Na podstawie wyników kwartalnych banków giełdowych można spróbować wybrać te instytucje, które udzielą kredytów chętniej niż inne. Przede wszystkim chodzi o ocenę współczynnika wypłacalności. Nie jest to może specjalnie skomplikowana ocena zdolności (i chęci) banków do udzielania kredytów hipotecznych, ale za to bardzo skuteczna. Im niższy współczynnik wypłacalności, tym mniejsze możliwości banków w prowadzeniu akcji kredytowej. Wyniki z I kwartału 2009 r. ujawniły więc słabość wielu banków w tej dziedzinie. Co do tej pory było tajemnicą poliszynela i wąskiej grupy specjalistów, teraz widać czarno na białym – niektóre banki mają ograniczoną niemal do zera możliwość udzielania kredytów (głownie wieloletnich).
Co prawda wymagany przez Komisję Nadzoru Finansowego współczynnik wypłacalności (stosunek kapitałów własnych do portfela kredytowego) wynosi 8 proc. i został zachowany w każdym przypadku, ale nieformalnie jest on podniesiony. Banki, których portfel kredytowy pogarsza się (co zmusza je do tworzenia rezerw, a przez to pomniejszania kapitałów własnych) muszą zachować bufor bezpieczeństwa na wypadek dalszego pogorszenia portfela kredytów. Za bezpieczny poziom można uznać 10 proc., co oznacza, że banki, których współczynnik wypłacalności jest bliski tego poziomu, będą miały niską skłonność do rozszerzania akcji kredytowej. Z tej prostej przyczyny dokonują one ostrej selekcji klientów starających się o kredyt, wybierając tych o najwyższej zdolności do regulowania rat kredytów.
Oczywiście kredyt kredytowi nie równy. Banki najchętniej udzielają kredytów konsumenckich, o krótkim terminie spłaty, ponieważ są to kredyty najszybciej spłacane i do ich uruchomienia nie jest potrzebne długoterminowe finansowanie. Ryzyko po stronie banku jest więc niewielkie, a zarobek (marże, prowizje) znacznie wyższy niż przy kredytach wieloletnich takich jak hipoteczne czy inwestycyjne (dla przedsiębiorstw).
Dopiero te banki, które mają wysokie współczynniki wypłacalności, mogą pozwolić sobie na udzielanie kredytów hipotecznych, zwłaszcza jeśli potrafiły sobie zapewnić długoterminowe finansowanie (np. lokatami o długim okresie, w tym lokatami strukturyzowanymi). Z ich punktu widzenia udzielanie kredytów hipotecznych jest nawet pewnego rodzaju powinnością, ponieważ bank, aby zarabiać, po prostu musi zatrudnić swój kapitał do pracy.

Współczynniki wypłacalności banków po I kwartale 2009 r.
Ĺšródło: raporty kwartalne banków. Przedstawiono współczynniki wypłacalności dla banków,
a nie dla ich grup kapitałowych. W przypadku grup, współczynniki są zwykle wyższe

O skłonności banków do udzielania kredytów mogą też przesądzać bieżące wyniki finansowe. Zyski netto mogą zostać przeznaczone na podniesienie kapitału własnego, o ile zgodzi się na to audytor.
Zatem na wysokość współczynnika wypłacalności wpływają dwie ważne sprawy – jakość aktywów oraz zdolność banków do wykazywania zysków. Teoretycznie można przyjąć, że każdy milion złotych zarobiony przez bank, może być podstawą do udzielenia kredytów o wartości 12,5 mln zł (współczynnik wypłacalności na poziomie 8 proc. zostanie wówczas zachowany). Dlatego spadek zysków banków o połowę w I kwartale oznaczać będzie znacznie ograniczoną skłonność do udzielania kredytów w porównaniu do stanu przed rokiem (co akurat nie jest żadnym odkryciem). Wynik zerowy lub strata oczywiście możliwości obniża jeszcze bardziej.
Po drugiej stronie obniża się jakość aktywów. Chodzi także o ich wzrost ze względu na osłabienie notowań złotego. Banki, które w przeszłości udzielały kredytów walutowych, mocno ucierpiały z tego powodu. Z drugiej strony jedyny bank, który konsekwentnie odmawiał klientom kredytów w walutach obcych – Pekao SA – ma jeden z najwyższych współczynników wypłacalności na rynku, a jeśli zawęzimy spojrzenie tylko do dużych banków, to pod tym względem nie ma sobie równych. Warto także zwrócić uwagę na wielkość kapitałów własnych – banki o najwyższych kapitałach mogą udzielić – wartościowo – znacznie więcej kredytów niż te, które mają nawet solidne współczynniki wypłacalności, ale same kapitały są niewielkie.
Ponieważ nie ma obecnie podstaw, by przewidywać poprawę portfela aktywów, ani wzrostu zysków banków, możemy spodziewać się, że w dalszej części roku o kredyty hipoteczne lub inwestycyjne będzie równie trudno, co do tej pory. W konsekwencji może oznaczać to dalszy wzrost ceny (marż) kredytów.

