Poznań sprzedaje odrestaurowane mieszkania i kamienice

Urząd Miasta Poznania przystępuje wreszcie do sprzedaży mieszkań w pięciu odrestaurowanych kamienicach na Starym Mieście. Jednakże dwie kamienice przy ul. Grobla magistrat wystawia na sprzedaż w całości. Specjalistów rynku nieruchomości to dziwi. W latach 2007-2008 prowadzone były prace rewitalizacyjne kamienic przy ul. Grobla 4 i 5, Wielkiej 11, Wronieckiej 24 i Gołębiej 3. Koszt renowacji wyniósł ponad 20 milionów złotych. Program Renowacji Kamienic, w ramach którego wykonano te remonty, jest finansowany z budżetu miasta oraz środków pochodzących z kredytu Europejskiego Banku Inwestycyjnego. Środki uzyskane ze sprzedaży mają w dalszym ciągu zasilać program remontowy.
Choć prace zakończono do połowy 2008 r. (kamienice przy Grobli były gotowe już w marcu ub.r.), przetargi na zbycie mieszkań prezydent Poznania ogłosił dopiero na połowę tego roku. Przetarg na lokale przy ul. Wielkiej 11 wyznaczono na 15 czerwca, przy Gołębiej 3 – na 3 lipca, a przy Wronieckiej 24 – na 13 lipca. Dlaczego władze miasta tak długo czekały z przystąpieniem do sprzedaży majątku ponosząc koszty utrzymania i ochrony budynków? Wynikać ma to z przewlekłych procedur formalnych.
– Przygotowanie do sprzedaży mieszkań w 5 kamienicach poddanych renowacji wymagało szeregu działań, które – ze względu na określone, wymagane przepisami procedury – są czasochłonne. Nieruchomości były między innymi inwentaryzowane i ujawniane w ewidencji Geopozu. Konieczne było stworzenie kartotek budynków, opracowywanie ich danych techniczno-użytkowych, by w końcu możliwe było wystąpienie do Wydziału Urbanistyki i Architektury o wydanie zaświadczenia o samodzielności lokali przeznaczonych na sprzedaż. To, niestety, trwa. W styczniu 2009 r. weszły w życie nowe przepisy, które zobowiązały właścicieli sprzedawanych lokali mieszkalnych do posiadania świadectw energetycznych budynków, w których się znajdują. Konieczne było uzupełnienie gotowej już dokumentacji, czyli zlecenie i wykonanie tych dokumentów – wyjaśnia wiceprezydent Mirosław Kruszyński.

Ceny niedzisiejsze

Odrestaurowane budynki to 4-kondygnacyjne kamienice z użytkowymi poddaszami i lokalami usługowymi na parterach, pochodzące z XIX wieku. W kamienicy przy Wronieckiej 24 znajduje się 7 mieszkań o powierzchni od 33,3 do 84 m kw. Przy Gołębiej 3 do kupienia jest 9 mieszkań o metrażu od 31 do 91,4 m kw. (także 2-poziomowe), a przy Wielkiej 11 – 9 lokali od 52,4 do 114 m kw. Wszystkie oferowane są w standardzie deweloperskim.
Staromiejskie kamienice to jednak oferta dla klientów z zasobnymi portfelami. Cenę metra miasto wyszacowało w nich na poziomie od 9.383 do 12.370 zł. Mieszkania na starówkach w całej Polsce należą do najdroższych, ale czy przy obecnym zastoju na rynku mieszkaniowym nie są one zbyt wygórowane? Deweloperzy oferujący nowe mieszkania mają kłopoty z ich zbytem za znacznie niższe ceny.
– Zasady ustalania cen wywoławczych są sztywne i wynikają z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. Cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się w wysokości nie niższej niż wartość nieruchomości, którą określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym – kwituje krótko w nadesłanej mailem odpowiedzi wiceprezydent Kruszyński.
Wątpliwości co do wysokości ustalonych przez miasto cen mają jednak również specjaliści rynku nieruchomości.
– To prawda, że ceny wywoławcze do przetargu miejskiego zgodnie z ustawą muszą pochodzić z operatów szacunkowych rzeczoznawców majątkowych. Jednak zapomniano o tym, że operat szacunkowy jest aktualny na dzień jego sporządzenia i że rynek nieruchomości od prawie dwóch lat dynamicznie się zmienia, niestety w kierunku niekorzystnym dla miasta. Warto pamiętać, że mimo przepisów narzucających gminie odpowiednie formy sprzedaży, nikt nie nakazuje stosować ceny wywoławcze nieaktualne, odbiegające znacznie od rynku, bo z góry taki przetarg skazany jest na niepowodzenie. Należałoby więc zamówić aktualne operaty i zmodyfikować ceny – stwierdza Adam Henclewski, doradca rynku nieruchomości spółki Henclewski Nieruchomości.
Ekspert zgadza się, że dużo łatwiej sprzedaje się na przetargu mieszkania w momencie, gdy rynek jest w fazie wzrostu cen, bo wtedy prawdopodobieństwo uzyskania ceny wyższej od wywoławczej jest bardzo duże. Jednak w dającej się przewidzieć przyszłości, przetarg podobny do sprzedaży mieszkania do kapitalnego remontu w budynku przy ul. Fredry, z uzyskaną ceną końcową ponad 1 mln zł, już się – jego zdaniem – nie powtórzy. Tak więc konieczność wystawienia obecnie mieszkań za cenę niższą niż tamta nie oznacza potencjalnej straty miasta tylko uświadomienie sobie, że bańka spekulacyjna na rynku mieszkań już pękła i szybko nie wróci. Warto pamiętać, że specyfiką rynku nieruchomości, tak samo jak giełdy, jest zmiana cen w czasie nie tylko w górę, ale także w dół.
Czy znajdą się chętni do zamieszkania na poznańskiej Starówce za zaoferowane przez urząd ceny, okaże się latem. Najłatwiej będzie sprzedać lokale przy ul. Wronieckiej, bowiem kamienica wpisana jest do rejestru zabytków. A zgodnie z przepisami wylicytowane ceny za obiekty zabytkowe obniża się z mocy prawa o połowę. Wobec tego stawki w tym miejscu stają się już bardzo atrakcyjne.

