Schyłek boomu?

Rok za rokiem ceny nieruchomości idą w górę. Inwestorzy stojący przed dylematem: kupić czy nie, zachodzą w głowę, czy nie jest już za późno i za drogo.

Jeśli jednak weźmiemy pod uwagę, że w czeskiej Pradze ceny są niemal dwie trzecie wyższe niż w Warszawie, to raczej nie ma się czym martwić
W Warszawie ceny tylko pozornie szybko rosną: w zeszłym roku zwyżka sięgnęła 4,8 proc., podczas gdy w Budapeszcie 12,8 proc., a w Pradze 22,2 proc.
W Warszawie ceny tylko pozornie szybko rosną: w zeszłym roku zwyżka sięgnęła 4,8 proc., podczas gdy w Budapeszcie 12,8 proc., a w Pradze 22,2 proc.
Mieszkanie dla Młodych się skończyło, kolejny rząd nie stworzył nowego programu stymulującego rynek, a mimo to poważnego spadku sprzedaży wciąż nie odnotowaliśmy. Przeciwnie, liczba 185 tys. mieszkań oddanych do użytku w 2018 roku oznacza, że mamy za sobą kolejny czas wzrostu. W dodatku deweloperzy na tyle dobrze zarządzają podażą, że ceny stale rosną. W zeszłym roku podskoczyły o kolejne 3,8 proc., a jest to wynik uśredniony dla całego rynku. Nie brakuje bowiem enklaw szczególnej prosperity.
– Ceny rosną w dużych miastach. Biorąc pod uwagę rynek pierwotny, to największe wzrosty zanotowano w Gdańsku, o 12,8 proc., oraz w Warszawie, o 8 proc. – mówi Dominik Stojek, Partner Associate w dziale doradztwa nieruchomościowego Deloitte.
Jak podaje jego firma, w stolicy za mkw. trzeba było zapłacić 1935 euro. Wydaje się sporo, dopóki nie zajrzymy chociażby za naszą południową granicę, do Czech. Tam w Pradze mkw. mieszkania kosztuje średnio 3162 euro, czyli 63,4 proc. więcej niż nad Wisłą. Bo jeśli szukać rynku, który ogarnęło prawdziwe szaleństwo zakupowe, są nim właśnie Czechy, gdzie ceny w zeszłym roku wzrosły o 16,8 proc., czyli prawie pięć razy bardziej niż w Polsce i z poziomem 2525 euro za mkw. niebezpiecznie zbliżyły się do średniej z sąsiedniej Austrii (2612 euro za mkw.). A przecież mówimy o krajach, w których poziom PKB w przeliczeniu na głowę mieszkańca różni się niemal 2,5-krotnie.

Chociaż może wydawać się to zaskakujące, Polska ze swoim średnim 1370 euro za mkw. wciąż jest dziś jednym z najtańszych, a przy tym najspokojniejszych rynków mieszkaniowych w Europie. Spośród 15 krajów analizowanych przez Deloitte taniej jest tylko w Portugalii (1088 euro za mkw.) oraz na Węgrzech (1323 euro za mkw.), ale biorąc pod uwagę ogromną dynamikę tego rynku – w zeszłym roku ceny wzrosły o 13,7 proc. – całkiem możliwe, że już teraz spadliśmy na przedostatnie miejsce.

Trzeba jednak brać przy tym pod uwagę rozpiętość cen na samym rynku wewnętrznym. Stolica, a obecnie też Trójmiasto mocno odstają od reszty stawki, nawet innych dużych miast, a przez to zawyżają średnią cenę mieszkań. Spośród największych wciąż najsłabsza jest Łódź, gdzie ceny są o przeszło jedną trzecią niższe niż w Warszawie – 1237 euro za mkw. – jest to trzecie najtańsze z europejskich miast badanych przez Deloitte.
Z punktu widzenia inwestycji najważniejszy nie jest jednak sam pułap ceny, bezwzględnie niski czy wysoki, ale jego potencjał wzrostowy. Przykład Trójmiasta, które w połowie 2017 roku oderwało się od peletonu innych dużych ośrodków regionalnych, takich jak Wrocław, Kraków czy Poznań, i z cenami zaczęło zbliżać się do poziomu Warszawy, pokazał, że istnieje przestrzeń na poważne przeszeregowania i wybicia. Sytuacja pomorskiej metropolii jest jednak wyjątkowa ze względów geograficznych. To jedyny duży polski ośrodek miejski położony nad morzem, a przy tym dobrze skomunikowany, co powoduje, że nie tylko pełni funkcję zaplecza dla mieszkańców, ale jest także ważną bazą turystyczną. Zaczęło się mówić o nim nawet jak o polskiej Barcelonie.
– W Trójmieście dużo kupuje się mieszkań na inwestycje i wynajem długo- lub krótkoterminowy. Istotne, że ofert szukają nie tylko mieszkańcy Pomorza, ale zamożni ludzie z całej Polski. Widoczny jest więc napływ kapitału, który napędza rynek – mówi Julia Lewandowska, szefowa Premium State.

