Drogo-cenne użytkowanie wieczyste

Mieszkańcy kamienicy przy ul. E. Sczanieckiej 8 w Poznaniu otrzymali nowe naliczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, na którym stoi ich dom. Opłata mająca obowiązywać od nowego roku wzrosła prawie 4-krotnie. Prawo użytkowania wieczystego gruntu nabył deweloper, który wybudował na nim budynek wielorodzinny. Po sprzedaniu mieszkań wraz z przeniesieniem prawa ich własności na nabywców przenoszone jest także na nich prawo użytkowania wieczystego do ułamkowych części działki, na której stoi budynek. Od tej pory to właściciele lokali zobowiązani są ponosić opłaty z tytułu użytkowania wieczystego na rzecz Skarbu Państwa lub gminy. Za udział odnoszący się do własności mieszkania opłata roczna odpowiada 1 procentowi ceny nieruchomości, zaś w odniesieniu do lokalu użytkowego (np. garażu czy sklepu) stawka procentowa wynosi 3 proc.
– Dotychczas moja opłata wynosiła 206,37 zł (136,47 zł za mieszkanie i 79,90 zł za garaż). Teraz z tytułu mieszkania mam zapłacić prawie 495 zł, a od garażu 290 zł, czyli 380 procent tego co przedtem. Skąd tak wysoki wzrost wartości nieruchomości – niepokoi się jedna z mieszkanek domu przy Sczanieckiej i zapowiada odwołanie się od decyzji prezydenta miasta do Samorządowego Kolegium Odwoławczego.

Aktualizacja co kilka lat

Podstawą zmiany wysokości opłat jest zmiana wartości gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste. Ze względu na zmiany cen rynkowych opłaty roczne z tytułu użytkowania muszą być co pewien czas aktualizowane. Prezydent miasta działając w imieniu Skarbu Państwa podlega w tym zakresie kontroli organów państwowych, w tym wojewodzie, który ustala corocznie wysokość dochodów Skarbu Państwa i kontroluje ich wykonanie. Aktualizacja nie może być dokonywana częściej niż raz do roku. Nowego oszacowania wartości gruntu dokonuje na zlecenie urzędu rzeczoznawca majątkowy.
– Co roku sukcesywnie, w miarę posiadanych środków dokonujemy przeszacowania nieruchomości pozostających w użytkowaniu wieczystym. W 2009 r. aktualizowaliśmy wysokość opłat za użytkowanie wieczyste gruntów wycenianych ostatnio do 2004 roku – mówi Alicja Ptaszyńska, kierownik oddziału gospodarowania nieruchomościami Skarbu Państwa w Urzędzie Miasta Poznania. – Są to kosztowne działania, a ponadto duża jest liczba nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i to rzutuje na częstotliwość zleceń.
O skierowaniu nieruchomości do nowej wyceny decyduje więc czas poprzedniej aktualizacji.
Wartość gruntu przy Sczanieckiej 8 stanowiąca podstawę naliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste została ustalona poprzednio w 2003 r. Metr kwadratowy wyceniono wówczas po 398,50 zł. Nową wycenę Andrzej Jakubowski, rzeczoznawca majątkowy w zakresie szacowania nieruchomości sporządził w listopadzie 2008 r., ustalając cenę metra na 1444 zł. Ta wielkość stała się podstawą naliczenia opłat właścicielom mieszkań i lokali użytkowych.
Co przyczynia się do tak znaczącego wzrostu wartości gruntów?

Między stagnacją a boomem

Zasady pracy rzeczoznawców majątkowych określa ustawa o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Podstawą określenia opłat za użytkowanie wieczyste jest wycena niezabudowanej nieruchomości gruntowej jako prawa własności. Rzeczoznawcy sporządzający operaty szacunkowe opierają się na zawartych w aktach notarialnych cenach transakcyjnych podobnych gruntów będących w obrocie rynkowym. W przypadku gruntu, na którym stoi budynek wielorodzinny, rzeczoznawca bierze pod uwagę działki przeznaczone pod taką zabudowę, podobnie zlokalizowane (np. w strefie śródmiejskiej), z podobnym sąsiedztwem czy dostępem do infrastruktury komunalnej. Uwzględniane są transakcje z dwóch ostatnich lat.
– W minionych trzech latach grunty pod budownictwo wielorodzinne bardzo zdrożały. W okresie boomu deweloperzy robili zapasy gruntów windując ceny – podkreśla Adam Futro, prezes Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego.
Ostatnia aktualizacja wartości działki przy Sczanieckiej miała miejsce w listopadzie 2008 r. Oparta została zatem na transakcjach ze szczytowego okresu. Natomiast przy poprzedniej wycenie z 2003 r. brano pod uwagę ceny z okresu stagnacji początku dekady. Zdaniem Adama Futro cena 1444 zł/m kw. na Łazarzu nie jest wygórowana. Także nie dziwi go 4-krotny wzrost ceny. W końcówce lat 90. wzrosty wartości gruntów i opłat sięgały 1000 proc. A bywało też w przypadkach wieloletniego braku aktualizacji, że wzrost ceny był 30-krotny.
– Jeśli rzeczoznawca udokumentuje wycenę transakcjami, to się obroni – twierdzi prezes Futro. Jego zdaniem następne lata nie będą już miały takich wzrostów. Zapasy gruntów kupionych przez deweloperów pod budownictwo wielorodzinne wystarczą im na pięć lat. Nowych działek nikt nie kupuje, wobec czego ceny spadają.
Mogą natomiast powstać problemy z szacowaniem nieruchomości w centrum Poznania. Na tym obszarze jest coraz mniej gruntów niezabudowanych, a przez to i mało transakcji, co nie tworzy odpowiedniej bazy danych dla rzeczoznawców.

Możliwości odwołania

Użytkownicy wieczyści, którzy nie akceptują naliczonych przez urząd nowych opłat mogą złożyć wniosek do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, albo jest uzasadniona w innej wysokości. Jeśli decyzja SKO nie jest po myśli skarżącego, może on odwołać się od niej do sądu powszechnego. Do czasu prawomocnego postanowienia sądu zobowiązany jest wnosić opłaty w dotychczasowej wysokości. Gdy sąd w prawomocnym wyroku orzeknie opłatę wyższą, użytkownik wieczysty zobowiązany jest zapłacić w ustalonym terminie różnicę, jednak bez odsetek.
– Taka procedura aktualizacyjna, jeśli mamy do czynienia z negowaniem zaoferowanego przeszacowania i odwołaniami, może trwać i pięć lat – podkreśla Alicja Ptaszyńska.
W przypadku wątpliwości można też zwrócić się do Komisji Opiniującej przy Stowarzyszeniu Rzeczoznawców, która może ocenić prawidłowość sporządzenia wyceny i czy nadaje się do celu, dla którego został sporządzony operat szacunkowy.
Osoby fizyczne mogą także przekształcić użytkowanie wieczyste w prawo własności. W przypadku budynku wielorodzinnego stanowiącego wspólnotę mieszkaniową o przekształcenie muszą wystąpić wszyscy właściciele lokali.

Drukuj