Nickel 750×200 – Dąbrówka
Nickel 750×100 – Botaniczna

Zmniejszamy biurokrację i szukamy mieszkań pod wynajem

Rozmowa Arkadiuszem Stasicą, prezesem Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych w Poznaniu

Od końca sierpnia, kiedy zakończy się umowa o zarządzanie budynkami komunalnymi przez warszawski Zespół Zarządców Nieruchomości, władze Poznania nie zamierzają ogłaszać nowego przetargu na wyłonienie zarządcy, lecz chcą przekazać to zadanie na stałe do Zarządu Komunalnych Zasobów Lokalowych. Czy to dobre rozwiązanie?

– Moim zdaniem bardzo dobre i to z kilku powodów. Po pierwsze pozwalamy mieszkańcom uniknąć cyklicznego stresu jakim jest zmiana co 3-4 lata zarządcy, co wynika z ustawy o zamówieniach publicznych. Nigdy nie było wiadomo, kto z oferentów zostanie wybrany. To powodowało spore zamieszanie, powodowało, że przez kilka pierwszych miesięcy de facto nie było pracy, tylko wdrażanie się zarządcy do zadań, natomiast ostatnie pół roku to zwijanie żagli, pakowanie się lub oczekiwanie co dalej nastąpi.

Takie rozwiązanie jest moim zdaniem złe również z uwagi na fakt, że cała procedura podejmowania decyzji bardzo się wydłuża. Zarządca przekazuje najpierw informację do nas lub występuje z wnioskiem abyśmy się zgodzili na zrealizowanie pewnych działań, zamierzeń. To sprawia, że mieszkańcy się niecierpliwią, bo oczekiwanie trwa nieraz miesiącami na realizację niektórych zadań, które naprawdę są proste.

Dzięki rozwiązaniu, które teraz planujemy zmniejsza się też biurokracja. Nie będziemy musieli wymieniać tysiącami pism z administratorem. U nas w ZKZL kilka etatów można by spokojnie wydzielić, aby tylko obsługiwać korespondencję z administratorem. To jest absolutnie bez sensu. Ja wiem, że nie wszystko od razu będzie bardzo dobrze, że niektóre mechanizmy będziemy musieli poprawiać, ale jestem przekonany, że po pewnym czasie przyniesie to również oszczędności ekonomiczne.

Czyli mieszkańcom i użytkownikom lokali będzie teraz lepiej?

– Wierzę, że tak właśnie się stanie. Ale to trzeba poddać ocenie mieszkańców zasobu komunalnego…

I to się stanie od kiedy?

– Od 21 sierpnia. Tego dnia wygasa umowa z dotychczasowym administratorem – Zespołem Zarządców Nieruchomości z Warszawy, który wygrał przetarg 4 lata temu i teraz sukcesywnie nasi pracownicy będą poszczególne BOK-i przejmować…

Proszę powiedzieć jak to organizacyjnie będzie wyglądało…

– My do tego procesu przygotowujemy się od długiego czasu. Z lokalizacją biur obsługi mieszkańców wracamy do historii, cztery będziemy dzielić z MPGM: przy ulicy 23 Lutego, Łozowej, Brzask, Nehringa, tak więc mieszkańcy nie będą mieli problemu z odnalezieniem ich.

Wymienił Pan teraz Miejskie Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej… W Poznaniu funkcjonują dwie spółki miejskie zajmujące się zarządzaniem obiektami: ZKZL, któremu Pan szefuje oraz starsze od niego MPGM. Czy istnienie dwóch firm miejskich będących w 100 procentach własnością samorządu i mających w znacznej części podobny profil działania jest uzasadnione?

– Z tym pytaniem należałoby pewnie zwrócić się do władz miasta, ja nie podejmuję się jednoznacznie na to pytanie odpowiedzieć… Na pewno jedna i druga spółka w ramach zakresu swoich zadań rzeczywiście realizuje te same elementy administrowania, ale główna linia podziału między MPGM a ZKZL przebiega na wspólnotach mieszkaniowych. Większość budynków, w których funkcjonują wspólnoty mieszkaniowe, a jest ich 758, obsługuje MPGM (około 550), zaś pozostałe inny zarządca wybrany przez wspólnoty w przypadku, gdy lokali jest na tyle dużo, że mieszkańcy mogą przegłosować Miasto.