To zjawisko importu kapitału na lokalny rynek wcześniej widoczne było tylko w stolicy. Są jednak też znacznie bardziej prozaiczne przyczyny zmian cen, takie jak chociażby wyrównywanie różnic między poszczególnymi miastami. Z takim zjawiskiem mamy do czynienia na bardzo dynamicznym rynku czeskim. Ceny w Pradze idą ostro w górę (22,2 procent), ale jeszcze szybciej podążają za nimi stawki z Ostrawy, która jest najszybciej rosnącym rynkiem w analizie Deloitte i zanotowano tu aż 30,3-proc. wzrost. W Czechach coraz częściej mówi się o bańce na rynku nieruchomości, ale – jak w swojej analizie tłumaczy dr David Slavata z politechniki w Ostrawie – aż do 2017 roku zwyżka cen w jego mieście miała całkowite uzasadnienie ekonomiczne. Wcześniej po prostu zostały zdołowane w wyniku pokryzysowego odpływu inwestorów – od dołka w 2014 roku do 2017 roku wzrosły o 40 procent, odrabiając wcześniejsze straty.
Praga to najdroższa stolica Europy Wschodniej, a ceny w Czechach zbliżają się już do tych znanych z Austrii Praga to najdroższa stolica Europy Wschodniej, a ceny w Czechach zbliżają się już do tych znanych z Austrii

Takich arbitraży można zresztą szukać nie tylko po stronie popytowej, ale też podażowej i wykorzystywać przejściowe nadwyżki w ofercie mieszkań. Z taką sytuacją mamy obecnie do czynienia np. w Bułgarii, na wybrzeżu Morza Czarnego, gdzie ceny transakcyjne spadły nawet do poziomu 300 euro za mkw. Przyczyniła się do tego współczesna wojna krymska. Po konflikcie z Ukrainą Rosjanie, którzy byli jednymi z głównych kupujących w Bułgarii, przestali inwestować za granicą. Co więcej – brak możliwości dojazdu do Warny czy Burgas przez Ukrainę spowodował, że zaczęli sprzedawać apartamenty, które kupili kilka lat wcześniej.
– Rosjanie, chcąc upłynnić nieruchomości, mocno zbijają ceny, ale wcale nie są stratni. Sprzedają za połowę tego, co sami płacili, niemniej trzeba pamiętać, że gdy wybuchła wojna w 2013 roku, rubel stracił połowę wartości, a ceny i tak ustalane są w euro. Różnice kursowe powodują więc, że wychodzą bez strat – mówi Stanisław Lewicki, szef ILS Poland, jednego z największych biur nieruchomości oferujących domy i mieszkania za granicą.
Jeśli ma to być inwestycja, a nie kupno mieszkania na własne potrzeby, na końcu zawsze musi się pojawić bodziec wzrostowy. Tanich mieszkań w Europie można znaleźć bowiem bardzo wiele, chociaż niekoniecznie z odpowiednim potencjałem wzrostu. Ot chociażby przykład Hiszpanii i popularnego turystycznie rejonu Costa Blanca. W znajdującym się tu Alicante można zapłacić zarówno 2000, jak i 300 euro za mkw. Wszystko zależy od tego, w którym miejscu znajduje się lokal. W nadmorskich dzielnicach apartamenty kupuje się z myślą o turystyce i najmie wakacyjnym, popytu więc nie brakuje, a na położonych na obrzeżu miasta osiedlach z lat 90. nikt urlopu spędzać nie zamierza, zaś rdzennych mieszkańców Alicante ubywa. Ceny nie mają więc powodu rosnąć.
Jak pokazał przykład właśnie Hiszpanii, import kapitału np. z powodu lokalizacji atrakcyjnych turystycznie może bardzo szybko nakręcić rynek – z czym mieliśmy do czynienia w poprzedniej dekadzie przed kryzysem – ale jednocześnie niesie ryzyko przeciążenia go nowymi projektami i nadpodażą, która szybko wzrośnie, gdy sentyment zagranicznych inwestorów się zmieni – czego ta sama Hiszpania również doświadczyła. Dlatego zawsze najbardziej trwały rozwój rynku gwarantuje generyczny, naturalny popyt wewnętrzny. A to zasadniczo jest wypadkową zamożności oraz umieszkaniowienia społeczeństwa.
Tymczasem po boomie z pierwszej dekady XXI wieku „tubylców” powoli zaczyna ubywać, a mieszkań i tak jest sporo. Hiszpania z 25 mln mieszkań ma największy w Europie zasób lokalowy w przeliczeniu na mieszkańca. Jest niemal dwa razy większy niż w Polsce. Podaż jest tam więc ogromna i wewnętrzny popyt nie ma jej jak zaspokoić. Podobną sytuację mamy w Portugalii, gdzie poziom umieszkaniowienia jest najwyższy w Europie i sięga 58 procent – to 580 mieszkań na 1000 mieszkańców. To właśnie tłumaczy, dlaczego jest tam tak wyjątkowo tanio.
Z kolei Polska z poziomem umieszkaniowienia sięgającym 38 proc. znajduje się na drugim końcu tej skali (nawet w znacznie biedniejszej Rumunii poziom ten jest o kilka punktów procentowych wyższy). Jak łatwo wyliczyć, aby dobić do średniej europejskiej sięgającej 45 proc., potrzebujemy około 2,7 mln nowych mieszkań. Biorąc pod uwagę obecne tempo budowy mieszkań, sięgające 185 tys. lokali rocznie, zasypywanie tej luki potrwa jeszcze jakieś 15 lat. To okres, który wystarczy na przeżycie dwóch cyklów koniunkturalnych na rynku mieszkaniowym.

