W Polsce warto inwestować

Czy kryzys na polskim rynku biurowym jest już za nami? Co z kredytowaniem inwestycji biurowych? Czy wiekowe budynki należy rewitalizować, czy je wyburzać? Czy ubiegać się o certyfikaty środowiskowe? Na te tematy specjaliści dyskutowali podczas konferencji ,,Biurowce w Polsce”. W warszawskim hotelu Marriott konferencję zorganizowała spółka Nowy Adres.

Tak – należy inwestować

Takiego zdania był gość specjalny konferencji Bruno Ettenauer z CEO CA Immobilien Anlagen AG. Spółka jest aktywna na polskim rynku, chce sprzedać część swojego portfolio, ale także nabywać nowe nieruchomości.
Bruno Ettenauer podkreślił, że najbardziej rozwijającymi się rynkami w Europie są dziś rynek niemiecki i polski, który jest silniejszy od czeskiego czy węgierskiego. Sytuacja gospodarcza w Polsce jest dobra, mamy dodatni wzrost PKB, a dług publiczny utrzymuje się poniżej 60 proc. Ogólne zadłużenie krajów regionu środkowo-wschodniej Europy jest nieco większe niż dług grecki. A Polska jest niekwestionowanym liderem tego regionu. To zachęta dla inwestorów.
Dlaczego inwestorzy wybierają Polskę? Bo 85-90 proc. kredytów bankowych pochodzi z pieniędzy zdeponowanych przez ludność, co zapewnia stabilność. Tę stabilność i kontynuację polityki zapewni też wygrana w wyborach przez tę samą partię. Silny jest krajowy rynek konsumencki oraz dobra absorpcja funduszy strukturalnych z Unii nakręcających koniunkturę. Wciąż stosunkowo niski jest koszt siły roboczej sprzyjający przenoszeniu działalności spoza Polski.
Minusem jest niekorzystny stan infrastruktury biorąc pod uwagę rozmiary Polski.
Rynek biurowy scentralizowany jest w Warszawie, gdzie rocznie przybywa 200 tys. m kw. powierzchni.
– To już rynek dojrzały, faktyczny i stabilny. To nie jest rynek wschodzący – ocenia Bruno Ettenauer. Jego zdaniem zauważalna jest różnica wobec innych miast Polski.
Roczne obroty na tym rynku sięgają 2 mld euro, a połowa inwestorów to podmioty spoza Polski.

Kryzys ostatecznie zażegnany?

– Polska jest wciąż jednym z najmniejszych rynków biurowych w Europie. Jesteśmy na początku drogi rozwoju biznesowego – oceniają eksperci z Knight Frank.
W skali kraju oczywiście dominuje Warszawa dysponująca 2,8 mln m kw. powierzchni komercyjnej. Ostatnio podaż powierzchni spadła, ale do 2013 r. znów pojawi się duża oferta, bo w budowie jest 500 tys. m kw. biur. Kolejne projekty z pozwoleniami na budowę czekają na finansowanie.
Drugim rynkiem jest Kraków, w którym jest 390 tys. m kw. biur. Trzecie miejsce zajmuje Wrocław z 305 tys. m kw. Od 2008 r. w stolicy Dolnego Śląska nastąpił spadek inwestycji, na czym zdaniem ekspertów zyskał Poznań. Obecnie w budowie jest 100 tys. m kw. biur.
Trójmiasto z 235 tys. m kw. powierzchni biurowej jest rynkiem typowo lokalnym. Obecnie w realizacji jest kilka ciekawych projektów. Dziś podaż jest jednak mała, a zapotrzebowanie na powierzchnie bardzo duże. Coraz większym zainteresowaniem inwestorów cieszy się Poznań mający 208 tys. m kw. biur. Zdaniem ekspertów miasto zyska jeszcze po połączeniu autostradowym z Niemcami. Dużą podaż powierzchni zanotowano w 2010 roku, toteż ostatnio notuje się dużo transakcji, choć w tej chwili podaż zmalała.
Ostatnie trzy lata zaowocowały dużą ilością inwestycji biurowych w Łodzi, która ma 214 tys. m kw. powierzchni. Choć zainteresowanie najemców jest znaczne, to miasto notuje wysoki wskaźnik pustostanów. Dużo pustostanów z powodu znacznej podaży w 2010 r. mają też Katowice, które w ocenie ekspertów mają znaczny potencjał rozwojowy. Teraz następuje stopniowe zasiedlanie budynków. Duzi najemcy z sektora BPO zgłaszają zapotrzebowanie na kilkadziesiąt tysięcy metrów.
Podsumowując – w ocenie Knight Frank w 2012 r. nastąpi wzrost podaży powierzchni (w budowie jest obecnie w kraju 740 tys. m kw.). W tym roku wynajęta powierzchnia przekroczy zeszłoroczną wartość, a 2010 r. był najlepszym pod tym względem w historii. Nastąpi wzrost udziału renegocjacji, wysoka jest także aktywność nowych najemców, główne sektora BPO, który notuje 10-15-proc. wzrost.
Zdaniem Anny Staniszewskiej z DTZ Polska w najbliższym czasie wygasać będzie wiele umów najmu zawartych kilka lat temu i nastąpią łowy na najemców. Z kolei Karol Klin z Globe Trade Center zauważa, że będzie duży nacisk na renegocjacje umów, bo kryzys nie do końca został zażegnany. Przenosiny wiążą się z dużymi kosztami. Renegocjacje są łatwiejsze i mniej kosztowne.
– Nie mówimy o popycie sektora publicznego, który na Zachodzie jest aktywnym najemcą – zauważa Monika Dębska, prezes Knight Frank. – Przekonanie urzędników to orka na ugorze – kwituje Staniszewska.

