Ochrona klientów deweloperów

Słabsza pozycja klienta w stosunkach z deweloperem jest niedopuszczalna. Nie może być uznane za przyjazne obywatelowi państwo, w którym akceptowane jest obciążanie klienta całkowitym ryzykiem opóźnień w budowie, braku notarialnego przekazania nabytego mieszkania albo upadłości dewelopera – grzmi rzecznik praw obywatelskich. Od wielu lat biuro RPO jest informowane o licznych nieprawidłowościach, w tym braku regulacji prawnych, których celem byłoby zapewnienie ochrony interesów obywateli będących klientami firm deweloperskich w procesie inwestycyjnym. O problemie tym RPO zawiadomił Donalda Tuska, prezesa Rady Ministrów.
W ocenie rzecznika praw obywatelskich obowiązujące przepisy prawa w sposób dalece niewystarczający chronią interesy obywateli będących klientami firm deweloperskich. Wprawdzie zgodnie z zasadą swobody umów strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się wartościom określonym w art. 353′ kc, w praktyce jednak nabywcy są słabszą stroną umowy w porównaniu z deweloperem.
Nabycie lokalu wiąże się z reguły z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, dlatego nabywcą jest zwykle osoba fizyczna, niedziałająca w celu bezpośrednio związanym z działalnością zawodową lub gospodarczą (konsument). Natomiast deweloper, który – w związku z zawodowym charakterem prowadzonej działalności – jest profesjonalistą, dysponuje przewagą negocjacyjną w stosunku do nabywców, dlatego może doprowadzić do ukształtowania treści umowy zawieranej z nabywcą w sposób zabezpieczający wyłącznie jego interesy.
Rzecznik zwraca uwagę, iż charakterystyczne dla stosunków deweloperskich jest wykorzystanie środków finansowych nabywców już w trakcie prowadzenia procesu inwestycyjnego. W praktyce na podstawie umowy zawartej z deweloperem nabywca zobowiązuje się do zapłaty całego wynagrodzenia (lub znacznej jego części) deweloperowi jeszcze przed ukończeniem procesu inwestycyjnego i przed przeniesieniem na niego własności zamówionego lokalu, a zatem ponosi zwiększone ryzyko umowne.
Jedynie w przypadku zawarcia umowy w formie aktu notarialnego sytuacja prawna nabywcy lokalu kształtuje się korzystniej; zachowanie tej formy skutkuje bowiem powstaniem roszczenia nabywcy o ustanowienie odrębnej własności lokalu, które może być przymusowo dochodzone na drodze sądowej w trybie art. 64 kc w związku z art. 1047 kpc. Roszczenie to może zostać ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości, nadal jednak zachwiana jest ekwiwalentność świadczeń stron umowy, gdyż jedynie w razie całkowitego wykonania inwestycji i bezpodstawnego uchylania się dewelopera od zawarcia umowy przyrzeczonej roszczenie nabywcy o przeniesienie na niego własności wybudowanego mieszkania może zostać rzeczywiście zrealizowane. Jeżeli natomiast budowa zostanie przerwana albo nie dojdzie do jej rozpoczęcia, zachowanie tej formy umowy i ujawnienie roszczenia w dziale III księgi wieczystej nieruchomości może okazać się nieprzydatne dla skutecznej realizacji tego roszczenia.
W praktyce jednak znaczna większość umów deweloperskich zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, przy czym deweloperzy posługują się opracowanymi przez siebie wzorcami umów.
Z treści listów wpływających do rzecznika praw obywatelskich wynika również, że szczególnie dotkliwe skutki wiążą się dla nabywców mieszkań będących klientami deweloperów z ogłoszeniem upadłości przez dewelopera. Osoby te nie mogą w większości przypadków liczyć na dokończenie inwestycji bądź odzyskanie pieniędzy zainwestowanych w budowę mieszkania, a często mają jeszcze do spłacenia zaciągnięty na wiele lat w banku kredyt hipoteczny.
Wraz z upadłością dewelopera nabywcy co do zasady tracą uprawnienie do uzyskania odrębnej własności lokalu nawet wówczas, gdy deweloper wybudował budynek i wydał lokal nabywcom, ale przed datą upadłości nie przeniósł na nich prawa odrębnej własności lokalu. Obowiązujące prawo nie przyznaje omawianej grupie osób szczególnego statusu w postępowaniu upadłościowym. Celem tego postępowania jest zaspokojenie wszystkich wierzycieli w jak najwyższym stopniu. Zasada równego traktowania wierzycieli w postępowaniu upadłościowym obejmującym likwidację masy wymaga również, żeby zobowiązania niepieniężne upadłego zmieniły się w zobowiązania pieniężne.
Wystąpienia kierowane przez rzecznika praw obywatelskich do ministra infrastruktury nie doprowadziły jednak do wprowadzenia oczekiwanych uregulowań prawnych. Niemniej jednak w resorcie stwierdzona została potrzeba stworzenia regulacji chroniącej nabywców w procesie inwestycyjnym i włączenia jej do projektu aktu prawnego dotyczącego zorganizowanego budownictwa mieszkaniowego, jaki jest przygotowywany w Ministerstwie Infrastruktury. Z uwagi jednak na fakt, że projektowane rozwiązania legislacyjne zwiększałyby ochronę nabywcy kosztem ograniczenia swobody prowadzenia działalności gospodarczej przez deweloperów i mogłyby przyczynić się do jeszcze większego ograniczenia podaży na rynku budownictwa mieszkaniowego oraz do zwiększenia kosztów realizacji inwestycji, które finalnie ponosiłby nabywca, poddano rewizji celowość wprowadzenia tego typu rozwiązań.
RPO zdecydował się przedstawić Donaldowi Tuskowi ten ważny społecznie problem z prośbą o rozważenie potrzeby podjęcia działań legislacyjnych w omawianym zakresie.

Drukuj