Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym

Instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego obowiązuje w polskim prawie od 2 lat (w tym miesiącu przypada „druga rocznica” jej wejścia w życie). Pomimo tego, że samo rozwiązanie wydaje się być po pierwsze proste, po drugie korzystne dla właścicieli nieruchomości, którzy poprzez ustanowienie hipoteki chcą zabezpieczyć swoich wierzycieli, to jednak w obrocie wszystkie jego strony usilnie starają się wrócić do stanu, który obowiązywał przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, czyli ówczesnego systemu pierwszeństwa.

Rodzi to wiele problemów i konieczność dodatkowych czynności prawnych, co skutkuje wydłużeniem postępowania wieczystoksięgowego w sprawie wpisu lub wykreślenia hipoteki
Od 20 lutego 2011 roku w polskim prawie obowiązuje nowa, do tej pory zupełnie nieznana instytucja opróżnionego miejsca hipotecznego wprowadzona nowelizacją ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece. Po dwóch latach jej stosowania okazuje się, że w praktyce nie wprowadziła rewolucyjnych zmian jakich najprawdopodobniej się spodziewano, a jedynie skomplikowała i wydłużyła realizację dobrze znanej dotychczas zasady posuwania się hipotek naprzód.

Prawo obowiązujące przed wejściem w życie nowelizacji

Obowiązująca do dnia 20 lutego 2011 roku zasada posuwania się hipotek naprzód nie budziła większych problemów, jeśli chodzi o jej stosowanie w praktyce i co do zasady polegała na tym, że na danej nieruchomości można było ustanowić więcej niż jedną hipotekę, przy czym hipoteka, której wpisu do księgi wieczystej dotyczył wniosek złożony wcześniej miała pierwszeństwo przed hipoteką, o której wpis wnioskowano później.
Na tej podstawie jedną nieruchomość mogło obciążać wiele hipotek, które można było uszeregować według pierwszeństwa ustalanego na podstawie kolejności wpływu wniosków o ich wpis. W razie wygaśnięcia jednej z nich, hipoteki o dalszym pierwszeństwie „przesuwały się” o jedno miejsce.
Przykład: Nieruchomość obciążona jest czterema hipotekami na rzecz wierzycieli 1, 2, 3 oraz 4, uszeregowanymi według kolejności pierwszeństwa. W sytuacji, gdy hipoteka na rzecz wierzyciela
2 wygasła, wówczas: (i) hipoteka na rzecz wierzyciela 1 zachowywała przysługujące jej pierwsze miejsce, zaś (ii) hipoteki na rzecz wierzycieli 3 i 4 przesuwały się „do góry” przez co zajmowały odpowiednio drugie i trzecie miejsce.
System posuwania się hipotek naprzód faworyzował zatem dalszych wierzycieli. Wierzyciele, których hipoteki zostały zgodnie z powyższym przykładem wpisane na miejscu 3 i 4 staliby się beneficjentami zdarzenia od nich niezależnego, to jest wygaśnięcia hipoteki wpisanej na drugim miejscu. Dochodziło zatem do zmiany okoliczności, której właściciel nieruchomości oraz wierzyciele 3 i 4, których hipoteki posiadały niższe pierwszeństwo nie brali pod uwagę w momencie ustalania warunków ustanowienia zabezpieczenia na ich rzecz – na przykład przy ustalaniu zasad udzielenia oraz sposobu zabezpieczenia spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką.
Do wygaśnięcia hipoteki niejednokrotnie dochodziło wskutek zachowania właściciela nieruchomości, na którym zależy wierzycielowi, tj. przez spełnienia świadczenia zabezpieczonego hipoteką lub też przez ważne złożenie kwoty do depozytu sądowego, co przynosi identyczny skutek jak spełnienie świadczenia. Również w innych sytuacjach, jak na przykład (i) zrzeczenie się hipoteki przez wierzyciela lub (ii) skumulowanie przez jedną osobę prawa własności nieruchomości oraz hipoteki jej obciążającej, można byłoby przypuszczać, że właściciel nieruchomości powinien uzyskać korzyści z zaistniałych zdarzeń.
Zgodnie z zasadami systemu posuwania się hipotek naprzód w przypadku wygaśnięcia hipoteki właścicielowi nieruchomości nie przysługiwała żadna rekompensata czy, mówiąc kolokwialnie, nagroda w zamian za spełnienie świadczenia na rzecz wierzyciela. Powracając do wcześniejszego przykładu wygaśnięcia hipoteki na rzecz wierzyciela 2, właściciel nieruchomości mógł ustanowić nową hipotekę jedynie na ostatnim, czwartym miejscu według pierwszeństwa, to jest w dalszej kolejności względem hipotek przysługujących wierzycielom 3 i 4.
Taki stan rzeczy z jednej strony mógł stanowić utrudnienie przy, chociażby, ubieganiu się przez właściciela nieruchomości o nowy kredyt, gdyż potencjalny wierzyciel nie był zainteresowany zabezpieczeniem w postaci hipoteki ustanawianym na ostatnim, często bardzo odległym, miejscu. Z drugiej jednak strony obowiązujący wówczas system posuwania się hipotek naprzód powodował, że wierzyciel, którego hipoteka była ustanawiana nawet na ostatnim, odległym miejscu, mógł z dużym prawdopodobieństwem zakładać, że z czasem jego zabezpieczenie będzie „wędrować” coraz wyżej jeśli chodzi o pierwszeństwo zaspokojenia, co nie jest już tak oczywiste w obecnym stanie prawnym.