Czy banki będą sprzyjać inwestorom?

Mimo lekkiej poprawy koniunktury i powrotu najemców, banki wciąż bardzo wstrzemięźliwie podchodzą do finansowania nowych nieruchomości komercyjnych. W wielu bankach cały czas warunkiem uzyskania kredytu jest podpisanie przed budowa umów przednajmu nawet na 30 proc. planowanej powierzchni. Choć ryzyko inwestycji na rynku biurowym maleje, a popyt na nowe biura wzrasta, bankierzy wciąż pozostają nieufni wobec tego sektora nieruchomości. Dlaczego tak się dzieje? A jeśli nie pre-lease, to co? Czy istnieją inne skuteczne zabezpieczenia dla finansującego inwestycję?
– Przy projektach biurowych wymagających dużych nakładów i długiego zamrożenia finansowanie własne ogranicza możliwości inwestora. Konieczny jest podział kapitału na własny i bankowy – podkreśla Dariusz Pawlukowicz z Vantage Development.
– Pre-lease jest wymagany, ale każdy wniosek rozpatrujemy indywidualnie. Patrzymy w którym mieście jest inwestycja, jaki jest poziom pustostanów – mówi Beata Latoszek z BZ WBK. – Rynek warszawski jest postrzegany jako najstabilniejszy i najprężniejszy, ale i w innych miastach bank finansuje bez pre-leasu, lecz z gwarancją bankową. Siła inwestora i doświadczenie w komercjalizacji pozwala na pozytywne podejście. Pod uwagę bierzemy wynajęcie, które pozwala na spłatę odsetek od kredytu w pierwszym roku po zakończeniu inwestycji.
Przedstawicielka BZ WBK podkreśla też, że okres spowolnienia zweryfikował też pozycję inwestorów i pokazał ich zachowanie. Na tej podstawie bank może ocenić z którym klientem iść odważnie, a z którymi stosować ścisłe reguły finansowania. Gdyby kilku inwestorów nie otrzymało kredytu, byłoby dla nich lepiej. To też jest lekcja.
Maciej Tuszyński, dyrektor Westdeutsche ImmobilienBank przestrzegał jednak przed kredytowaniem inwestycji spekulacyjnych, bo bank nie chce zajmować się wynajmowaniem powierzchni.
Zdaniem Dariusza Pawlukowicza przednajem pozwala co prawda bankom zweryfikować inwestycję, ale banki jako uczestnicy rynku powinny również brać na siebie część ryzyka. Bo inwestorowi trudno pozyskać najemcę, który będzie czekać na powierzchnię 2-3 lata. Z tego powodu wiele rozmów kończy się fiaskiem, gdyż firmy chcą otrzymać pomieszczenia za 6-12 miesięcy.
Czy zatem w 2012 r. można spodziewać się większego poziomu kredytowania inwestycji biurowych? Tu zarówno deweloperzy, jak i bankowcy są zgodni, że nie należy się spodziewać spektakularnych wzrostów, a sytuacja zależeć będzie od rozwoju całej gospodarki. Choć w ocenie przedstawiciela Vantage Development rok 2011 nie jest zły, jeśli chodzi o kredytowanie inwestycji. Zaś wśród deweloperów coraz popularniejsza staje się emisja obligacji, które chętnie kupują banki.

