Stabilnie na wtórnym

Jak wynika z analizy ofert mieszkań wystawionych do sprzedaży, w największych polskich miastach w marcu średnie ceny ofertowe nie odbiegały w istotny sposób od tych, jakich oczekiwali zbywcy w lutym. Nieznaczne wahania mieszczące się w przedziale +-3 proc. świadczą o utrzymującej się stabilizacji cen.

Uwagę zwracają jednak większe, bo aż 5-proc. spadki średnich cen w Katowicach i Łodzi. W skali kraju miasta te charakteryzują się relatywnie niskimi cenami mieszkań. Stolica Górnego Śląska, w której w ciągu ostatniego półrocza stawki niemal nieprzerwanie szły w górę (w ciągu 6 miesięcy o 10,7 proc.), postrzegana była jako bardzo perspektywiczny rynek z dużym potencjałem na dalszy wzrost wartości nieruchomości. W Łodzi ceny mieszkań rosły niemal do końca ubiegłego roku. Od stycznia 2008 zaczęły wyraźnie spadać (już o 9 proc.). Czy zatem wyraźne marcowe spadki należy uznać za sygnał zwiastujący załamanie w tych miastach, czy też jest to korekta poprzedzająca stabilizację na tamtejszych rynkach? Odpowiedź na to pytanie przyniosą najbliższe miesiące.
Również w Sopocie marcowe średnie ceny ofertowe mieszkań były niższe o ponad 5 proc. aniżeli w lutym. Jest to jednak stosunkowo mały rynek przez co nawet niewielkie zmiany w podaży poszczególnych typów mieszkań mogą wywołać tego typu wahania. Na przestrzeni ostatniego półrocza średnie ceny w tym nadmorskim kurorcie obniżyły się nieznacznie – o 2,8 proc.

* na podstawie cen z marca br.
** ile trzeba zarabiać, aby uzyskać kredyt na zakup 50-m. mieszkania w danym mieście; założenie: 1-osobowe gospodarstwo domowe w dużym mieście, bez innych obciążeń kredytowych; wyliczenia mają charakter szacunkowy

Kredyty złotowe

W ciągu ostatniego miesiąca – od ostatniego raportu Oferty.net i Open Finance – oprocentowanie kredytów złotowych ponownie wzrosło i ponownie był to wzrost o 25 pkt bazowych. Stopa trzymiesięczna WIBOR, która odpowiada za oprocentowanie większości kredytów hipotecznych, wzrosła w tym czasie z 6,05 proc. do 6,30 proc., co podbiło oprocentowanie przeciętnych kredytów złotowych z 7,05 do 7,30 proc. Oznacza to wzrost rat kredytowych o 2,5 proc. lub licząc inaczej o 17 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł (licząc dla kredytów 30-letnich o równych ratach).
– Jeśli coś jest pocieszające dla posiadaczy kredytów złotowych, to fakt, że cały wzrost stóp WIBOR rozegrał się w czasie dwóch tygodni, a od 10 kwietnia nie jest on już kontynuowany – mówi Emil Szweda z Open Finance. Rynek pieniężny zdyskontował już bowiem kolejną podwyżkę stóp procentowych, tymczasem nie jest przesądzone, czy Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na taki krok w kwietniu czy w maju. W każdym razie przez najbliższych kilka tygodni oprocentowanie tego rodzaju kredytów hipotecznych powinno pozostać na stabilnym poziomie 7,30 proc.

Jak zmieniały się raty kredytów hipotecznych w PLN

Na przestrzeni ostatnich dwunastu miesięcy, w których Rada Polityki Pieniężnej podnosiła siedmiokrotnie stopy procentowe – za każdym razem o 25 pkt bazowych – a rynek pieniężny zdyskontował także ósmą taką podwyżkę, przeciętna rata kredytu hipotecznego w złotych wzrosła o 22,8 proc. lub licząc inaczej o 127 zł dla każdych pożyczonych 100 tys. zł.

Kredyty we frankach

Przez ostatni miesiąc oprocentowanie kredytów we frankach pozostało na stabilnym poziomie. Obecnie trzymiesięczna stopa LIBOR, od której zależy oprocentowanie kredytów, wynosi 2,85 proc., a 20 marca było to 2,837 proc. Zmiana jest więc czysto kosmetyczna i z jej powodu banki nie będą raczej wyliczały nowych harmonogramów spłat. Z analiz Open Finance wynika, że przez ostatnie 30 dni kurs franka spadł z 2,25 do 2,13 zł, a więc o ponad 5 proc. i takiego też spadku rat mogą spodziewać się kredytobiorcy spłacający kredyt w tej właśnie walucie. Kolejny raz kredyty w CHF zaznaczyły swoją wyższość nad kredytami w rodzimej walucie. Obecnie, aby poziom rat kredytów we frankach i złotych wyrównał się, potrzebny byłby wzrost notowań franka o 34 proc., a więc do poziomu 2,85 zł. Ryzyko realizacji takiego scenariusza jest obecnie tak znikome, że nie warto brać go pod uwagę. Ewentualnym sygnałem do niepokoju byłby wzrost kursu franka powyżej 2,30 zł – szczytów ze stycznia i marca tego roku.