Oczekiwania przed wejściem w życie nowelizacji z dnia 26 czerwca 2009 roku (Dz. U. z 2009 r., Nr 131, poz. 1075)

W zamierzeniu ustawodawcy opróżnione miejsce hipoteczne miało być wyrazem uelastycznienia zakresu uprawnień przysługujących właścicielowi nieruchomości względem niej. Oczekiwano, że od lutego 2011 roku regułą będzie, że miejsce po hipotece wygasłej będzie miejscem pustym, którym właściciel nieruchomości będzie mógł swobodnie dysponować. Zgodnie z postanowieniami zmienionej ustawy, uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym to dość specyficzne uprawnienie przyznane właścicielowi nieruchomości i przysługujące mu z mocy samego prawa. Obecnie wierzyciel nie może żądać od właściciela nieruchomości by ten zobowiązał się, że ograniczy lub zrzeknie się skorzystania z tego uprawnienia. Właściciel nieruchomości może, w zależności od swojego uznania:
1) przesunąć, za zgodą uprawnionego wierzyciela w opróżnione miejsce hipoteczne którąkolwiek z hipotek obciążających już nieruchomość (zgodnie z powyższym przykładem byłaby to hipoteka 3 lub 4), albo
2) „zarezerwować” opróżnione miejsce hipoteczne na rzecz przyszłego wierzyciela, którego wierzytelność na obecną chwilę jeszcze nie powstała (w tym przypadku warunkiem zachowania powyższego uprawnienia jest jego wpisanie do księgi wieczystej), albo
3) zbycia wolnego miejsca po wygasłej hipotece innemu („obcemu”) dłużnikowi, a także
4) wpisania w opróżnione miejsce hipoteczne zupełnie nowej hipoteki – posługując się powyższym przykładem – na rzecz wierzyciela 5.
Opierając się znów na przytoczonym powyżej przykładzie w stanie prawnym obowiązującym od 20 lutego 2011 roku po spłacie wierzytelności na rzecz wierzyciela 2, tak jak i wcześniej, dochodzi do wygaśnięcia hipoteki, która tę wierzytelność zabezpieczała. Po tej hipotece, jako drugiej w kolejności co do pierwszeństwa, pozostaje opróżnione miejsce hipoteczne. Ponieważ nie obowiązuje już zasada posuwania się hipotek naprzód, więc pierwszeństwo przysługujące hipotekom wierzycieli 3 i 4 nie ulega zmianie.
Warto w tym miejscu również podkreślić, że uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje wyłącznie w granicach wygasłej hipoteki. W powyższym przykładzie zupełnie nowa hipoteka na rzecz wierzyciela 5 albo przeniesiona na opróżnione miejsce hipoteczne hipoteka na rzecz wierzyciela 3 albo 4 nie mogą być w wyższej kwocie niż wpisana dotychczas w tym miejscu hipoteka 2. W sytuacji, gdy hipoteka przenoszona na opróżnione miejsce hipotecznie będzie opiewać na wyższą sumę niż hipoteka wygasła, to na opróżnione miejsce hipoteczne zostanie przeniesiona tylko część sumy hipoteki w granicach hipoteki wpisanej wcześniej na tym miejscu. Pozostała część pozostanie natomiast na dotychczasowym miejscu. Na taki sam sposób stosowania art. 1019 Ustawy wskazała Rada Prawa Bankowego w Rekomendacji z dnia 21 lutego 2011 roku.
Parafrazując powyższe, zakładając, że hipoteka 2 będzie do kwoty 100 i właściciel nieruchomości zdecyduje się przenieść na powstałe po niej opróżnione miejsce hipoteczne hipotekę na rzecz wierzyciela 3, która została ustanowiona do kwoty 200, to będzie mógł ją przenieść w całości na drugie miejsce tylko pod warunkiem, że wierzyciel 4 (zakładając, że po nim nie ma wpisanych innych wierzycieli) wyrazi na to zgodę. Co jeśli wierzyciel 4 nie wyrazi zgody? Wówczas hipoteka 3 do kwoty 100 będzie miała drugie pierwszeństwo zaspokojenia, natomiast do pozostałej kwoty będzie jej nadal przysługiwało trzecie pierwszeństwo w zaspokojeniu.
Uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym miało dawać właścicielowi nieruchomości, w związku z wygaśnięciem dotychczasowego obciążenia, korzyść w postaci możliwości zaproponowania innemu wierzycielowi zabezpieczenia o pierwszeństwie wygasłej hipoteki, co zapewniałoby mu, przykładowo, lepsze warunki kredytu hipotecznego niż te, które uzyskałby zgodnie z systemem posuwania się hipotek naprzód. W poprzednim stanie prawnym nowo ustanowionej hipotece zostałoby przypisane ostatnie, najniższe pierwszeństwo podczas, gdy zgodnie z nowelizacją właściciel nieruchomości w szczególnych okolicznościach miał uzyskać pewną swobodę w decydowaniu o tym pierwszeństwie.

