Cena czyni cuda?

Czy dobra architektura podnosi wartość nieruchomości? O relacjach pomiędzy wartością architektury a wartością nieruchomości i wspólnej odpowiedzialności za wartości tworzone w ramach procesu inwestycyjnego dyskutowano podczas niedawnych Targów Budownictwa Budma 2012. Debatę o relacjach między wartością architektury a wartością nieruchomości zorganizowała Izba Architektów Rzeczypospolitej Polskiej. Stanęli do niej architekci i deweloperzy – niektórzy z nich w obu osobach.
– Temat jest diabelski. Przeplata się w nim problem jak dojść do konsensusu między kulturą a rynkiem – rozpoczął Jerzy Szczepanik-Dzikowski, współzałożyciel JEMS Architekci z Warszawy. – Kultura też ma wartość materialną.
Jeśli doprowadzimy do degradacji tego, w czym żyjemy, to skutki będą odczuwalne przez wiele lat – kontynuował architekt. Odpowiedzialność za to ponosi architekt, inwestor, deweloper, ale i odbiorcy. Większość wybiera jednak wartość materialną, a nie wyłącznie emocjonalną. Możemy rozmawiać o komercyjnej wartości architektury. Części architektury nie da się sprzedać, jak nie można sprzedać fragmentu obrazu. Ale zdaniem Szczepanika-Dzikowskiego przeżycie architekta może być gwarancją sukcesu budynku, czego przykładem jest gmach opery w Sydney. Akt twórcy zdecydował o sukcesie miasta.
A jaka jest odpowiedzialność instytucji publicznych, państwowych w procesie tworzenia?
– Trudno wymagać od dewelopera, aby kazał projektować na osiedlu szkołę czy przedszkole. Tu chodzi o odpowiedzialność społeczną za cały proces budowlany – zauważa Jerzy Szczepanik-Dzikowski. – Ktoś musi mieć ideę, pomysł. To rola władzy publicznej, a ona ma ogromne kłopoty z wyartykułowaniem tego.
Architekt odniósł się też do ustawy o zamówieniach publicznych. Jeśli na szali kładzie się kryterium ceny, nie można mówić o kulturze, jakości, czy odpowiedzialności. Jego zdaniem Urząd Zamówień Publicznych niszczy kulturę i jej dobra.
– Nie jesteśmy przygotowani do ochrony dobrej architektury, nie jesteśmy rozkochani w sztuce – skwitował Szczepanik-Dzikowski.
– Cena czyni cuda. Największe tempo sprzedaży mają inwestycje konkurencyjne cenowo, najtańsze – rozpoczęła z kolei Dagmara Nickel, prezes Nickel Development i Nickel Technology Park Poznań.
Przytoczyła przykład pewnej bardzo kontrowersyjnej inwestycji mieszkaniowej z Krakowa – marna architektura, zła funkcjonalność mieszkań, ciasnota, lecz dobra lokalizacja – w której sprzedano 500 mieszkań po atrakcyjnej cenie. Ale na forach internetowych dyskutanci ocenili tę inwestycję bardzo źle.
– Ja wnioskuję tak: dobra architektura budzi dobre emocje, a zła – złe – ocenia Dagmara Nickel. – Czyli dobra architektura, lokalizacja plus dobra cena dają sukces inwestycji.
Kilka lat temu w Nickel Development założono, aby dobra architektura stanowiła wartość konkurencyjną realizowanych inwestycji, wraz z funkcjonalnością i dobrą lokalizacją. Do tego zaangażowano całą firmę, zmieniono system pracy z architektem.
– W przygotowanej w tym systemie inwestycji zaoferowaliśmy stawkę 4700 złotych za metr, ze średniej półki cenowej, podczas gdy w okolicy inwestycje były sprzedawane w przedziale 3700-4300 złotych. Uzyskaliśmy przewagę konkurencyjną około 300-400 złotych na metrze. Kluczowa okazała się twórcza praca zbiorowa z architektem – komentuje Dagmara Nickel.
Paweł Kobylański, właściciel biura Pentagram Architekci z Poznania, wiceprezes Krajowej Rady IARP wymienił pięć zagadnień składających się na pracę architekta: prawo, ekonomię, technikę (inżynierię), zarządzanie, które muszą być dopełnione elementem emocjonalnym, artystycznym.
– Architektura to zbyt poważna sprawa, aby pozostawić ją tylko architektowi. On jest dyrygentem dobrze zorganizowanej orkiestry – ocenił Paweł Kobylański. – Dziś nie są czasy pojedynczo działających twórców. Ale tam, gdzie idziemy na kompromis, oddajemy duszę diabłu, dzieje się źle. Bo naszych błędów nie pokryje ziemia.
