zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego wystarczy zachowanie formy pisemnej (art. 9 ust. 4 zdanie drugie u.s.m.) i prawo to nie jest wpisywane do księgi wieczystej.

Drukuj