Grobla na hotel?

W odróżnieniu od trzech poprzednich kamienic, domy przy ul. Grobla 4 i 5 władze Poznania postanowiły wystawić na sprzedaż w całości. Przetargi na ich sprzedaż mają odbyć się na przełomie sierpnia i września. Skąd jednak zmiana wcześniejszych zamiarów co do sposobu sprzedaży budynków?
– Zmiana decyzji w zakresie sprzedaży nieruchomości przy ul. Grobla 4 i 5 była wynikiem stanowiska Biura Obsługi Inwestorów i Promocji Inwestycji, które poinformowało, że może promować na targach nieruchomości całe nieruchomości zabudowane, a nie poszczególne lokale, tym bardziej, że inwestorzy interesują się całymi obiektami, w których mogliby urządzić np. hotele w perspektywie EURO 2012 – odpowiada wiceprezydent Kruszyński.
Odpowiedź ta może wprawić w osłupienie. Wspomniane kamienice mają charakter wybitnie mieszkalny. Znajdują się w nich w sumie 33 mieszkania o powierzchni od 23,6 do 84,6 m kw. I wszystkie mają podwyższony standard wykończenia „pod klucz”. Na podłogach położono panele, a w łazienkach i kuchniach płytki podłogowe i ścienne. To prawda, że w zarządzeniu prezydenta nie podaje się przeznaczenia nieruchomości, a teren, na którym się one znajdują nie posiada miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Wiadomo tylko, że przeznaczony jest on na cele miastotwórcze. Kamienice mają jednak charakter jednoznaczny, a miasto wydało kilka milionów na podwyższenie ich jakości. Czyżby teraz chciało oferować je według nowego trendu na hotele, wyrzucając wydane pieniądze w błoto?
Zdziwienia nie kryje też Adam Henclewski.
– Przed przystąpieniem do rewitalizacji czyli do podejmowania decyzji o wydatkowaniu miejskich środków, a także pochodzących z kredytu, powinno się od razu mieć wizję jaki ma być cel ostateczny takiej rewitalizacji. Być może miasto powinno zatrudnić grono fachowców od nieruchomości, którzy potrafiliby wskazać na różne możliwości co do późniejszego przeznaczenia i jak najlepszego wykorzystania takich kamienic. Jest to o tyle istotne, że w zależności od tego, na jaki cel ma być nieruchomość ostatecznie przeznaczona powinno się podjąć zupełnie inne, strategiczne działania remontowe i modernizacyjne – mówi Henclewski. – Zupełnym nieporozumieniem jest podejmowanie najpierw pełnej rewitalizacji budynku z przeznaczeniem na funkcję mieszkalną, a na koniec podejmowanie decyzji o próbie sprzedaży na hotel. Przecież wiadomo, że hotel to bardzo specyficzny obiekt, który musi być zupełnie inaczej funkcjonalnie rozwiązany, niż typowy budynek mieszkalny. Tak więc nawet gdyby znalazł się teoretycznie inwestor zainteresowany funkcją hotelową to znaczy tylko, że musi dokonać gruntownej adaptacji obecnych kamienic, co w praktyce oznacza tylko, że część nakładów remontowych, jakie poniosło miasto na funkcję mieszkalną, będzie po prostu zbędna i nikt za te zbędne nakłady nie zapłaci. Wydaje się więc, że miasto przystępując do rewitalizacji nie miało końcowej wizji tego przedsięwzięcia, a jedynym doraźnym celem była chęć skorzystania z preferencyjnego kredytu z Europejskiego Banku Inwestycyjnego.
Wnioski eksperta idą jeszcze dalej. Miasto jest największym posiadaczem nieruchomości i w związku z tym liczącym się graczem na poznańskim rynku nieruchomości. Jednak nie jest absolutnie przygotowane do tego, aby zmierzyć się ze zmieniającymi się warunkami na rynku nieruchomości i aby na tym rynku działać elastycznie zgodnie z potrzebą chwili.

Na zdjęciu: Mieszkania w kamienicy przy ul. Wronieckiej 24 można kupić za 50 proc. wartości

Drukuj