PTBS zbuduje mieszkania dla młodych?

Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego zamierza powrócić do budowy mieszkań do wynajęcia. Mają być dedykowane przede wszystkim absolwentom poznańskich szkół wyższych. Władze Poznania opracowują nowy program Polityki Mieszkaniowej Miasta na kolejną dekadę. Swoje propozycje złożyło też Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego, które jest 100-procentową spółką miasta.

Dochodzenie do własności pod znakiem zapytania

Jedną z propozycji miało być realizowanie inwestycji na prawie najmu ze stopniowym dochodzeniem do własności. Jednakże po przeprowadzonych analizach prawnych PTBS nie jest już pewien możliwości zrealizowania tego zamiaru. Ogranicznikiem okazuje się być tzw. ustawa deweloperska, która wprowadziła między innymi rachunki powiernicze.
– Według prawników nie da się jednoznacznie wykluczyć konieczności stosowania ustawy w kwestii rachunków powierniczych. A środki gromadzone na rachunku mogą być przekazane po przeniesieniu własności lokalu – stwierdza Arkadiusz Stasica, prezes PTBS. Tymczasem przeniesienie własności nastąpiłoby dopiero po wielu latach, po spłaceniu przez najemcę pełnej wartości mieszkania. Na razie nie ma jeszcze orzecznictwa w tych sprawach, nie wiadomo jak ustawę będą interpretować sądy, bo weszła ona w życie dopiero pod koniec kwietnia tego roku.
– Dopóki nie będziemy wszystkiego pewni, właściciel czyli miasto nie zgodzi się na takie rozwiązania – podkreśla Stasica.
Co prawda Ostrów Wielkopolski od kilku lat z powodzeniem buduje mieszkania komunalne ,,dla systematycznych”, w których lokatorzy stopniowo je spłacają i dochodzą do prawa własności. Ostrów rozpoczął jednak realizowanie programu, gdy nie było jeszcze ustawy deweloperskiej.
Jak stwierdza prezes Stasica w PTBS dokładnie analizowano wszelkie dokumenty ostrowian. Ale sytuacji nie da się bezpośrednio powielić, bo istnieje wiele różnic formalnych. W Ostrowie działa nie TBS, lecz spółka miejska, a w TBS-ie niektóre rozwiązania nie mogą być zastosowane. Tam mieszkańcy wnoszą udział własny wynoszący 50 proc. wartości lokum. Spółka spłaca kredyt do 15 lat. W TBS partycypacja sięga maksymalnie 30 proc. Ponadto w towarzystwie obowiązuje maksymalny czynsz do 4 proc. wartości odtworzeniowej w skali roku (obecnie ta kwota wynosi 16,45 zł/m kw. miesięcznie).
– Ten wymóg jest obarczony ryzykiem, że wskaźnik w kolejnych latach może spadać, bo mieszkania tanieją – podkreśla prezes Stasica.
Gdy PTBS formułował swoje propozycje do programu Polityki Mieszkaniowej liczono, że do tego czasu wejdą w życie przepisy o społecznych grupach mieszkaniowych, nad którymi pracował rząd (tak nazwano projekt stopniowego dochodzenia do własności mieszkań poprzez najem). Miał to być program adresowany do TBS-ów, spółdzielni mieszkaniowych, deweloperów. Tymczasem zaległa nad nim martwa cisza i nic dalej się z projektem nie dzieje.
– Teraz mamy program ,,Mieszkanie dla Młodych”, a według mnie to wielka pomyłka – stwierdza Arkadiusz Stasica. – Program kierowany ma być do ludzi do 35 lat życia. Tymczasem według badań ludzie młodzi osiągają stabilizację po 34. roku życia. Do tej pory szukają pracy, są mobilni. Im zależy na mieszkaniu na wynajem, którego mogą szybko się pozbyć i iść za pracą. A rząd proponuje im nabycie go na własność. Tu nie ma logiki. Moim zdanie jest to nacisk deweloperów.