Drukuj

Deutsche Bank PBC, Dominet Bank, mBank oraz Lukas Bank mają najatrakcyjniejsze kredyty hipoteczne – wynika z cokwartalnego rankingu przygotowanego przez „Gazetę Wyborczą” oraz analityków Expandera. Jak się okazuje, pomimo tego, że wraz ze wzrostem stóp procentowych kredyty drożeją, wciąż można znaleźć dobrą ofertę. W ciągu ostatniego roku średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych w złotych wzrosło z 5,5 do 6,95 proc. Na tym jednak nie koniec, bo analitycy spodziewają się kolejnych podwyżek stóp procentowych. Rozwiązaniem może być kredyt we frankach szwajcarskich, gdyż podwyżki stóp w tym kraju są zazwyczaj najmniejsze.
Opublikowany raport obejmuje zestawienie najatrakcyjniejszych obecnie ofert banków w zakresie kredytowania zakupu mieszkania czy domu. Porównano oprocentowanie kredytu na kwotę 400 tys. złotych przeznaczonego na zakup nieruchomości o tej samej wartości, przy założeniu, że kredyt taki jest zaciągany na okres 30 lat. Pod uwagę wzięto kredyt udzielony w złotówkach, frankach szwajcarskich oraz euro.
I tak w przypadku kredytu we frankach szwajcarskich najkorzystniejsze oferty posiadają: Dominet Bank (oprocentowanie na poziomie 3,54 proc.), Deutsche Bank PBC (3,65 proc.) oraz mBank (3,68 proc.). Do tych samych banków warto się wybrać, jeśli zdecydujemy się zadłużyć w euro – Dominet Bank (5,19 proc.), mBank (5,19 proc.), Deutsche Bank PBC (5,30 proc.) Natomiast, jeśli chodzi o kredyt w złotych, w czołówce zestawienia znalazł się Lukas Bank (6,22 proc.) oraz GE Money Bank (6,24 proc.). Deutsche Bank PBC uplasował się na szóstej pozycji (6,55 proc.) wśród przeanalizowanych ofert 23 banków.
Banki nie mają już możliwości dalszego obniżania marż, dlatego też starają się przyciągać klientów innymi sposobami – wskazują eksperci gazety. Na przykład Deutsche Bank PBC, który w zestawieniu przygotowanym przez analityków Expandera znalazł się w ścisłej czołówce, wprowadził niedawno możliwość sfinansowania nawet 110 proc. wartości nieruchomości przy wykorzystaniu opcji ubezpieczenia. Okres kredytowania został wydłużony nawet do 40 lat. Bank nie pobiera opłat za złożenie wniosku, a sporządzenie wyceny nieruchomości następuje dopiero po decyzji wstępnej. W walce o klienta banki przyspieszają również procedury rozpatrywania wniosków o kredyty, szukają niestandardowych rozwiązań, a niejednokrotnie też wspierają kredytobiorców w kwestiach organizacyjnych związanych z zakupem nieruchomości.
– Wiemy, że zakup nieruchomości jest procesem niezwykle złożonym – mówi Maciej Molewski, Dyrektor Departamentu Zarządzania Sprzedażą Deutsche Bank PBC – dlatego też przejmujemy na siebie kwestie organizacyjne związane z wpisem hipoteki do ksiąg wieczystych. Ponadto oferujemy możliwość współpracy z wybranymi notariuszami, którzy praktycznie bez konieczności angażowania klienta, przygotują wszelką, niezbędną dokumentację. Nasi doradcy pomagają również w kwestiach podatkowych. Przede wszystkim zaś stosujemy zasadę, że nie ma dwóch takich samych kredytów, ani dwóch takich samych klientów, którzy o nie wnioskują. Standardowe warunki zawsze stanowią punkt wyjścia do tworzenia indywidualnych rozwiązań dla każdego z naszych klientów.

Drukuj