Perspektywy

Emil Szweda z Open Finance uważa, że w przypadku kredytów złotowych sytuacja pozostanie stabilna być może nawet przez kilka miesięcy, ponieważ wiele wskazuje na to, że nawet jeśli Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się w tym kwartale na podwyżkę stóp procentowych, to od następnej dzielić nas będzie kilka miesięcy. Nadal uważamy, że oprocentowanie kredytów hipotecznych w złotych może ustabilizować się na poziomie 7,5 proc. na koniec roku, a niewiele nas już dzieli od realizacji takiego scenariusza. Naturalnie jest to tylko szacunek, a nie pewnik – wiele będzie zależało od kształtowania się inflacji, zwłaszcza w drugiej połowie roku, ta zaś zależna będzie w dużej mierze od kształtowania się cen żywności.
W przypadku kredytów we frankach szwajcarskich sądzimy, że ich oprocentowanie pozostanie na stabilnym poziomie co najmniej do września, choć oczywiście zawsze istnieje ryzyko wzrostu inflacji także w Szwajcarii (wówczas należałoby się liczyć ze wzrostem rynkowych stóp procentowych). Kurs walutowy także nie powinien dostarczać powodów do niepokoju w najbliższych miesiącach.

W Warszawie można wybierać

Zdaniem Marcina Drogomireckiego z serwisu Oferty.net ostatnie 12 miesięcy to okres wyraźnej stabilizacji cen ofertowych na warszawskim rynku wtórnym. Średnia stawka wynosząca w marcu 9541 zł za mkw. była zaledwie o 2,6 proc. wyższa od tej, za jaką oferowane były mieszkania w marcu 2007 roku. Jednocześnie była o 2,7 proc. niższa od najwyższej zanotowanej w ciągu ostatniego roku – 9810 zł za mkw. we wrześniu 2007.
Obserwowany od połowy ub. roku wzrost podaży i wydłużający się czas sprzedaży mieszkań zaczyna być niwelowany przez zauważalny wiosną wzrost popytu. Klienci na spokojnym już rynku szukają ofert najbardziej zbieżnych z ich preferencjami. Wiedząc, że mieszkania nie sprzedają się z dnia na dzień bez pośpiechu, wnikliwie oglądają i analizują różne propozycje licząc na znalezienie tej najbliższej ideałowi. Bo choć cena mieszkania niezmiennie ma kluczowe znaczenie dla kupujących, to zdecydowanie większą uwagę aniżeli rok czy dwa lata temu zwracają oni na dogodność lokalizacji, materiał budowy, wiek budynku oraz komunikację. Ze względu na uciążliwości związane z parkowaniem coraz większym atutem staje się własny garaż czy miejsce parkingowe. Ważna jest też bliskość szkoły, przedszkola i sklepów.
Jednym słowem – kupujący mogą swobodnie wybierać spośród ofert dostępnych na rynku i w pełni korzystają z tej możliwości.

,,Mieszkaniowe” strony przeprowadzki

Olbrzymie dysproporcje cen mieszkań w Polsce mają bardzo duże znaczenie dla osób, które z różnych przyczyn (migracja zarobkowa, zawarcie związku małżeńskiego, etc.) zmieniają miejsce zamieszkania. W takich sytuacjach często konieczna staje się sprzedaż dotychczasowego lokum i zakup za uzyskaną kwotę nowego, w innym mieście.
Jeżeli do takiej przeprowadzki zmuszony będzie np. mieszkaniec Lublina, to sprowadzając się do np. Szczecina może liczyć na to, że uda mu się kupić podobne mieszkanie za cenę zbliżoną do tej, za którą sprzedał swoje. Podobny spokój może towarzyszyć mieszkańcowi Szczecina, który sprzedał swoje mieszkanie za cenę ok. 5000 zł za mkw. i przeprowadza się do Bydgoszczy. W zupełnie innej sytuacji będzie jednak wspomniany szczecinianin, jeżeli zdecyduje się na przeprowadzkę do Warszawy. W stolicy nie znajdzie on mieszkania w takiej cenie za m kw., za jaką sprzedał swoje w Szczecinie.
W bardzo dobrym położeniu znajdzie się warszawiak, którego los zmusi do przeprowadzki do jednego z wymienionych miast. Jeżeli swoje lokum sprzeda za średnią warszawską cenę 9541 zł to za kwotę uzyskaną ze sprzedaży w nowym miejscu zamieszkania nie będzie miał problemu ze znalezieniem lokum o nawet dwukrotnie większej powierzchni.

Indeks kredytowy Open Finance
Rynek kredytów w wybranych miastach Polski w marcu 2008

Dane przygotowanie na podstawie wniosków kredytowych składanych przez klientów Open Finance w marcu 2008 r.

Ĺšródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance

Drukuj