Mało kto w Europie ma więc tak trwałe fundamenty pod przyszły wzrost jak Polska. Z punktu widzenia inwestorów ważniejsze są jednak same stopy zwrotu oraz ceny. Jeśli chodzi o czerpanie zysków z najmu, to jedno z drugim stoi w sprzeczności, bo im drożej się zrobi, tym mniejszy zwrot z inwestycji nas czeka – o ile zakładamy, że czynsze nie będą dalej rosły. A przy coraz więcej zarabiającym społeczeństwie także tutaj jest jednak przestrzeń na wzrost. Niemniej stałe zwiększenie puli mieszkań na wynajem przyczynia się do zwiększenia podaży, co z pewnością będzie czynnikiem powstrzymującym wzrosty czynszów. Co więcej, 6–7-proc. stopy zwrotu na rynku mieszkaniowym są znacznie bardziej atrakcyjne niż te na rynku komercyjnym, więc budzi on coraz większe zainteresowanie dużych inwestorów instytucjonalnych. Funduszy, które dysponując tańszymi pieniędzmi niż prywatni kupujący, będą mogły robić istotną konkurencję cenową.

Z drugiej strony, jeśli chodzi o popyt na nowe mieszkania i ich ceny, bardzo istotnym czynnikiem będzie otoczenie rynkowe, a szczególnie poziom inflacji i co za tym idzie, stóp procentowych. To już czwarty rok, kiedy lokaty bankowe oscylują w przedziale 1,5–1,7 proc., co stale wypycha pieniądz z sektora bankowego na rynek nieruchomości, gdzie stopy zwrotu są czterokrotnie wyższe. Dlatego w zeszłym roku ponad 60 proc. zakupów było realizowane właśnie za gotówkę, głównie z myślą o najmie. Tymczasem inflacja znów podnosi głowę, co może oznaczać, że stopy procentowe ruszą wreszcie do przodu, a to uderzyłoby w podaż z dwóch stron. Zakładając, że stopy zwrotu z najmu raczej już nie wzrosną, droższe lokaty odessałyby część pieniędzy z rynku mieszkaniowego na bankowy, a jednocześnie wzrosłaby cena kredytów, co też zmniejszyłoby siłę nabywczą tych, którzy kupują, wspomagając się pieniędzmi bankowymi. Rzecz jasna, zakładając, że tego typu procesy w ogóle nastąpią.

RPP walcząca o wzrost poziomu inwestycji dziś w ogóle nie myśli o podnoszeniu stóp, a margines oczekiwania ma jeszcze duży, bo cel inflacyjny banku centralnego mieści się w widełkach 1,5–3,5 procent. Tymczasem według prognoz Ministerstwa Finansów inflacja wzrośnie, ale do 2022 ma nie przekroczyć 2,5 procent. To zapowiada dalszy ciąg inwestycyjnej prosperity. Przynajmniej na krajowym podwórku.

Drukuj