Gdzie po rachunek powierniczy?

Obowiązująca od 29 kwietnia 2012 r. ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nałożyła na deweloperów obowiązek prowadzenia między innymi rachunków powierniczych. Ale niewiele banków oferuje taką usługę. W celu zabezpieczenia pieniędzy nabywcy mieszkania w razie niewywiązania się przez dewelopera z zadania pieniądze klientów muszą być wpłacane na specjalne rachunki, którymi dysponują banki i decydują, kiedy wypłacić je inwestorowi. Deweloper nie może więc swobodne dysponować pieniędzmi klientów, lecz przeznaczyć je na ściśle określoną inwestycję (rachunek tworzony jest dla każdego konkretnego zadania inwestycyjnego).
Ustawa wprowadziła rachunki zamknięte i otwarte. W przypadku tych pierwszych pieniądze zgromadzone przez nabywców mieszkań przekazywane są deweloperowi po zakończeniu inwestycji i przeniesieniu praw własności do lokali na nabywców. Dla klientów jest to maksymalne zabezpieczenie, bo ich pieniądze są dysponowane dopiero wtedy, gdy już są właścicielami mieszkań, czy domów, za które zapłacili. Dla dewelopera oznacza to jednak konieczność finansowania całości inwestycji ze środków własnych, bądź z kredytu – co dodatkowo kosztuje.
Deweloper może również utworzyć rachunek powierniczy otwarty. Wówczas pieniądze bank wypłaca mu sukcesywne w miarę postępu budowy, po stwierdzeniu wykonania wyznaczonego zakresu prac. Rachunek otwarty może być zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową lub gwarancją bankową, ale ustawodawca uwzględnił też możliwość braku takich gwarancji.
Wejście w życie ustawy deweloperskiej stwarza więc nowe zadania również dla banków, które muszą nową usługę dla deweloperów wprowadzić. Niewiele jednak instytucji finansowych na taki produkt na razie się zdecydowało. Jakie są zatem warunki zawarcia z bankiem umowy o prowadzenie rachunku powierniczego?
Najprecyzyjniej swą usługę prezentuje PKO BP, który wciąż jest liderem w obsłudze rynku mieszkaniowego w kraju.
Warunkiem otwarcia zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego jest posiadanie w banku przez posiadacza rachunku innego rachunku o charakterze bieżącym, na który przekazywane będą odsetki oraz z którego pobierane będą opłaty i prowizje związane z rachunkiem powierniczym.
W przypadku rachunku otwartego oprócz wspomnianego wyżej warunku bank stawia wymóg pozytywnej oceny przedsięwzięcia deweloperskiego, udokumentowanie przez posiadacza rachunku źródeł finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego innych niż wpłaty wnoszone na rachunek przez nabywców oraz przedstawienia harmonogramu przedsięwzięcia zawierającego co najmniej 4 etapy realizacji (koszt każdego z etapów nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów tego przedsięwzięcia).
Bank może odmówić otwarcia rachunku w przypadku nie spełnienia warunków niezbędnych do jego otwarcia, na przykład w przypadku negatywnej oceny inwestycji.
Koszty mieszkaniowego rachunku powierniczego zależą od rodzaju rachunku, tego, czy przedsięwzięcie deweloperskie jest kredytowane przez PKO Bank Polski oraz od wielkości samego przedsięwzięcia.
W przypadku, gdy przedsięwzięcie deweloperskie, dla którego otwierany jest mieszkaniowy rachunek powierniczy jest współfinansowane kredytem inwestorskim Nowy Dom bank nie pobiera opłaty za rozpatrzenie wniosku o otwarcie rachunku. W przeciwnym razie zarówno dla rachunku zamkniętego, jak i otwartego opłata wynosi 1000 zł. Za otwarcie rachunku dla korzystającego z kredytu bankowego zapłacić trzeba 2000 zł dla rachunku zamkniętego lub 4000 zł dla otwartego. Nie korzystający z kredytu zapłacą odpowiednio 5000 lub 10.000 zł, przy czym do należności wlicza się opłatę wniesioną za rozpatrzenie wniosku.