Rewitalizować czy wyburzać?

Choć w centrach polskich miast można jeszcze gdzieniegdzie znaleźć wolne działki nadające się pod zabudowę biurową, na przeszkodzie jednak stają ich astronomiczne ceny, niejasna sytuacja własnościowa czy miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Czasem bardziej opłacalne jest kupienie całej firmy wraz z siedzibą, wyburzenie budynku i budowa nowego biurowca od zera. Albo pozostawienie konstrukcji i po zrewitalizowaniu przekształcenie gmachu w nowoczesny biurowiec. Jakie wyzwania stają przed deweloperami, którzy taką drogą chcą dostarczyć na rynek nowe powierzchnie w centralnych lokalizacjach.
– Rewitalizacja to zajęcie dla hobbystów, którzy powinni czuć silne wsparcie kapitałowe – stwierdza Marek Jasiński ze spółki Euro Invest. Nie ma bowiem u nas mechanizmów i przepisów, które proces rewitalizacji umiejscawiałyby w normalnym procesie inwestycyjnym, opłacalnym w określonej perspektywie. To inwestycja bardzo długoterminowa. Trudno doprowadzić do najmu zadowalającego obie strony.
– To nie może być tylko rewitalizacja samego budynku. Również na zewnątrz musi nastąpić podniesienie standardu, zwrócenie się do teatru ulicy – zaznacza Bartłomiej Biełyszew, właściciel BART Pracowni Architektury, Urbanistyki i Wnętrz.
W opinii uczestników panelu problemem całej Polski są trudności we współpracy z władzami miast oraz długie terminy uzgodnień ze służbami konserwatorskimi. Bardzo pozytywnym przykładem pod tym względem są Niemcy, w których funkcjonuje cały system wspierania rewitalizacji.
Inwestor podejmujący się rewitalizacji powinien mieć w perspektywie przyszłego najemcę, albo grupę potencjalnych najemców, z którymi rozpocznie rozmowy, aby projektować pomieszczenia pod ich potrzeby. Później bowiem nie będzie można nic zmienić. Należy więc szukać najemcę adresowanego.
Inny problem to brak miejsc do parkowania w centrach miast.
– Samochody w centrum to przeżytek. Jeśli chcemy być w centrum, to musimy coś miastu oddać, albo nie zabierać tyle miejsca – ocenia Radosław Sieroń z Mermaid Properties. I stwierdza, że należy budować podziemne parkingi pod placami.
Co wobec tego może przyciągnąć najemcę do zrewitalizowanego biurowca poza aspektem wizerunkowym? Poczucie, że jest się członkiem określonego kręgu kulturowego, rozpoznawalność obiektu i zachowanie jego wartości historycznej – pada odpowiedź.

