Rynek apartamentów w Polsce

Rynek inwestycji apartamentowych zaczął się rozwijać w Polsce pod koniec lat 90. Niekwestionowanym liderem pod względem ilości inwestycji w segmencie premium jest Warszawa.
Elite Garbary Residence w Poznaniu

Stołeczny rynek rozwija się najdynamiczniej spośród dużych aglomeracji, co jest spowodowane największą ilością napływających do tego miasta inwestorów oraz wysokiego statusu materialnego potencjalnych nabywców. Od kilku lat projekty apartamentowe zaczęły powstawać także w pozostałych głównych ośrodkach regionalnych Polski: Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu oraz w Gdańsku, czyli w miastach, w których stale rośnie liczba inwestycji zagranicznych.
W związku z ogólnoświatowymi zawirowaniami na rynkach finansowych i zaostrzoną polityką kredytową banków hamującą realizację inwestycji, część deweloperów zarówno krajowych, jak i międzynarodowych, zmniejszyła swoje zainteresowanie w inwestowanie w segment mieszkań premium. Niemniej jednak, rynek mieszkań z „wyższej półki” jest nadal w Polsce rynkiem perspektywicznym, mającym szansę na dalszy rozwój. Jest to spowodowane tym, że sektor inwestycji apartamentowych w Szczecinie, Łódzi, Katowicach jest nadal niedoinwestowany.

Klasyfikacja budownictwa apartamentowego

Jednym z kluczowych parametrów charakteryzujących inwestycję apartamentową i odróżniającą ją od pozostałego segmentu rynku mieszkaniowego jest oryginalna architektura budynków o podwyższonym standardzie.
Do najistotniejszych elementów stanowiących o atrakcyjności apartamentu należą także lokalizacja (projekty apartamentowe
związane są ściśle z centrami miast) oraz otoczenie.
Mieszkania z tzw. „wyższej półki” zaopatrzone są w klimatyzację oraz w nowoczesny sprzęt technologiczny (np. HMS, BMS). Minimalna powierzchnia, którą powinien charakteryzować sie apartament to około 70 m kw., niemniej jednak minimalna wielkość apartamentu jest różna w zależności od rynku. Natomiast wysokość tego typu mieszkań powinna przekraczać 2,8 m. Niejednokrotnie wysokość luksusowych mieszkań przekracza 3 m.
Inwestycje aparatamentowe charakteryzują się kameralnością. Są to głownie kilkukondygnacyjne budynki, w których znajduje się niewielka ilość lokali mieszkalnych, usytuowanych po zaledwie kilka na każdym z pięter. Wyjątek stanowią wysokościowce powstające w centrach miast.
Inną cechą typową dla apartamentów jest otwarta przestrzeń, dzięki której istnieje możliwość podziału mieszkania na część nocną, przeznaczoną tylko dla mieszkańców oraz na część dzienną – gościnną.
Do atutów mieszkań znajdujących się w inwestycjach apartamentowych zaliczyć trzeba także wysokie okna, wykonane z najlepszych jakościowo materiałów.
W apartamentowcach zazwyczaj znajduje się recepcja oraz lobby dla gości, a także garaż podziemny dla mieszkańców. Budynki tego typu odznaczają się wysokim standardem wykończenia elewacji i powierzchni wspólnych (kamień naturalny, drewno, mosiądz) oraz małą architekturą. W ramach budynków apartamentowych powstają udogodnienia w postaci basenu, SPA, centrum fitness. Nowością jest tzw. consierge, zapewniający dodatkowe usługi dla mieszkańców, takie jak zakupy, sprzątanie itp.
Bezpieczeństwo lokatorów zapewniają całodobowa ochrona oraz monitoring. Do największych mieszkań zazwyczaj przypisane są tarasy lub ogrody.

