Startuje ustawa deweloperska

W niedzielę, 29 kwietnia wchodzi w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana potocznie ustawą deweloperską. Ponieważ dzień, na który przypadło rozpoczęcie obowiązywania nowych przepisów jest dniem wolnym od pracy, w praktyce deweloperzy są zobowiązani do ich stosowania od poniedziałku.

Prospekt informacyjny

Klientom, którzy w poniedziałek zechcą podpisać umowy przedwstępne na kupno mieszkania lub domu deweloper obowiązany jest przedstawić prospekt informacyjny. W prospekcie tym należy zawrzeć informacje o deweloperze: adres, NIP, REGON, dane teleadresowe. Deweloper musi poinformować o swej kondycji finansowej, zobowiązaniach wobec urzędu skarbowego i ZUS, opisać swoje doświadczenia i przedstawić zrealizowane dotychczas inwestycje. Następnie należy opisać zadanie, w którym klient kupuje mieszkanie wraz ze wszystkimi szczegółami, a także zamieścić dane samego lokum.
Oprócz informacji o samej inwestycji deweloper musi powiadomić klientów co będzie znajdowało się w promieniu 1 km od miejsca zamieszkania i planowanych w tym obszarze ewentualnych innych inwestycjach, które mogą wpłynąć na warunki zamieszkania. Wychodząc deweloperom naprzeciw Urząd Miasta Poznania uruchomił na swej stronie internetowej system informacji przestrzennej, z którego inwestorzy mogą dowiedzieć się o wydanych decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę na interesującym ich obszarze.
W czasie realizacji inwestycji deweloper musi informować klientów o wszelkich zmianach dotyczących zarówno firmy, jak i samego przedsięwzięcia. Brak takiej informacji daje klientowi podstawę do wypowiedzenia umowy deweloperskiej bez konsekwencji finansowych.

Umowa u notariusza

Od poniedziałku umowa deweloperska musi być zawierana w formie aktu notarialnego. Ustawa w 18 punktach dokładnie precyzuje co w umowie musi się znaleźć. Umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego na nabywcę.
Wynagrodzenie notariusza za wszystkie czynności wykonywane w związku z zawieraniem umowy deweloperskiej, w tym także za sporządzanie wypisów aktu notarialnego oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają w równych częściach dewelopera i nabywcę.

Na rachunek powierniczy poczekamy

Jedną z form ochrony nabywcy mieszkania lub domu jest obowiązek kierowania pieniędzy przeznaczonych na budowę na mieszkaniowy rachunek powierniczy utworzony dla konkretnej inwestycji. Deweloper dla danego przedsięwzięcia może utworzyć rachunek zamknięty, albo rachunek otwarty z gwarancją ubezpieczeniową, gwarancją bankową lub też bez tych zabezpieczeń. Bank prowadzący taki rachunek ewidencjonuje wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy i na jego żądanie informuje go o dokonanych wpłatach i wypłatach.
Rachunek zamknięty polega na tym, iż bank wypłaca deweloperowi pieniądze wpłacone przez nabywcę dopiero po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności, w stanie wolnym od obciążeń, praw i roszczeń osób trzecich. W przypadku rachunku otwartego pieniądze są przekazywane deweloperowi sukcesywnie w miarę postępu robót po stwierdzeniu przez inspektora budowlanego zatrudnionego przez bank zakończenia każdego z etapów przedsięwzięcia określonego w harmonogramie realizacji.
Większość deweloperów na razie jednak nie musi zakładać rachunków powierniczych. W przeciwieństwie bowiem do omówionych wcześniej przepisy te nie dotyczą inwestycji będących w trakcie realizacji, o ile deweloper już takiego rachunku nie prowadzi. Niektórzy inwestorzy bowiem, którzy do realizacji budowy korzystają z kredytu bankowego już teraz muszą posługiwać się rachunkiem powierniczym dla tej inwestycji.
Wszystkich innych wymóg ten zacznie obowiązywać dla przedsięwzięć rozpoczynanych po wejściu ustawy w życie. A w ostatnich miesiącach deweloperzy bardzo starali się, aby zainaugurować nowe projekty zanim ustawa zacznie obowiązywać. Zatem na nowości, które w pełni zostaną objęte ochroną wynikającą z przepisów nowej ustawy, przyjdzie poczekać nawet parę miesięcy.

Nie stracisz pieniędzy w razie upadłości

Nowa ustawa lepiej chroni nabywców mieszkań w wypadku bankructwa dewelopera. Jest to o tyle ważne, że zdecydowana większość mieszkań jest kupowana w trakcie budowy i na przeniesienie prawa własności trzeba czekać wiele miesięcy. Jeśli więc deweloper poniesie fiasko gospodarcze i w trakcie realizacji naszej inwestycji ogłosi upadłość, projekty inwestycyjne, dla których założone są rachunki powiernicze zostaną wyłączone z mamy upadłościowej. Klienci będą mogli zdecydować czy będą dalej kontynuować przedsięwzięcie, czy też odzyskają kwoty z rachunku powierniczego.
Dziś wygląda to o wiele gorzej. Syndyk z masy upadłościowej realizuje w pierwszej kolejności zobowiązania względem Skarbu Państwa, pracowników, czy kontrahentów. Nabywcy lokali pozostają na szarym końcu.
Ustawa od początku budzi szereg kontrowersji. Prawnicy oraz przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich od wielu miesięcy postulują potrzebę jej nowelizacji. Ale na razie żaden dokument na ten temat nie powstał i ustawa 29 kwietnia wchodzi w życie w kształcie, w jakim uchwalił ją Sejm 16 września 2011 r.

Drukuj