Czy to jest potrzebne? Na pewno specyfika działań w odniesieniu do wspólnot i w odniesieniu do zasobu stricte komunalnego jest nieco inna. Trzeba na pewno mieć inne podejście, inne zasady współpracy z właścicielami, którzy są bardziej wymagający, oczekują realizacji swoich praw w sposób bezwzględny. I wydaje się, jeśli MPGM chce funkcjonować, musi sobie na rynku poradzić z konkurencją. Spółka obecnie nie realizuje żadnych zadań własnych gminy, działa na rynku jako typowa spółka komercyjna.

Z drugiej strony, gdybym miał wskazać na pewne zalety tego, to gdybyśmy mieli połączyć obie spółki powstałby duży twór, duży organizm, który nie wiem czy potrafiłby sprawnie funkcjonować. Musiałby zatrudniać trzysta kilkadziesiąt, czterysta osób…

Teraz ZKZL będzie zarządzał całym zasobem komunalnym, socjalnym, również wszystkimi lokalami użytkowymi, doszedł nowy obiekt, czyli Kaponiera i zajmujemy się również wszystkimi dworcami autobusowymi dla Zarządu Transportu Miejskiego. Występujemy także bardzo często jako inwestor zastępczy przy realizacji remontów w obiektach, nad którymi pieczę sprawuje miejski konserwator zabytków. Takich zadań mamy sporo…

Czyli teraz wiele osób pracujących na rzecz innych zarządców przejdzie do biur obsługi w ZKZL?

– Tak, robiliśmy dosyć długie postępowanie w celu pozyskania pracowników. Część tych pracowników przejdzie do nas z ZZN, część pozyskaliśmy z rynku ogłaszając nabór… Oni teraz czekają na zatrudnienie. Łącznie zatrudnimy dodatkowo około 60 osób, co spowoduje, że w spółce będzie pracować razem około 240 pracowników. Ale dodam, że w Gdańsku dla porównania dla 16 tysięcy mieszkań (to nieco więcej, bo my mamy 12,5 tysiąca) zatrudnionych jest ponad 480 osób. Czyli dwa razy więcej niż docelowo będzie. Wydaje się więc, że nie wygląda to u nas źle.

Oczywiście chcielibyśmy, aby nasi mieszkańcy poczuli zmianę, aby administratorów w punktach obsługi było tylu, żeby potrafili odpowiednio szybko reagować na sprawy poszczególnych mieszkańców, żeby rzeczywiście znali tych ludzi, żeby z nimi przebywali w lokalach na tyle często, aby poznać ich problemy. To jest możliwe tylko wtedy, gdy administrator obsługuje nie więcej niż 500-600 mieszkań. Jeśli ta liczba na pracownika jest większa, wtedy w sposób naturalny podejście do problemu jest bardziej ogólne. Chcielibyśmy tę sytuację poprawić.

Tendencja obecnych władz Poznania do odchodzenia od zlecania usług na zewnątrz i powierzania ich instytucjom podległym miastu ma szerszy zasięg. Na przykład odstąpiono od przetargu na wyłonienie zarządcy cmentarzy komunalnych i powierzono to zadanie miejskim Usługom Komunalnym. Przed laty trend był odwrotny – miasto rezygnowało z bezpośredniego zajmowania się różną działalnością. Czyżby system przetargowy nie sprawdził się?