Istniejące inwestycje apartamentowe

W opinii analityków Infinite Investment, na koniec IV kw. 2009 roku segment inwestycji apartamentowych stanowił niewielki odsetek podaży mieszkań realizowanych ogółem, który w zależności od rynku, kształtował się na poziomie zaledwie kilku procent.
W 2009 roku w Warszawie i głównych miastach regionalnych wybudowano łącznie 27 inwestycji apartamentowych, z czego najwięcej zrealizowano w Warszawie oraz w Krakowie.
Najmniejsza podaż została odnotowana w Poznaniu, gdzie w ramach czterech kameralnych inwestycji oddano do użytku ponad 100 mieszkań.

POZNAŃ

Skala budownictwa apartamentowego w Poznaniu jest niewielka. W ciągu 2009 roku w Poznaniu zostały ukończone cztery inwestycje o charakterze premium, w których powstało ponad 100 mieszkań. Na koniec 2009 roku rozpiętość cenowa apartamentów w stolicy Wielkopolski kształtowała się na poziomie od 6.900 do 12.300 zł brutto/m kw., co przedstawia poniższa tabela.

Inwestycje w budowie

Według danych zebranych przez analityków Infinite Investment w Warszawie i w głównych miastach regionalnych w 2009 roku na etapie budowy znajdowało się 40 projektów apartamentowych, oferujących w sprzedaży łącznie ponad 4.160 mieszkań.
W 2009 roku najdynamiczniej rozwijającym się miastem pod względem ilości nowych inwestycji apartamentowych była Warszawa, która pod względem noworealizowanej podaży wyprzedziła Kraków.
W związku z kryzysem gospodarczym w ciągu 2009 roku wstrzymano budowę dwóch wysokościowców – Sky Tower we Wrocławiu oraz Złota 44 w Warszawie. Do inwestycji apartamentowych w zawieszeniu należały także Casa Verona w Poznaniu oraz Mount Blanc Living we Wrocławiu.

POZNAŃ

W stolicy Wielkopolski na koniec IV kw. 2009 roku na etapie realizacji znajdowały się trzy inwestycje apartamentowe, które po ukończeniu powinny dostarczyć na rynek około 130 mieszkań. Wśród budowanych apartamentowców znajdują się projekty kameralne, oferujące do 60 mieszkań. Wszystkie zlokalizowane są w dzielnicy Stare Miasto. Ceny w nowo realizowanych przedsięwzięciach kształtują się od 8.000 do 14.550 zł brutto/ m kw.

Inwestycje planowane

Na etapie planowania odnotowano zaledwie szesnaście inwestycji apartamentowych w Warszawie i głównych miastach Polski.
Niewielka liczba planowanych apartamentowców, o których informacje zostały ujawnione przez deweloperów w 2009 roku,
wynika z obaw odnośnie kształtowania się popytu na luksusowe mieszkania. Ryzyko to jest związane z bieżącą i prognozowaną
sytuacją gospodarczą oraz z zacieśnieniem polityki kredytowej banków dotyczącej przyznawania kredytów na finansowanie
nowych inwestycji. Z kolei, najważniejszą przyczyną zaostrzania polityki kredytowej wobec deweloperów pozostaje niepewność
banków, co do przyszłego stanu koniunktury oraz niestabilna kondycja finansowa niektórych firm deweloperskich.

Ceny apartamentów

W IV kw. 2009 roku średnie ceny brutto mieszkań w segmencie apartamentowym w Warszawie i głównych miastach Polski kształtowały się na poziomie od 11.900 zł/m kw. we Wrocławiu do 21.000 zł/m kw. w Warszawie. W niektórych inwestycjach podawane ceny mieszkań w segmencie apartamentowym były cenami do negocjacji. Zauważalne było również oferowanie mieszkańcom garażu, miejsca postojowego lub komórki lokatorskiej w cenie mieszkania.
Poniższy wykres przedstawia przedziały cenowe mieszkań w inwestycjach apartamentowych ukończonych i w budowie będących w sprzedaży w Warszawie i głównych miastach regionalnych. Najwyższe przedziały cenowe osiągane są w apartamentach znajdujących się w centrach miast.
W 2009 roku w Poznaniu najdroższą dzielnicą było Stare Miasto, w Gdańsku i Wrocławiu – Śródmieście, w Krakowie – Stare Miasto, Śródmieście oraz Kazimierz, natomiast w Warszawie najdroższe lokalizacje to Centrum, Śródmieście oraz Mokotów.

