Po kilku latach panowania franka szwajcarskiego na rynku kredytów hipotecznych sytuacja w Polsce uległa znacznej zmianie. Z kilku powodów do łask wrócił polski złoty. Przede wszystkim jest walutą bezpieczniejszą, bo nie obarczoną ryzykiem kursowym. Money Expert sporządził ranking kredytów w PLN. Dodatkowo złoty jest najtańszy do pozyskania przez banki co skutkuje niższymi marżami w porównaniu do zadłużeń w innych walutach. Jednakże kredyt w rodzimej walucie nadal jest nominalnie droższy w porównaniu z CHF czy euro, ze względu na stopę WIBOR. Jednak w perspektywie kilku lat powinniśmy przyjąć wspólnotową walutę, przez co zniknie ta ostatnia bariera powodująca, że jak na razie nadal często wybieramy kredyty w walutach. Mając tę perspektywę oraz zachętę ze strony państwa polskiego w postaci coraz popularniejszego programu „Rodzina na Swoim” postanowiliśmy sprawdzić, które banki są w stanie zaoferować korzystne kredyty w polskim złotym i jakie koszty temu towarzyszą.
Money Expert sporządził ranking kredytów w PLN stosując za główne kryterium poziomy marż oferowanych przez największe banki. W efekcie uzyskaliśmy pokazane w tabeli wyniki. Tworząc tabelę ofert w PLN musieliśmy założyć średnią kwotę kredytu i LTV (relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości) by zyskać takie same punkty wyjścia.
Część banków różnicuje dostępną marżę w zależności od kwoty kredytu i wkładu własnego. W związku z tym za średnią kwotę została przyjęta wartość 191 000 zł. Jest to zgodne z raportem Związku Banków Polskich, według którego w 2009 roku tyle właśnie wyniosła średnia kwota pożyczki udzielanej w PLN. Ze względu na największe zainteresowanie wśród klientów uzyskaniem kredytu z jak najmniejszym wymaganym wkładem własnym, a z drugiej strony z kosztownym jego brakiem przyjęliśmy LTV na poziomie 80% pokazując jednocześnie, w których bankach można starać się o większy poziom kredytu. Okres kredytowania to 30 lat, a wiek najstarszego kredytobiorcy nie przekracza 35 lat. W Tabeli 1 zamieściliśmy też całkowity koszt kredytu przedstawiony procentowo jako sumę kosztów odsetek, prowizji oraz wyceny nieruchomości.
Tabela 1
Nazwa banku |
Miesięczna |
Suma |
Oproc. |
Min wkład własny |
Bank Millennium |
1 191 |
122.23 |
ďˇ oproc: 6,18 |
ďˇ min. wkład: 0% |
BOŚ |
1 211 |
126.71 |
ďˇ oproc: 6,39 |
ďˇ min. wkład: 0% |
ING Bank Śląski |
1 213 |
126.52 |
ďˇ oproc: 6,39 |
ďˇ min. wkład: 10% |
BZ WBK |
1 231 |
128.35 |
ďˇ oproc: 6,4 |
ďˇ min. wkład: 20% |
Lukas |
1 238 |
130.24 |
ďˇ oproc: 6,50 |
ďˇ min. wkład: 0% |
PeKaO S.A. |
1 242 |
133.06 |
ďˇ oproc: 6,68 |
ďˇ min. wkład: 0% |
Deutsche Bank PBC |
1 243 |
130.71 |
ďˇ oproc: 6,50 |
ďˇ min. wkład: 0% |
Polbank EFG |
1 245 |
134.69 |
ďˇ oproc: 6,80 |
ďˇ min. wkład: 5% |
Nordea |
1 283 |
137.81 |
ďˇ oproc: 6,80 |
ďˇ min. wkład: 0% |
HSBC |
1 302 |
141.73 |
ďˇ oproc: 6,95 |
ďˇ min. wkład: 20% |
Eurobank |
1 296 |
141.60 |
ďˇ oproc: 7,00 |
ďˇ min. wkład: 0% |
Kredyt Bank |
1 303 |
143.41 |
ďˇ oproc: 7,10 |
ďˇ min. wkład: 10% |
PKO BP |
1 325 |
146.89 |
ďˇ oproc: 7,22 |
ďˇ min. wkład: 0% |
Bank BGŻ |
1 347 |
148.97 |
ďˇ oproc: 7,24 |
ďˇ min. wkład: 10% |
Allianz |
1 382 |
156.63 |
ďˇ oproc: 7,60 |
ďˇ min. wkład: 0% |
Pocztowy Bank |
1 422 |
162.54 |
ďˇ oproc: 7,79 |
ďˇ min. wkład: 0% |
mBank |
1 430 |
166.12 |
ďˇ oproc: 8 |
ďˇ min. wkład: 0% |
MultiBank |
1 430 |
166.12 |
ďˇ oproc: 8 |
ďˇ min. wkład: 0% |
BNP Paribas Fortis |
1 436 |
168.15 |
ďˇ oproc: 8.1 |
ďˇ min. wkład: 10% |
Alior |
1 457 |
169.84 |
ďˇ oproc: 8.1 |
ďˇ min. wkład: 0% |
Powyższa tabela pokazała, że za taki sam kredyt może być droższy nawet o ok 50%. To dla przyjętych przez nas założeń prawie 100.000 zł. Ważne jest więc skalkulowanie kredytu bez emocji i nie tylko pod kątem najwyższej dostępnej kwoty kredytu. Koniecznie trzeba uwzględnić też opłaty towarzyszące (spłacane co miesiąc w racie).
