Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców

Słabnący złoty sprawia, iż ceny nieruchomości w Polsce stają się coraz bardziej atrakcyjne dla zagranicznych inwestorów. Warto zatem poznać zasady nabywania nieruchomości w Polsce przez cudzoziemców.

Podstawowym aktem prawnym regulującym poruszany problem jest ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców – zwana dalej Ustawą. W Polsce obowiązuje zasada, iż nabycie przez cudzoziemca nieruchomości wymaga zezwolenia. Zezwoleń udziela Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji. Za cudzoziemców uważa się osoby nie posiadające polskiego obywatelstwa oraz spółki z siedzibą za granicą, a także polskie spółki jeżeli są kontrolowane przez cudzoziemca.
Wymóg uzyskania zezwolenia na pierwszy rzut oka wydaje się bardzo istotnym ograniczeniem dla cudzoziemców przy nabywaniu nieruchomości w Polsce. W praktyce jednak coraz rzadziej jest ono wymagane, a przy tym cudzoziemcy dokonują transakcji w sposób pozwalający – oczywiście w granicach prawa – uniknąć konieczności uzyskania zezwolenia.
Przede wszystkim od momentu przystąpienia Polski do Unii Europejskiej obywatele i przedsiębiorcy państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii nie muszą – poza nielicznymi wyjątkami – ubiegać się o zezwolenia na nabycie nieruchomości w Polsce. W dalszym ciągu potrzebują oni zezwoleń jedynie na nabycie nieruchomości rolnych lub leśnych (do 31 kwietnia 2016 roku) oraz tzw. drugiego domu, tj. nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową lub na cele rekreacyjno-wypoczynkowe, która nie będzie stanowić miejsca stałego zamieszkania cudzoziemca (ograniczenie wygasa z dniem 30 kwietnia 2009 roku).
Istotne jest, iż wspomniane wyżej ograniczenia dotyczą wyłącznie bezpośredniego nabywania nieruchomości rolnych, leśnych i tzw. drugiego domu przez obywateli i przedsiębiorców z Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii. Obowiązek uzyskania zezwolenia nie dotyczy natomiast przypadków nabywania i obejmowania udziałów lub akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi takich nieruchomości. Udziały lub akcje w spółkach cudzoziemcy z ww. krajów mogą bowiem nabywać bez jakichkolwiek ograniczeń. Chcąc zatem uniknąć konieczności uzyskania zezwolenia na nabycie np. nieruchomości rolnej cudzoziemcy z krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Szwajcarii często nabywają udziały w spółkach będących właścicielami takich nieruchomości i w ten sposób osiągają swój cel w postaci inwestycji w grunty rolne w Polsce.
Począwszy od 1 maja 2004 roku zasadniczo jedynie obywatele i przedsiębiorcy z krajów spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii muszą ubiegać się o zezwolenia na nabycie nieruchomości. Potrzebują oni także zezwolenia na nabycie lub objęcie udziałów w polskich spółkach, które są właścicielami (użytkownikami wieczystymi) nieruchomości w Polsce, ale tylko wówczas gdy cudzoziemiec w wyniku transakcji uzyska nad taką spółką kontrolę. Zezwolenie jest także wymagane, jeżeli taka spółka jest już kontrolowana przez cudzoziemca ale jej udziały lub akcje nabywa cudzoziemiec, który dotąd nie był jej udziałowcem lub akcjonariuszem.
Przykładowo jeżeli spółka akcyjna „A” z siedzibą na terytorium Polski jest właścicielem nieruchomości w Polsce, cudzoziemiec chcący nabyć od spółki nieruchomość powinien uzyskać na to zezwolenie. Zezwolenie będzie konieczne także gdyby cudzoziemiec chciał zamiast nieruchomości kupić pakiet akcji tej spółki pozwalający mu kontrolować jej działalność. Jeżeli następnie ten cudzoziemiec chciałby sprzedać część akcji spółki „A” innemu cudzoziemcowi, to wówczas nowy akcjonariusz również powinien uzyskać zezwolenie na nabycie tych akcji choćby kupował nawet tylko jedną akcję.