Popyt na apartamenty w Polsce

Popyt na mieszkania w segmencie apartamentowym utrzymuje się na stabilnym poziomie. Największym powodzeniem cieszą się kameralne inwestycje położone w atrakcyjnych i niepowtarzalnych lokalizacjach: w centrach miast, bądź w ich pobliżu.
Wysoka kapitałochłonność inwestycji apartamentowych powoduje, że osobami kupującymi mieszkania premium są przeważnie osoby o podwyższonym statusie materialnym. Pomimo tego, że segment inwestycji apartamentowych stanowi niewielki udział w rynku, odnotowywane jest znaczne zainteresowanie nimi, zarówno ze strony prywatnych inwestorów, jak i ze strony deweloperów, o czym świadczy liczba aktualnie
prowadzonych przedsięwzięć. Warto dodać, że decyzje o budowie obecnie realizowanych inwestycji apartamentowych podejmowane były w okresie lepszej koniunktury gospodarczej.
Na wzrost zainteresowania mieszkaniami z tzw. „wyższej półki” wpływa również wzrost zamożności społeczeństwa. Według autorów badania GFK Polonia, siła nabywcza Polaków mieszkających w 15 spośród 379 powiatów stanowi około 50% średniej europejskiej. Najzamożniejsi konsumenci to Warszawiacy, którzy mogą wydać średnio na zakupy w ciągu roku 7.800 EUR, czyli 66,7% średniej europejskiej, która wynosi około 11.694 EUR. Niemniej jednak, autorzy raportu wskazują na fakt, że pod koniec 2009 roku nastąpił spadek zamożności przeciętnego polskiego konsumenta o 1,5% wobec 2008 roku.
Zainteresowanie apartamentami wynika również z tego, że lokowanie kapitału w ten segment nieruchomości jest postrzegane w długim okresie czasu jako wysoko rentowna inwestycja. W związku z tym, nabywca apartamentu z racji ograniczonej podaży tego typu inwestycji, może liczyć na długofalowy wzrost wartości nieruchomości w przyszłości.

Trendy

Zauważalnym trendem na rynku apartamentów w Polsce jest powstawanie luksusowych mieszkań na rynkach Starego Miasta oraz modernizacja historycznych kamienic znajdujących się w centralnych lokalizacjach miast.
Apartamenty w tego typu inwestycjach charakteryzują się z reguły wyższym przedziałem cenowym, co jest niewątpliwie związane z wysoką kapitałochłonnością rewitalizacji historycznych budynków.
Do apartamentów w zmodernizowanych kamienicach zaliczyć można m.in. Apartamenty Drukarnia Narodowa, Starowiślna 52, Słowackiego 37 w Krakowie, a także inwestycje Wilcza 22, Restaura Piękna, Rezydencja na Wspólnej oraz planowany Foksal 13- 15 w Warszawie.

Prognoza rozwoju rynku inwestycji apartamentowych w Polsce

Niewielka liczba planowanych inwestycji apartamentowych jest związana z zaostrzeniem warunków przyznawania kredytu przez banki na finansowanie inwestycji deweloperskich w 2009 roku. Zdaniem analityków Infinite Investment w przyszłości można oczekiwać malejącej liczby przedsięwzięć w segmencie apartamentowym, która doprowadzić może do nadwyżki popytu nad podażą, a tym samym do wzrostu cen.

Ĺšródło: Raport Infinite Investment

Drukuj