Prowadzenie rachunku kosztuje miesięcznie 60 zł. Opłata za identyfikację wpłat na Indywidualne Rachunki Nabywców uzależniona jest od wartości każdej wpłaty i wynosi 0,02 proc., ale nie mniej niż 10 zł. Wpłaty wnoszone w formie gotówkowej – od wartości każdej operacji 0,3 proc., nie mniej niż 30 zł, zaś realizacja dyspozycji posiadacza rachunku wypłaty środków z rachunku – również od kwoty operacji w wysokości 0,02 proc., nie mniej niż 60 zł.
W ING Banku Śląskim decyzja o otwarciu, prowadzeniu oraz opłatach jest uzależniona m.in. od analizy i weryfikacji następujących dokumentów: prospektu informacyjnego, wzorca umowy deweloperskiej oraz harmonogramu przedsięwzięcia deweloperskiego.
Ustalenie wysokości opłat jest uzgadniane indywidualnie po zaakceptowaniu szczegółów przedsięwzięcia, na potrzeby którego jest otwierany rachunek powierniczy. Istotnym parametrem jest wielkość budowy (przedsięwzięcia deweloperskiego) oraz doświadczenie we współpracy banku z deweloperem.
Jeżeli chodzi o odmowę otwarcia rachunku powierniczego, każdy bank ma prawo odmówić podobnie jak przy rozpatrywaniu normalnego rachunku bankowego czy udzielaniu kredytu – dowiadujemy się w ING Banku Śląskim.
Bank Millennium rozmawia wstępnie z klientami. Koszty są ustalane indywidualnie w procesie negocjacji warunków otwarcia i prowadzenia rachunku powierniczego. Gwarancji bankowych do otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych bank nie udziela, nie oferuje również produktu ,,rachunek zamknięty + finansowanie”.
– W mojej opinii kwestia złożenia oferty danemu deweloperowi na prowadzenie rachunku zależy od wewnętrznej polityki banku, a wniosek o otwarcie takiego rachunku rozpatrywany jest indywidualnie. W Banku Millennium złożenie wniosku o otwarty rachunek powierniczy wiąże się z przeprowadzeniem wstępnej kontroli przedsięwzięcia deweloperskiego, która w dużej mierze rozstrzyga o decyzji banku o otwarciu takiego rachunku. Kwestia zamkniętego rachunku wiąże się w większej mierze z polityką banku. Składają się na nią między innymi doświadczenie i reputacja dewelopera – mówi Martyna Laskowska-Toczony, ekspert w Departamencie Bankowości Transakcyjnej Banku Millennium.
Bank będzie oceniał dewelopera pod względem doświadczenia, praktyki i reputacji na rynku. Decyzja banku o otwarciu otwartego rachunku jest związana z wynikiem kontroli przedsięwzięcia deweloperskiego przeprowadzonej przez bank, natomiast w przypadku wersji zamkniętej rachunku będą decydować czynniki jakościowe.
– Obecnie pracujemy nad tym tematem, ale jeszcze nie mogę udzielić szczegółowych informacji – odpowiada Joanna Krawczyk-Golba, koordynator ds. Komunikacji Zewnętrznej Nordea Bank Polska.
Większość banków nie wprowadziła bowiem do swej oferty rachunków powierniczych. Odpowiedzi, że bank nie prowadzi rachunków powierniczych dla deweloperów udzieliły nam Deutsche Bank PBC, BGŻ, Polbank, Eurobank, zaś rzecznik Banku Pocztowego odpowiedział, że bank nie posiada w swojej ofercie tego rodzaju rachunku, trwają jednak prace nad stworzeniem takiego produktu.
Na wprowadzenie na szeroką skalę rachunków powierniczych trzeba będzie jednak nieco poczekać. Co prawda nieliczni deweloperzy, którzy w realizacji swych inwestycji korzystali z kredytów bankowych, już przed ustawą musieli powoływać dla tych przedsięwzięć spółki celowe i zakładać rachunki powiernicze. I jak twierdzą ustawa nie wzbudziła u nich żadnych obaw.
Większość jednak do nowych wymogów wciąż się przysposabia, realizując jedynie część wymogów ustawy. Przepisy o rachunkach powierniczych dotyczą bowiem przedsięwzięć, które zostają wprowadzone na rynek po wejściu w życie ustawy. Deweloperzy bardzo więc starali się, aby nowe inwestycje zainicjować przed 29 kwietnia 2012 r. Toteż kolejnych spodziewać się należy znacznie później. I dopiero wtedy w praktyce zaistnieją rachunki powiernicze na szeroką skalę.

Drukuj