Jakie zmiany w rzeczywistości przyniosła praktyka?

Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym poprzez wpisanie na tymże miejscu nowego zabezpieczenia może nastąpić jednocześnie z chwilą wykreślenia wygasłej hipoteki. Właściciel nieruchomości ma jednak uprawnienie do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym również w późniejszym czasie, przy czym należy podkreślić, że takie uprawnienie powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej wraz z wykreśleniem wygasłej hipotek, tak więc również w tym przypadku właściciel nieruchomości musi faktycznie rozporządzić powstałym miejscem hipotecznym z tą tylko różnicą, że nie wskazuje wierzyciela, na rzecz którego dokonuje rozporządzenia, a jedynie wskazuje, że zachowuje prawo do wskazania takiego wierzyciela w późniejszym czasie.
Praktyka rynkowa pokazuje, że mechanizm rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym uruchamiany jest niezwykle rzadko. W rzeczywistości można nawet pokusić się o stwierdzenie, że praktyka dąży do całkowitego wyłączenia jego stosowania. W związku z tym, że niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, wierzyciele najczęściej dążą do tego, aby powstania opróżnionego miejsca hipotecznego w ogóle nie dochodziło.
Obecnie niezależnie od ustanowienia hipoteki zgodnie z ogólnymi zasadami pierwszeństwa wierzyciel żąda od właściciela nieruchomości ujawnienia w księdze wieczystej na jego rzecz roszczenia o przeniesienie jego hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne o wyższym pierwszeństwie, o ile miejsce takie powstanie w przyszłości. Prowadzi to do sytuacji, w której właściciel nieruchomości nie korzysta z uprawnień związanych z rozporządzaniem opróżnionym miejscem hipotecznym, zaś wierzyciel uzyskuje wskutek okoliczności od niego niezależnych wyższe pierwszeństwo swojego zabezpieczenia, jak miało to miejsce przed wejściem w życie nowelizacji.
Wskutek zaistniałej praktyki obrotu osiągnięty został dokładnie taki sam skutek, jaki przewidywał system posuwania się hipotek naprzód. Skutkiem ubocznym tego stanu rzeczy jest natomiast konieczność składania wniosków o ujawnianie w księgach wieczystych stosownych roszczeń, rozstrzyganie pierwszeństwa między nimi – a co za tym idzie, znaczne przedłużenie postępowania wieczystoksięgowego w sprawie wpisu lub wykreślenia hipoteki. Dodatkowym problemem pozostaje również późniejsza realizacja roszczenia wierzyciela. W oparciu o dotychczasową praktykę oraz art. 1019 Ustawy należy stwierdzić, że takie wpisane roszczenie realizuje się bez konieczności podejmowania dodatkowych działań przez wierzyciela. Zgodnie z postanowieniami ustawy hipoteka uzyskuje przyrzeczone miejsce z chwilą, gdy stało się ono wolne, czyli z chwilą wykreślenia poprzedniej hipoteki. Niezależnie jednak od powyższego sądy wieczystoksięgowe nie dokonują zmiany, aktualizacji wpisu roszczenia w księdze wieczystej poprzez wykreślenie informacji o istniejącym roszczeniu a wpisanie takiej, z której wynikać będzie, że hipoteka uzyskała już przyrzeczone, wyższe, miejsce.