Propozycje dla absolwentów

Dlatego Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego chce budować mieszkania na wynajem dla młodych. Byłyby to mieszkania niewielkie, do 2 pokoi i 46 m kw. powierzchni. Poza tym tanie w budowie na tyle, aby najemców było stać na partycypację (30 proc. wartości). Wówczas nikt nie wymaga od nich wykazywania się zdolnością kredytową, o co u rozpoczynających pracę zawodowa trudno. Jak stwierdza prezes PTBS jest szansa wybudowania takiego mieszkania za 120-130 tys. zł z wykorzystaniem gruntów miejskich.
Towarzystwo ma już takie grunty wniesione wcześniej aportem przez miasto. Jest też wstępna deklaracja miasta, że może ono wskazać grunty inwestorom – TBS-owi czy spółdzielni – którzy wybudują mieszkania, przez pewien czas będą je eksploatować, a potem przekażą je miastu.
– Ale my możemy też budować na gruntach własnych – podkreśla prezes PTBS.
W proponowanym programie ,,Absolwent” uzyskiwaliby oni prawo najmu na 5-8 lat (kryteria określi miasto). PTBS przygotowuje pilotażową inwestycję przy ul. Palacza dla absolwentów wyższych uczelni, którzy ukończą je w Poznaniu i podejmą tu pracę. Inwestor kończy dokumentację projektową i jeszcze w tym roku planuje wystąpić o pozwolenia na budowę. Wówczas wiosną mógłby rozpocząć realizację.
Projekt pilotażowy zakłada wybudowanie około 140 lokali – w części dla ludzi młodych, a resztę dla czekających w kolejce w PTBS lub starających się o mieszkanie od miasta.

Cztery źródła finansowania

Środki na sfinansowanie inwestycji pochodziłyby z czterech źródeł. Pierwsze to grunt przekazy przez miasto. Następnie partycypacja lokatora do 30 proc. wartości lokum. PTBS ma też środki własne pochodzące między innymi z działalności komercyjnej. Reszta to kredyt komercyjny. Jak informuje prezes Stasica są banki, takie jak BGK, PeKaO SA, czy Bank Pocztowy, które chcą go udzielić pod warunkiem, że PTBS spełni stawiane kryteria. Kredyt wynosiłby do 50 proc. wartości inwestycji łącznie z lokalami użytkowymi i hala garażową.
– Kredyt musi być minimum 25-letni, a najlepiej do 30 lat – ocenia Stasica.
Bank Gospodarstwa Krajowego ma też propozycję sfinansowania inwestycji w drodze emisji obligacji przez PTBS.
– Zastanawiamy się nad tym, bo warunki są lepsze niż kredyt, a BGK oferuje emisję oraz sprzedaż obligacji – mówi prezes.
Można też zastanowić się, aby część tych mieszkań po okresie 5 lat wymaganych przez przepisy, sprzedać najemcom. O tym oczywiście zadecyduje właściciel, czyli miasto po otrzymaniu wszelkich wyliczeń. Takie rozwiązanie umożliwiłoby jednak szybszą spłatę kredytu, odnowienie zasobów finansowych i dalsze inwestowanie.
Miasto co prawda nie podjęło jeszcze decyzji na temat budowy mieszkań lokatorskich w programie ,,Absolwent”.
– Ale jeśli przedstawimy rozsądne zasady finansowania i zapotrzebowanie, to się zgodzi – kwituje prezes PTBS.
Towarzystwo tymczasem postanowiło skończyć z budową mieszkań w systemie komercyjnym, co realizowano przez ostatnie kilka lat. Zakończono budowę domów szeregowych przy ul. Suwalskiej na Strzeszynie i więcej inwestycji komercyjnych nie planuje się. Inwestor chce natomiast powrócić do budowy mieszkań na wynajem.

Drukuj