Nie tylko certyfikaty

Coraz bardziej popularne w ostatnich latach certyfikaty środowiskowe – zwłaszcza amerykański LEED i brytyjski BREEAM – nakładają na architektów szereg wymogów, które muszą być spełnione już na etapie projektu. Dodatkowe ograniczenia, ale i możliwości, nakłada na architekta jej umiejscowienie w infrastrukturze komunikacyjnej miasta. Zmieniają się również wymagania najemców. Choć sektor BPO wciąż wymaga przestronnych open space, inne branże coraz częściej odchodzą od tej formuły. Jakie są najnowsze mody i kierunki w projektowaniu nowoczesnych biurowców?
– Postawiliśmy na ekologię ze względów ekonomicznych. To nie prawda, że takie budownictwo jest droższe. W budynku o powierzchni 70 tysięcy metrów różnice w kosztach eksploatacji są kluczowe – mówi Kinga Nowakowska z Grupy Capital Park. Jak podaje oszczędność wody wynosi 60 proc., bo deszczówka używana jest do podlewania i toalet, zużycie prądu jest o 25 proc. niższe.
– Jesteśmy domem dla wielu zachodnich korporacji. Na jakość biurowca musimy patrzeć wielowątkowo i słuchać potrzeb najemców. Wymierne oszczędności w opłatach eksploatacyjnych dają przewagę konkurencyjną – uzupełnia Maciej Brożek ze spółki Torus.
Presja na projektowanie biurowców zgodnie z wymogami środowiskowymi przed kilku laty przyszła do Polski z zewnątrz, od wynajmujących powierzchnie firm amerykańskich, czy niemieckich. Ponadto inwestorzy myślą o sprzedaży w przyszłości budynków funduszom inwestycyjnym, a te pytają o certyfikaty. Zdaniem inwestorów w budynku o powierzchni ponad 20 tys. m kw. koszty certyfikacji są niezauważalne. Choć jak stwierdza architekt Andrzej Wyszyński inwestorzy próbują czasem przerzucić koszty certyfikacji na projektanta. Ale przede wszystkim klient oczekuje od projektanta świetnej architektury.

Passa dla BPO

Choć w rozmaitych rankingach Polska wciąż wymieniana jest na pierwszym miejscu jako najatrakcyjniejsze miejsce do lokowania nowych inwestycji z sektora BPO (Business process outsourcing), zagraniczne firmy coraz łaskawszym okiem spoglądają na Rumunię i Bułgarię. Za kilka lat wraz ze wzrostem kosztów pracy w Europie Środkowej, sektor BPO będzie szukał niższych kosztów, przenosząc się dalej na wschód i południe Europy. Które branże mają szansę zostać u nas na dłużej?
– Na Dalekim Wschodzie, gdzie jest koncentracja centrów BPO, zlokalizowane są usługi proste, zaś zaawansowane w Europie. My już jesteśmy krajem rozwiniętym i dojrzałym w dostarczaniu zaawansowanych usług BPO – ocenia Wiktor Doktór z SouthWestern BPS Poland. – W Rumunii i Bułgarii na pewno nastąpi rozwój centrów, ale liczy się poziom usług, w którym my mamy przewagę – dodaje Przemysław Siuda z Amway Polska.
Również w ocenie Romana Lubaczewskiego z PricewaterhouseCoopers firmy zagraniczne coraz częściej decydują się na Polskę i w ciągu najbliższych 5 lat należy spodziewać się rozwoju sektora. Na rozwój usług outsharing decydują się USA, Australia czy kraje skandynawskie i ta tendencja będzie zachowana.
Zdaniem ekspertów wiele firm już zdecydowało się na Polskę i tylko wybierają miejsce swej lokalizacji. Potencjalni najemcy chcą najpierw obejrzeć budynki, wiedzieć, że mają wybór. Polska jest dla nich bardzo bezpieczna, ma wysokiej klasy pracowników znających języki obce i mających dobre podejście do pracy. Na wyższych uczelniach kształci się kadry dla centrów usług wspólnych. Branża może też nadal liczyć na granty rządowe.
Liderami w lokalizacji centrów BPO w Polsce są Kraków i Wrocław. A co stoi na przeszkodzie, aby dołączył do nich Poznań – pytano. W opinii Romana Lubaczewskiego o wyborze miejsca po części decydują pracownicy zagraniczni stanowiący około 10 proc. zatrudnionych w centrach, którzy chcą mieszkać w Krakowie lub Wrocławiu. Ale zdaniem Wiktora Doktora Poznań w tym rankingu nie wygląda źle. Pierwsza trójka jest popularna ze względów kulturowych. Ale drugą grupę wybieraną przez firmy BPO tworzy Poznań, Łódź i Trójmiasto.
W skali mikro przyszli najemcy rozpatrując lokalizację zwracają uwagę na bliskość transportu publicznego, węzłów komunikacyjnych, aby budynek był dostępny dla pracowników. Zwracają też uwagę na możliwość rozwoju. Zmieniając lokalizację można dostać większą powierzchnię na rozwój firmy, na co na ogół nie można liczyć w przypadku renegocjacji umowy.

Drukuj