Powracając do wcześniejszego przykładu. W momencie ustanawiania hipoteki 3 do księgi wieczystej wpisano również roszczenie o przeniesienie hipoteki 3 na opróżnione miejsce hipoteczne po hipotece 2. W momencie wygaśnięcia hipoteki 2, hipoteka 3 z mocy prawa uzyskuje wyższe pierwszeństwo. Po „przeniesionej” na drugie miejsce hipotece 3 również powstaje opróżnione miejsce hipoteczne, na które zostanie przeniesiona hipoteka 4, bo w momencie jej ustanawiania również ten wierzyciel zażądał od właściciela nieruchomości rozporządzenia na jego rzecz opróżnionym miejscem hipotecznym po hipotece 3, jeśli takie kiedykolwiek powstanie.
W ostatecznym rozrachunku hipoteki na rzecz wierzycieli 1, 3 i 4 będą zajmowały odpowiednio pierwsze, drugie i trzecie miejsce co do pierwszeństwa. Wskutek zaistniałej praktyki obrotu, na co zwracano uwagę powyżej, osiągnięty zostanie zatem taki sam skutek, jaki przewidywał obowiązujący wcześniej system posuwania się hipotek naprzód.
Powyższy przykład jest jedną z dwóch najczęściej stosowanych obecnie praktyk. Druga z nich nie tworzy już swoistej fikcji prawnej, a całkowicie powraca do zasady posuwania się hipotek naprzód. Zgodnie z ustawą właściciel nieruchomości nie może się zrzec uprawnienia do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym, jednak w praktyce właściciel nieruchomości, występujący zwykle jako „słabsza” strona negocjacji – dłużnik, zobowiązuje się względem wierzyciela, że nie rozporządzi opróżnionym miejscem hipotecznym po wpisanej już w księdze wieczystej hipotece, co spowoduje, że w chwili ich wykreślenia jego uprawnienie wygaśnie i hipoteki „po staremu” posunął się naprzód.
Drugie rozwiązanie wydaje się być nieco bardziej ryzykowne dla wierzycieli, gdyż, prócz słowa danego przez, często przyciśniętego do muru, dłużnika nie mają oni żadnej gwarancji, że ten w przyszłości nie rozporządzi opróżnionym miejscem hipotecznym, by uzyskać korzystniejsze finansowanie od nowego kontrahenta. Nie zmienia to jednak faktu, że zarówno pierwsze jak i drugie rozwiązanie sprowadza się do powrotu do zasady posuwania się hipotek naprzód, a przepisy ustawy związane z opróżnionym miejscem hipotecznym stosowane są wyłącznie po to, aby tak naprawdę, uzyskać skutek, który do dnia 20 lutego 2011 roku był uzyskiwany z mocy prawa, bez udziału stron, bez konieczności składania dodatkowych oświadczeń i modyfikacji wniosków o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

* Autorka jest prawniczką, specjalizuje się w transakcjach fuzji i przejęć na rynku niepublicznym, obsłudze korporacyjnej spółek oraz zagadnieniach związanych z nieruchomościami i inwestycjami budowlanymi.
Kancelaria GESSEL

Drukuj