Zdaniem Pawła Bugajnego, prezesa firmy deweloperskiej Trust, każda inwestycja to zmiana w terenie, a to powoduje konflikty w układzie architekt-inwestor-urząd. Architekci najbardziej zainteresowani są elewacjami, a funkcjonalność pomieszczeń pozostaje na dalszym planie. Z kolei urząd robi wszystko, aby nie wydać decyzji, bo to pociąga koszty budżetowe (im mniejsza miejscowość, tym jest lepiej – ocenia Bugajny). Wymogi budowlane pochłaniają takie koszty, że trudno już myśleć o architekturze.
– Jesteśmy w stanie się porozumieć – odpowiada Paweł Kobylański i porównuje proces inwestycyjny do produkcji filmu, w którym architekt jest reżyserem, a deweloper producentem. – Ale żeby móc rozmawiać ze społeczeństwem na temat architektury, trzeba je do tego wychować.
W opinii Łukasza Ferchmina z belgijskiej firmy OKRE Development zdaniem wielu urbanistów to ustawa o planowaniu przestrzennym jest przyczyną złej jakości przestrzeni publicznej i architektury. Większość bazuje na warunkach zabudowy, bo brakuje planów miejscowych.
– W interesie inwestora jest wyciśnięcie jak największej liczby metrów kwadratowych. Choć w naszej firmie jakość architektury ma znaczenie. Ale są inwestorzy, którzy na to nie zwracają uwagi, tylko dążą do największej ilości metrów i najniższej ceny – mówi Ferchmin.
– Od warunków technicznych można uzyskać odstępstwo, a od planu miejscowego nie. W Polsce prawo jest coraz gorsze, a architektura coraz lepsza. Działają więc mechanizmy rynkowe, jeśli uda nam się przekonać inwestora, że na dobrej architekturze można zarobić. Przy niskiej cenie można też budować pięknie – komentuje architekt Piotr Szaroszyk, autor najpiękniejszego domu świata (w Reggio Emilia we Włoszech).
– Na początku jest pęd za obniżeniem ceny, ale później dochodzimy do wniosku, że dobra architektura buduje dobre emocje, a zła – złe. Jeśli skupimy się na wykreowaniu projektu dobrego, o dobrych proporcjach, przyjaznego środowisku, w którym istnieje, to on dobrze się sprzedaje. Lepiej niż ten, który goni za powierzchnią – kontynuuje Dagmara Nickel. – Wielu inwestorów wygrywa na tym, że oferują dobry produkt, ale tu potrzebna jest dobra relacja deweloper-architekt. Nie można tylko oddać terenu do zagospodarowania. Inwestor powinien wyjaśnić dla jakiego odbiorcy chce stworzyć projekt. Ludzie marzą o domu, więc stwórzmy im taką szansę.
– Wolę decyzję o warunkach zabudowy niż zły plan – twierdzi z kolei Roman Wieszczek, zarazem architekt i deweloper z Łodzi. I dodaje, że jedno z haseł debaty, iż wszyscy jesteśmy twórcami kultury jest błędnym założeniem. Bo urzędnicy – niekoniecznie. Również jego zdaniem zła ustawa o zamówieniach publicznych czyni więcej zła niż dyskusja z deweloperem o cenie. Cena nie może być jedynym kryterium w zamówieniu publicznym.
– Jeśli nie zaczniemy edukować dzieci w przedszkolu, to nie wyrwiemy się z zamkniętego koła. Musimy kształtować świadomość przestrzenną. W przeciwnym razie nie możemy mówić o kulturze – uważa Wieszczek.
– Z ciekawej i zażartej dyskusji, jaka wywiązała się podczas debaty pomiędzy architektami i deweloperami wynika, że takie fora wymiany doświadczeń są nam wszystkim bardzo potrzebne. Momentami nawet zaiskrzyło, gdy deweloper przyznał wyłącznie sobie rolę dyrygenta w procesie inwestycyjnym, natomiast architekt przyrównał projektanta do reżysera filmu, a dewelopera do jego producenta – podsumowuje Izabela Klimaszewska, członek zarządu Krajowej Rady IARP. – Za rok planujemy zaproszenie do dyskusji także przedstawicieli urzędników, których decyzje administracyjne nie zawsze są zgodne z oczekiwaniami deweloperów i architektów – dodała.
Debatujących odwiedził na krótko wiceminister Janusz Żbik (z zawodu architekt), który poinformował, iż resort przystępuje do sporządzenia kodeksu budowlanego obejmującego pakiet ustaw: o planowaniu przestrzennym, prawo budowlane, o gospodarce nieruchomościami, czy ochronie środowiska. Dążeniem jest zapobieżenie rozlewaniu się zabudowy w miastach, dążenie do zlikwidowania decyzji o warunkach zabudowy i zmiana statusu studium zagospodarowania, które dziś nie jest prawem miejscowy. Ministerstwo chce uprościć procedury, ale zarazem zachować porządek. Wiceminister zapowiedział rozmowy i konsultacje na temat planowanych rozwiązań ze środowiskami architektów, urbanistów, deweloperów.

Drukuj