Cudzoziemcy spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego mogą jednak uniknąć obowiązku uzyskania zezwolenia jeżeli będą prowadzić działalność poprzez spółkę zarejestrowaną w jednym z krajów EOG lub w Szwajcarii. Decydujące znaczenie ma bowiem miejsce zarejestrowanej siedziby spółki, a nie pochodzenie jej kapitału. Spółka zarejestrowana np. w Luksemburgu przez arabskiego inwestora np. z Dubaju będzie traktowana w Polsce jak przedsiębiorca z obszaru EOG i korzystać z opisanych wcześniej ułatwień w nabywaniu nieruchomości w Polsce.
Ustawa przewiduje także szereg szczegółowych wyłączeń spod obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości niezależnie od kraju pochodzenia cudzoziemca. Z punktu widzenia praktyki najistotniejszy jest brak obowiązku uzyskiwania zezwoleń na nabywanie mieszkań w Polsce (za wyjątkiem strefy nadgranicznej), z czego wielu cudzoziemców – zgłasza w ostatnich latach – często korzystało.
Jeżeli już pomimo wszystkich opisanych wyżej udogodnień i możliwości cudzoziemiec zobowiązany jest uzyskać zezwolenie na nabycie nieruchomości (lub udziałów/akcji spółki), wówczas powinien odpowiednio uzasadnić wniosek o wydanie zezwolenia. W przypadku kupowania domu dla celów mieszkalnych powinien pamiętać, iż powierzchnia nieruchomości nie może przekroczyć 0,5 ha. W przypadku nabywania nieruchomości do celów prowadzenia działalności gospodarczej powierzchnia nieruchomości powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru tej działalności. Cudzoziemcy ubiegający się o zezwolenie na nabycie nieruchomości o większej powierzchni spotykają się z reguły z odmową udzielenia zezwolenia.
Minister udzielając zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca może określić specjalne warunki, które cudzoziemiec musi spełnić aby mógł nabyć nieruchomość. Zezwolenie jest ważne dwa lata od dnia jego wydania i jest udzielane na nabycie konkretnej nieruchomości. Nie jest zatem możliwe uzyskanie ogólnego zezwolenia pozwalającego cudzoziemcowi nabyć w Polsce dowolną nieruchomość. Jeżeli w okresie ważności zezwolenia cudzoziemiec nie sfinalizuje transakcji nabycia nieruchomości, konieczne będzie uzyskanie kolejnego zezwolenia na nabycie tej nieruchomości.
Jednym z warunków uzyskania zezwolenia jest posiadanie oświadczenia dotychczasowego właściciela (użytkownika wieczystego) nieruchomości o zamiarze zbycia tej nieruchomości na rzecz cudzoziemca ubiegającego się o zezwolenie. W miarę możliwości w interesie
cudzoziemca jest aby takie oświadczenie zostało złożone w ramach umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawartej w formie aktu notarialnego. W razie uzyskania zezwolenia cudzoziemiec będzie mógł dochodzić (w razie potrzeby także na drodze sądowej) zbycia nieruchomości na swoją rzecz.
Sankcje za naruszenie wymogów ustawy są bardzo poważne. Nabycie nieruchomości (udziałów, akcji) przez cudzoziemca bez wymaganego zezwolenia jest nieważne. O nieważności orzeka sąd. Ponadto w razie stwierdzenia braku wymaganego zezwolenia notariusz powinien odmówić sporządzenia aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości, a sąd odmówić dokonania wpisu nabywcy w księdze wieczystej.
Podsumowując należy stwierdzić, iż w praktyce obywatele i przedsiębiorcy z Unii Europejskiej (oraz pozostałych krajów Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Szwajcarii) podlegają ograniczeniom wyłącznie w przypadku bezpośredniego nabywania nieruchomości rolnych, leśnych oraz tzw. drugiego domu. Pozostali cudzoziemcy w szerszym zakresie potrzebują zezwoleń na nabywanie nieruchomości w Polsce, niemniej istnieją praktyczne, zgodne z prawem, rozwiązania pozwalające także im uniknąć konieczności uzyskania zezwolenia. W nielicznych przypadkach gdy zezwolenie okazuje się niezbędne możliwość przeprowadzenia transakcji zależy nierzadko od odpowiedniego uzasadnienia wniosku do Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Maciej Olejniczak
wspólnik w kancelarii BABIACZYK, SKROCKI i WSPóLNICY

Drukuj