– Przetargi mają swoją dobrą i złą stronę. Dobrą, bo kiedy przystępuje wielu oferentów zawsze można spodziewać się, że zostanie wybrany oferujący cenę najniższą. Ale z drugiej strony ten, który daje cenę najniższą nie musi być najlepszy. Poza tym to są spółki prawa handlowego, które są nastawione na zysk i one przy realizacji zadań z natury działają oszczędnościowo. Pogarsza się więc w ten sposób obsługę mieszkańców poprzez minimalizację kosztów. A przecież musimy pamiętać, że my jako ZKZL – mimo że jesteśmy spółką prawa handlowego – to jednak poza celem czysto ekonomicznym powinniśmy również widzieć aspekty społeczne naszego działania. Musimy pamiętać o tym, że jesteśmy dla mieszkańców, że Miasto oczekuje od nas, iż będziemy realizować zadania własne gminy. A zadania własne gminy nie są zadaniami, na których się zarabia. Trzeba opieką mieszkańców objąć.

Jeżeli miałbym zatem porównywać, to w moim przekonaniu rozwiązanie, które teraz zastosujemy, jest zdecydowanie lepsze. Ale oczywiście ocenę wystawią po czasie mieszkańcy.

Przejdźmy do innej nowości jaką ma być Miejskie Biuro Najmu. ZKZL szuka mieszkań u rozmaitych właścicieli, którzy zaoferują je do wynajęcia, chcąc nawiązać z nimi współpracę. Prowadzicie rozmowy z deweloperami, którzy wyrazili zainteresowanie współpracą z Miejskim Biurem Najmu. Proszę rozszerzyć tę kwestię, jak to ma wyglądać, jaki ma być cel tej współpracy.

– Cel tego rozwiązania jest taki, aby do momentu pozyskania docelowego mieszkania komunalnego z zasobu miasta ludzie mogli oczekiwać na przydział w miarę dobrych warunkach – nie w wynajętych za duże pieniądze mieszkaniach na wolnym rynku, nie w jakichś barakach, gdzie stan techniczny jest bardzo kiepski. Chcielibyśmy stworzyć na ten okres oczekiwania warunki do normalnego życia. Już w tym roku miasto rozpoczęło finansowanie kwotą 900 tysięcy złotych.

Są też osoby, które być może będą starały się w przyszłości o mieszkanie w TBS-ie – klasa średnia – i oni też nie muszą wynajmować mieszkań na wolnym rynku.

Czyli mieszkania te mają być uzupełnieniem dla programu inwestycyjnego?

– Tak jest, to ma być uzupełnienie, to ma być pozyskanie dodatkowej puli mieszkań, aby w jakiejś części rozwiązać aktualne problemy mieszkaniowe w naszym mieście. Partnerem jest każdy właściciel, który ma wolny lokal i chciałby nam go wynająć: deweloperzy, spółdzielnie, różnego rodzaju związki zrzeszające właścicieli nieruchomości, również banki, wspólnoty mieszkaniowe, które również inwestują w pomieszczenia dotychczas nie wykorzystywane na mieszkania.

Jakie znaleźliście Państwo zainteresowanie po drugiej stronie, jakie są odpowiedzi na propozycje miasta?

– Nie ukrywam, że efekt jest na ten moment niezadowalający, nie mamy szczególnych sukcesów. Z jedną wspólnotą mamy rozmowy na tyle zaawansowane, że w przyszłym miesiącu pozyskamy 8 mieszkań.

Prowadzimy rozmowy z bankami, prowadziliśmy rozmowy z kilkoma deweloperami, ale jeśli chodzi o nich to nasze możliwości finansowe i oczekiwania deweloperów najmu 1 metra są rozbieżne!

Czyli stawka czynszu jest negocjowana przez ZKZL z właścicielem?

– Tak. Oczywiście ta stawka czynszu musi być na tyle niska aby konkurować z odszkodowaniami, które obecnie płacimy z tytułu nie dostarczenia lokalu socjalnego. Wyobrażamy sobie, że musi być to poziom nie większy niż 15-17, no może 20 złotych za metr. Czynsz na poziomie komunalnego płaciłby lokator, a nadwyżkę do wynegocjowanego z właścicielem dopłacałoby miasto.

I deweloperzy nie są zbyt skłonni do zawierania takich transakcji?

