Od ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej (27 lutego) rynkowe stopy WIBOR ponownie wzrosły, a w ślad za nimi także oprocentowanie kredytów złotowych.

Obecnie przeciętne oprocentowanie kredytu hipotecznego w złotych wynosi już 7,05 proc. (WIBOR trzymiesięczny plus marża 1 pkt proc.), podczas gdy przed miesiącem było to 6,85 proc. Można więc powiedzieć, że rynek pieniężny ponownie zdyskontował decyzję Rady Polityki Pieniężnej o podniesieniu stóp procentowych z pewnym wyprzedzeniem.
Warto odnotować, że RPP podniosła w środę stopy po raz siódmy z rzędu, a łączna skala podwyżek wyniosła 175 pkt bazowych. W tym samym czasie (od lutego 2007 r., kiedy rynek pieniężny rozpoczął dyskontowanie pierwszej w cyklu podwyżki stóp), trzymiesięczna stopa WIBOR wzrosła o 185 pkt bazowych, zatem wszystkie dotychczasowe podwyżki zostały już w pełni zdyskontowane, ale kolejne jeszcze nie. Mając to na uwadze i oczekując jeszcze dwóch podwyżek stóp procentowych do końca roku, zmieniamy naszą prognozę przeciętnego oprocentowania kredytów hipotecznych na koniec 2008 roku. Kredyty oprocentowane na podstawie wzoru WIBOR3M plus 1 pkt proc. marży mogą osiągnąć w grudniu oprocentowanie na poziomie 7,5-7,6 proc., jeśli założenia dotyczące dwóch kolejnych podwyżek zostaną spełnione, a oczekiwania rynku co do kolejnych podwyżek zostaną na tym poziomie zakotwiczone (tzn. rynek nie będzie oczekiwał dalszych podwyżek stóp). Wcześniej oczekiwaliśmy, że na koniec roku oprocentowanie kredytów hipotecznych wyniesie 7,2 proc.

Jak zmieniło się oprocentowanie kredytów i rat kredytów hipotecznych?
Założenia: kredyt na 100 tys. PLN, na okres 30 lat raty równe.
* prognoza

Od początku cyklu podwyżek stóp procentowych przeciętna rata kredytu 30-letniego wzrosła już o 120 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł lub o prawie 22 proc. Do końca roku wzrost rat ma szanse przekroczyć 27 proc. lub 150 zł dla każdych 100 tys. zł (z 549 do 699 zł). Tylko kredytobiorcy, którzy w tym samym czasie zanotowali wzrost wynagrodzeń inny niż wynikający z obniżenia składki rentowej, mogą powiedzieć, że ich kondycja finansowa nie pogorszyła się w tym czasie ze względu na wzrost rat kredytowych.

Drukuj

Decyzja Rady Polityki Pieniężnej – z punktu widzenia kredytobiorców – była niewiele znaczącą formalnością. Rynkowe stopy procentowe znacznie wyprzedzają bowiem ruchy Rady. Od lutego, kiedy rozpoczął się proces wzrostu stóp procentowych w Polsce, trzymiesięczna stopa WIBOR, o którą opierają się kredyty hipoteczne, wzrosła z 4,20 proc. do 5,50 proc. dziś. Daje to ruch o 130 punktów. Tymczasem główna stopa procentowa w NBP została w tym samym czasie podniesiona przez RPP o 100 punktów (uwzględniając obecną decyzję) – z 4,00 do 5,00 proc. Rynek zdołał zdyskontować dzisiejszą decyzję Rady już przed miesiącem (wtedy stopa WIBOR wzrosła do 5,20 proc.), zaś w listopadzie rynkowe stopy wzrosły o kolejne 30 pkt, a więc rynek zdyskontował już kolejną podwyżkę stóp.

