Gorączka na rynku trwa

Rozmowa z Aleksandrem Błaszczykiem, prezesem Wielkopolskiego Stowarzyszenia Pośredników Obrotu Nieruchomościami.– Jakby Pan scharakteryzował to, co dzieje się obecnie na rynku nieruchomości w aglomeracji poznańskiej?
– Sytuacja na rynku od kilkunastu miesięcy jest gorąca. Ilość transakcji stale rośnie, ceny mają też stałą tendencję wzrostową i nie dostrzegamy oznak zahamowania. W odniesieniu do rynku mieszkań wszyscy zastanawiają się jak długo i do jakiego pułapu ceny nowych mieszkań mogą rosnąć, a w ślad za tym ceny mieszkań używanych. W ostatnich dniach obserwujemy wzrost liczby ofert mieszkań używanych, co może doprowadzić w niedługim czasie wyhamowania, a nawet spadku ich cen.

– No właśnie. Czy jest Pan w stanie sformułować jakąś ocenę co do perspektyw wzrostów cenowych? Jak długo to zjawisko może trwać?
– Myślę, że nie ma osoby, która w sposób pewny mogłaby to określić. Zachowanie rynku jest często nieprzewidywalne. Sygnały zbierane na co dzień wskazują na wzrost liczby mieszkań używanych oferowanych do sprzedaży. Codziennie około 20 nowych ofert trafia na rynek. Jeśli to tempo utrzyma się przez kilka czy kilkanaście dni, spowoduje to z całą pewnością zahamowanie wzrostu cen, a nawet pewien ich spadek.
Ceny nowych mieszkań bez wątpienia jeszcze wzrosną, choć trudno określić o ile. Będzie to zależało od dwóch czynników. Wiadomo, że podaż w najbliższym czasie wzrośnie, bo deweloperzy w nadchodzących tygodniach i miesiącach wprowadzą na rynek oferty, które obecnie są w przygotowaniu. Pytanie w jakim stopniu popyt będzie się nadal utrzymywał na dotychczasowym wysokim poziomie przy tych stale wzrastających cenach.
Zarówno deweloperzy jak i pośrednicy obserwują od pewnego czasu, że mieszkania kupują przede wszystkim inwestorzy, czyli osoby nabywające lokale nie na własne potrzeby, lecz jako inwestycję.

– Co Pana zdaniem jest przyczyną tego wzmożonego popytu?
– Zasadniczym powodem jest przekonanie, że ceny mieszkań będą rosły. Nie kupują ich tylko dlatego, aby je wynajmować, bo relacja ceny zakupu do czynszów nie wskazuje, aby to przedsięwzięcie było bardzo opłacalne. Natomiast przy obserwowanym w dłuższym czasie wzroście cen, te zakupy okazują się bardzo dobrą inwestycją. Przyrosty są znaczne i to jest głównym czynnikiem wyznaczającym popyt na mieszkania. Z obserwacji wynika, że ilość osób kupujących lokale na własne potrzeby stanowi mniej niż jedną trzecią.

– A ponieważ popyt rośnie, rosną ceny i koło się rozkręca…
– Tak i będzie tak do czasu, aż inwestorzy zwątpią, że ceny będą nadal rosły i że opłaci im się te coraz droższe mieszkania kupować. I może to nastąpić w każdym czasie tak, jak to się dzieje na giełdzie papierów wartościowych. Może tu nie należy spodziewać się analogicznie spadku cen, ale przy wzroście podaży może okazać się, że w którymś momencie popyt jej nie zrównoważy i wtedy ceny przestaną wzrastać.