W przypadku, gdy kryterium zastosowanym do sporządzenia rankingu jest maksymalna zdolność kredytowa, wynik ulega dość istotnej zmianie.
Przyjmując, że mamy do czynienia z 2-osobową rodziną, której dochód to 4500 PLN netto miesięcznie, a obciążenia kredytowe są na poziomie 300 zł. Do tego dochodzi 2000 zł limitu na karcie kredytowej oraz umowa o pracę jako źródło dochodów. W takim przypadku najbardziej korzystnymi ze względu na maksymalną kwotę kredytu okazują się Polbank, BGŻ i BOŚ.
Tabela 2
Nazwa banku |
Maksymalna |
Polbank |
472 000 zł |
BGŻ |
461 000 zł |
BOŚ |
400 000 zł |
Bank Millennium |
390 000 zł |
PEKAO S.A. |
369 000 zł |
Bank Pocztowy |
362 000 zł |
PKO BP |
355 000 zł |
ING Bank Śląski |
352 000 zł |
Deutsche Bank PBC |
310 000 zł |
Lukas Bank |
309 000 zł |
Eurobank |
308 000 zł |
mBank i MultiBank |
301 000 zł |
Nordea |
298 000 zł |
DnBNord |
230 000 zł |
Jak wynika z przeprowadzonych badań – nie zawsze najniższa cena musi oznaczać najwyższe miejsce w rankingu zdolności. Wynika to ze zróżnicowania strategii poszczególnych banków. Każdy z nich buduje profil docelowego klienta i przede wszystkim do tej kategorii kieruje ofertę. W zależności od poziomu dopuszczalnego ryzyka i parametrów cenowych bank odpowiednio segmentuje klientów, dzięki czemu najlepiej trafia w ich potrzeby i możliwości. Poniekąd przekłada się to na poziom obsługi, szybkości działania i elastyczności względem klienta.
W skrajnych przypadkach kredyt można otrzymać już po tygodniu, należy jednak być dobrze do tego zadania przygotowanym. W pierwszej kolejności powinniśmy udać się do doradcy finansowego, aby dowiedzieć się jakie mamy możliwości i pod kątem jakich banków kompletować dokumentację. Przygotujmy się na oczekiwanie na finalizację kredytu w przeciągu od 4 do 8 tygodni. To są realne terminy.
Sytuacja zmienia się jeszcze bardziej w przypadku kredytów z dopłatami w ramach rządowego projektu „Rodzina na Swoim”. Przy założeniu, że parametry kredytowe pozostają niezmienne: wartość nieruchomości to 240.000 zł, kwota kredytu 191.000 zł, okres kredytowania 30 lat, a powierzchnia mieszkania 50 mkw., dopłata miesięczna będzie na poziomie 450-500 zł. Przez 8 lat (tyle trwa okres dopłat) da kwotę ok. 45.000 zł. Istotnie wpłynie to na całkowitą obniżkę kosztów kredytu, co pokazuje poniższa tabela (uwzględniliśmy tu banki o zasięgu ogólnopolskim – obecnie na rynku już 14 podmiotów oferuje kredyty w ramach „Rodziny na Swoim”).
Tabela 3
Nazwa banku |
Miesięczna rata |
Suma kosztów |
Oprocent. |
Min wkład własny |
Lukas Bank |
846 zł |
100.25% |
ďˇ oproc: 6.5% |
ďˇ min. wkład: 0% |
Bank PeKaO S.A. |
865 zł |
102.63% |
ďˇ oproc: 6.68% |
ďˇ min. wkład: 0% |
BZ WBK |
867 zł |
106.09% |
ďˇ oproc: 6.7% |
ďˇ min. wkład: 20% |
PKO BP |
889 zł |
108.21% |
ďˇ oproc: 6.9% |
ďˇ min. wkład: 0% |
Eurobank |
910 zł |
113.45% |
ďˇ oproc: 7.09% |
ďˇ min. wkład: 0% |
Alior Bank |
955 zł |
124.22% |
ďˇ oproc: 7.5% |
ďˇ min. wkład: 0% |
Bank BPH |
967 zł |
126.39% |
ďˇ oproc: 7.6% |
ďˇ min. wkład: 20% |
Pocztowy Bank |
988 zł |
130.75% |
ďˇ oproc: 7.79% |
ďˇ min. wkład: 0% |
Dom Bank |
1 321 zł |
199.75% |
ďˇ oproc: 10.5% |
ďˇ min. wkład: 10% |
Szacujemy, że dopóki nie zajdą istotne zmiany w programie kredytów z dopłatami rządowymi, tym bardziej, dopóki nie zostanie on zlikwidowany, co przyniesie oszczędności budżetowe na poziomie 80 mln PLN rocznie, popularność dopłat będzie rosła, a co za tym idzie, każdy podatnik zapłaci część odsetek za tych, którzy z takiego kredytu skorzystają.
Jeżeli zatem mamy w perspektywie zaciągnięcie kredytu na dłuższy czas i spełniamy ustawowe wymagania uprawniające do dopłat, to pożyczka w ramach „Rodziny na Swoim” staje się bardzo ciekawą alternatywą dla kredytów w euro czy CHF. Z jednej strony taki wybór eliminuje ryzyko walutowe, z drugiej zaś podnosi nam zdolność kredytową (dla obcych walut zdolność obliczana jest bardziej rygorystycznie). Dodatkowo dzięki dopłatom przez osiem lat możemy cieszyć się ratami kredytowymi na podobnym poziomie jak w przypadku zadłużeń w obcej walucie. I na koniec – po wejściu do strefy euro można liczyć na niższą marżę niż przy obecnych kredytach walutowych.