– Jak na razie nie udało się porozumieć…

Bo obecnie jest zbyt dobry rynek sprzedaży, mieszkania nie stoją puste…

– Nie stoją, dziś jest rynek inwestorów, którzy kupują bardzo często mieszkania za gotówkę. Obecnie 60 procent mieszkań kupowanych jest za gotówkę i kupują je jako inwestycję. Wobec tego na tę chwilę deweloperzy mają się dobrze. Pytanie jak długo taka dobra sytuacja potrwa…

Z jednej strony życzylibyśmy sobie, aby potrwała jak najdłużej, a z drugiej nie sprzyja to tworzeniu zasobu najmu…

– Dużo Ukraińców kupuje teraz w Polsce mieszkania. Szczególnie na ścianie wschodniej, ale i w Poznaniu coraz częściej daje się to zauważyć.

Spółdzielnie też mogłyby oferować mieszkania lokatorskie z odzysku, a jak wiadomo takich mieszkań nie ma już wiele. Myślimy o tym, aby zagospodarować wszystkie mieszkania o tzw. nieuregulowanym stanie prawnym. Tych mieszkań w zarządzie komunalnym jest kilkadziesiąt.

Ten pomysł w Polsce jest stosunkowo młody. On zaczął funkcjonować dopiero w ubiegłym roku. Do tego programu przystąpiły dopiero trzy miasta – poza Poznaniem również Warszawa i Gdańsk. I rzeczywiście być może w perspektywie następnych lat ten pomysł rozpowszechni się. W tej chwili jest ciężko. Wszystkie nowe oferty zyskują nabywców.

Jesteśmy w kontakcie z Warszawą, gdzie koordynuje te działania Społeczna Agencja Najmu. Wydawałoby się, że z upływem czasu powinno wypalić, ale nie sądzę, aby do końca roku można było znaczące efekty osiągnąć. Natomiast jestem przekonany, że jeżeli będziemy to kontynuować, to w kolejnych latach program może uzyskać efekty i znaczenie na rynku mieszkaniowym Poznania będzie wzrastać.

A jakie Państwo jako zarząd podjęliście działania, aby wzbudzić zainteresowanie swoja propozycją?

– Staramy się w miarę regularnie umieszczać ogłoszenia w radiu i prasie, poza tym docieramy indywidualnie do deweloperów, rozmawiamy ze spółdzielniami. Wychodzimy z inicjatywą, staramy się pozyskać zrzeszenia właścicieli nieruchomości. Powołaliśmy zespól w ramach naszego Działu Gospodarowania Zasobem Lokalowym, który ma ten program wdrażać. Myślimy cały czas jakie jeszcze działania podjąć, aby przekonać potencjalnych kontrahentów.

No bo to musi się obu stronom opłacić. Trzy, cztery lata temu byłoby łatwiej…

– Teraz mamy taką sytuację, że na rynku sprzedaży popyt i podaż są zrównoważone. Ale w nadchodzących latach mogą pogorszyć się warunki finansowania zakupu mieszkań. Zatem tych argumentów na rzecz powiększania zasobu najmu może być więcej. Na tę chwilę niestety nie wygląda to ciekawie…

x

Zobasz także

Rozwijać, a nie burzyć!

Rozmowa z prof. Markiem Bryxem, kierownikiem Katedry Inwestycji i Nieruchomości Szkoły Głównej Handlowej w Warszawie ...

Prawo i urbanistyka w inwestycjach

O procesie inwestycyjnym – planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz zarządzaniu na polu inwestycyjnym rozmawiamy z ...

Inwestycje w nieruchomości nie tylko dla 50-latków

Rozmowa z dr Krzysztofem Matelą, prezesem EGB Investments SA, jednej z największych firm windykacyjnych, wiceprezesem ...

Rynek nieruchomości – jak skutecznie komunikować?

Rozmowa z Natalią Hatalską, ekspertem w dziedzinie alternatywnych form komunikacji marketingowej, autorką wpływowego bloga poświęconego ...

Rynek nieruchomości – jak skutecznie go badać?

Rozmowa z prof. dr. hab. Jackiem Łaszkiem, doradcą prezesa Narodowego Banku Polskiego, wykładowcą Szkoły Głównej ...