– Zakup nieruchomości jest jednak kosztowną inwestycją, na którą potrzebne są niemałe środki pieniężne. Gdy ich brakowało, popyt był ograniczony. Co się zdarzyło, że środki te na rynku pojawiły się?
– Na rynku nieruchomości mamy inwestorów krajowych i zagranicznych. Wzrost potencjału inwestorów krajowych jest wynikiem ogólnie dobrej koniunktury w gospodarce. Wielu przedsiębiorców decyduje się zatem ulokować wolne wypracowane środki w nieruchomościach, traktując to jako opłacalne przedsięwzięcie. Drugą grupę stanowią inwestorzy zagraniczni, których nie brakuje i na rynku poznańskim. Są to klienci instytucjonalni, czyli różnego rodzaju fundusze, ale i liczni klienci prywatni, przyjeżdżający na kilka dni do Poznania, aby odwiedzić deweloperów i kupujący po kilkanaście-kilkadziesiąt mieszkań ,,na pniu”. I to oni tak naprawdę tworzą ten duży popyt.

– Czy można w takim razie powiedzieć, że nasze przystąpienie do Unii Europejskiej otworzyło polski rynek nieruchomości na inwestorów zagranicznych?
– Z całą pewnością, bo tego zjawiska nie obserwowaliśmy przed wejściem do Unii. Jeśli przed przystąpieniem pojawiali się inwestorzy zagraniczni, to byli zainteresowaniu albo nabywaniem nieruchomości komercyjnych w związku z zamierzeniem prowadzenia działalności gospodarczej, albo sądowali możliwości rynku, poziom cen, uwarunkowania społeczne i ekonomiczne. Natomiast w kilka miesięcy po przystąpieniu Polski do Unii ilość inwestorów wzrosła. Pojawili się inwestorzy z Irlandii, Wielkiej Brytanii, czy Hiszpanii, ale także z Włoch i innych krajów wcześniej inwestujących w Polsce, którzy zaczęli przejawiać zainteresowanie nie tylko kupnem mieszkań, ale i ich budową. Mamy dziś na rynku coraz więcej deweloperów zagranicznych realizujących lub przygotowujących własne przedsięwzięcia. Są więc inwestorzy tworzący podaż jak i generujący popyt w przekonaniu, że ceny mieszkań w Polsce – tak jak w innych krajach Unii – będą wzrastać.

– Skupiliśmy się dotychczas na rynku mieszkaniowym. Ale wzrost popyty na lokale spowodował automatycznie wzrost zapotrzebowania na grunty. Tu też jest gorąco…
– Najtrudniejsza sytuacja wiąże się z działkami pod budownictwo wielorodzinne, co wynika z omówionej poprzednio sytuacji. Ale w związku z gwałtownym wzrostem cen mieszkań wzrosło również gwałtownie zapotrzebowanie na działki pod zabudowę jednorodzinną. Część osób uznaje, że zamiast kupować 50-metrowe mieszkania za ponad 300 tysięcy, lepiej rozwiązać swoje potrzeby mieszkaniowe kupując działkę na peryferiach i budując dom. W związku z tym ilość chętnych do nabycia działek indywidualnych wzrosła znacząco, co przełożyło się oczywiście na wzrost cen. I tak jak do niedawna w miejscowościach podpoznańskich można było kupić działkę po 30 do 50 złotych za metr kwadratowy, to dzisiaj są tam ceny po 120, 150 i więcej złotych. I generalnie działek brakuje. Trudno jest znaleźć w ofercie działkę mającą możliwość uzbrojenia i dobrego dojazdu.

– Czy podobna sytuacja dotyczy nieruchomości komercyjnych?
– Obserwujemy stały wzrost inwestycji komercyjnych, ale już nie tak gwałtowny jak w innych sektorach rynku. Tutaj sytuacja, jeśli chodzi o inwestorów krajowych i zagranicznych jest w miarę zrównoważona. Może nawet częściej inwestorzy krajowi nabywają nieruchomości w związku z rozwojem swoich przedsiębiorstw, szukają nowych lokalizacji dla firm, zamieniają nieruchomości wynajmowane na własne, budują nowe biura, hale produkcyjne, czy magazynowe. Inwestorzy zagraniczni także rozwijają swoją sferę wpływów na rynku poznańskim, natomiast nie notujemy tu znaczącego wzrostu. Sytuację określiłbym jako ustabilizowaną.

Rozmawiała:
Barbara Kwiecińska-Kielczyk

Drukuj