Konsekwencje

Oczywiście najważniejsze jest jak wzrost stóp procentowych przekłada się na sytuację kredytobiorców. W porównaniu do marca 2007 r. rata przeciętnego kredytu hipotecznego wzrosła o 15,1 proc. lub o 83 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. zł (kredyt na 30 lat, raty równe).
To jednak nie jedyny skutek wzrostu stóp procentowych – kolejnym jest wyraźnie wolniejsze tempo spłaty kapitału. O ile w lutym tego roku rata kapitałowa stanowiła 21 proc. raty kredytu, to teraz jest to już tylko 14,3 proc. – w efekcie nie dość, że rata jest wyższa, to jeszcze kredyt jest wolniej spłacany. W skali całego okresu kredytowania (dla 30 lat), oznacza to, że kwota spłacanych odsetek będzie wyższa o 30,6 proc. niż gdyby wzrost stóp procentowych wcale nie nastąpił. Licząc inaczej – łączny koszt wzrostu oprocentowania wyniesie 29.866 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł (kredyt 30-letni, raty równe).

Jak zmieniała się wysokość rat kredytowych
kredyt na 30 lat, raty równe, zmienna stopa procentowa WIBOR 3M plus 1 pkt proc.

Kredytobiorcy powinni mieć świadomość, że aktualizacja harmonogramów spłat rat kredytowych może się różnić w czasie w zależności od banku, w którym zaciągnęli kredyt oraz od warunków kredytu. Przytoczone wyliczenia mają charakter poglądowy.

Franki lepsze?

W odróżnieniu od kredytów złotowych, oprocentowanie kredytów we frankach szwajcarskich nie rośnie w ostatnim czasie i utrzymuje się przeciętnie na poziomie 4,20 proc. W efekcie rata kredytu we frankach jest ok. 23 proc. niższa niż kredytów złotowych – różnica wynosi ok. 120 zł na racie miesięcznej, dla każdych pożyczonych 100 tys. zł. Kredyty we frankach są jednak uzależnione od notowań walut, zatem duże znaczenie ma sam moment zaciągnięcia kredytu. Od początku listopada kurs franka wzrósł z 2,15 do 2,25 zł, a więc o 4,65 proc. i w takim też stopniu wzrosła rata spłacanego kredytu.
Listopadowe perturbacje na rynkach finansowych mogły uświadomić skalę ryzyka związanego z posiadaniem zadłużenia w CHF. Na światowych rynkach to właśnie kurs franka i jena rósł najszybciej (wobec dolara). Przedłużenie zawirowań może w konsekwencji przełożyć się na dalszy wzrost kursów tych właśnie walut, lecz ani określenie tempa zmian, ani czasu ich trwania, czy nawet prawdopodobieństwa, nie jest w tej chwili możliwe.

Kredyty o stałym oprocentowaniu

Przy okazji czerwcowej podwyżki stóp sugerowaliśmy, że wyjściem z sytuacji, w której istniało niebezpieczeństwo wzrostu rat kredytowych, mogło być zaciąganie kredytów o stałym oprocentowaniu. Wówczas dostępne oferty – dla kredytów złotowych – gwarantowały stałe oprocentowanie przez okres pięciu lat na poziome 6,64 – 7,12 proc., a więc była to oferta bardzo zbliżona do dzisiejszego oprocentowania kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Perspektywiczne myślenie, okazało się więc trafnym wyborem. Obecnie jeden z banków oferuje kredyt o stałym oprocentowaniu na 5 lat od 6,78 proc. – niewiele wyższym niż wynosi oprocentowanie kredytu o zmiennym oprocentowaniu.

Dalsze perspektywy

Trzeba pamiętać, że wzrost stóp procentowych, a w konsekwencji także oprocentowania i obsługi kredytów hipotecznych zbiega się w czasie z bardzo silnym wzrostem wynagrodzeń w Polsce (11 proc. r/r – dane GUS za październik). Można powiedzieć, że te dwa elementy (wzrost wynagrodzeń i stóp procentowych) znoszą się wzajemnie, czego potwierdzeniem jest wzrost akcji kredytowej obserwowany w III kwartale (według naszych badań osiem największych polskich banków udzieliło o prawie 9 proc. więcej kredytów niż w III kw. 2006). Jeśli obydwa zjawiska utrzymają się, ich wpływ na popyt na kredyty hipoteczne będzie neutralny, a biorąc pod uwagę rosnące zatrudnienie, popyt na kredyty może się nadal utrzymać na wysokim poziomie.
Odrębną kwestią jest sytuacja na rynku nieruchomości – ich podaż rośnie znacznie szybciej niż popyt na kredyty, co jak dotąd prowadzi do stabilizacji cen. Również i ten trend ma szansę przedłużyć się na kolejne kwartały.

Drukuj