Nastał czas klienta

O ożywieniu na rynku mieszkaniowym, cenach i zasadach, jakimi należy kierować się kupując mieszkanie rozmawiamy z Adamem Henclewskim, doradcą rynku nieruchomości

Poznańscy deweloperzy nareszcie zauważyli ożywienie na rynku nieruchomości
– Z mojego doświadczenia wynika, że w marcu rozpoczął się pewien ruch w zakupach mieszkań. Trzeba jednak mieć świadomość, że dotyczy to tylko mieszkań małych 1 i 2 pokojowych z tzw. segmentu popularnego czy o lekko podwyższonym standardzie. Mówiąc krótko od marca sprzedawane są mieszkania w cenach transakcyjnych od 5 do 5,7 tys. za m kw. Natomiast nadal całkowity zastój jest w segmencie apartamentowców, czyli mieszkań wystawianych przez deweloperów w cenach powyżej 8, 9 tys. zł za m kw. Tutaj zainteresowanie jest nadal zerowe.

Z czego to wynika, że tylko te tańsze mieszkania się sprzedają? Czy tylko z naszych ograniczeń finansowych?
– Tutaj powodów jest kilka. W obecnej sytuacji rynku, raczej nie mamy do czynienia z tzw. zakupami inwestycyjnymi, a wyłącznie z zakupami na własne potrzeby. Wśród kupujących dominują młodzi ludzie, a ci po pierwsze mają ograniczoną zdolność kredytową, a poza tym młodym, na początek najczęściej mieszkanie dwupokojowe wystarcza. Oczywiście myślę, że dostępność kredytu preferencyjnego „Rodzina na swoim” też ma znaczenie.

Z badań firmy RedNet wynika, że takie mieszkania są dziś w Poznaniu najbardziej poszukiwane. Czym więc kierują się deweloperzy, którzy budują apartamenty? Czy to mają być mieszkania tylko dla inwestorów?
– Trzeba przede wszystkim wziąć pod uwagę, że decyzje o powstaniu większości apartamentowców zapadały w okresie boomu na rynku nieruchomości. Wtedy wydawało się deweloperom, że ceny będą wiecznie szły w górę. Ich ceny ofertowe były więc ustalane na poziomie powyżej 10 tys. za m kw. Ja jednak oceniam, że ten rynek apartamentowców wciąż jest w Poznaniu zbyt płytki. Nie ma zapotrzebowania na tak dużą ilość apartamentów, jaka jest dziś budowana. Dlatego uważam, że ceny muszą spaść. Oceniam, że jeżeli ceny nie spadną do poziomu 7,8 tys. za m kw. to te mieszkania nie będą się sprzedawały tak jakby tego chcieli deweloperzy.

Ale czy deweloperzy mogą aż tak obniżyć ceny? Czy ich marże były aż tak wysokie?
– Ja myślę, że na pewno jest z czego obniżać ceny. Na te luksusowe mieszkania deweloperzy mieli najwyższe marże. I w momencie, kiedy był na nie duży popyt to można było sobie na nią pozwolić. Jednak w czasie kryzysu trzeba rezygnować z części zysków. W najbliższym czasie będziemy mieli do czynienia z dwiema postawami. Część deweloperów, która pobrała kredyty i ma określony harmonogram spłat, nie będzie mogła czekać i zacznie dostosowywać się do rynku, czyli zacznie obniżać ceny. Oczywiście będzie także druga grupa deweloperów, która w budowę apartamentów zainwestowała własny kapitał z czasów hossy i oni nie będą skłonni do obniżek, będą woleli czekać pół roku czy rok, aż w końcu rynek znów ruszy.

Wielu klientów nadal zastanawia się kupować czy czekać?
– Jest to w tej chwili najczęściej spotykane pytanie. Odpowiedź na nie nie jest prosta. Jeżeli ktoś kupując mieszkanie stawia tylko na najniższą cenę, to oczywiście może jeszcze trochę poczekać, bo ceny na niektóre mieszkania jeszcze spadną. Ale jeśli dla klienta oprócz ceny ważna jest jeszcze jakość produktu, to ja bym już teraz dokonywał przeglądu rynku. Może się bowiem okazać, że dzisiaj klienci wynegocjują z deweloperami lepsze ceny niż za kilka miesięcy. Gdy spadną ceny ofertowe, mogą już być nienegocjowane.

Czy przy zakupie mieszkania kierować się tylko ceną? Na co jeszcze zwracać uwagę kupując mieszkanie?
– Na pewno dziś, gdy jest duża podaż, zachęcam przede wszystkim abyśmy koncentrowali się na budynkach, które są już wybudowane. Nie ma powodu, by robić przedpłaty na tzw. „dziury w ziemi”. Drugie kryterium to wykończenie mieszkań. Niedawno powszechna była sprzedaż mieszkań w standardzie deweloperskim, czyli takich, które nie nadawały się do zamieszkania. Dziś deweloperzy często sprzedają mieszkania „pod klucz”, a ich cena wcale nie jest dużo wyższa od mieszkań w stanie deweloperskim. Trzecia sprawa to standard wykończenia tzw. części wspólnych budynku. Otóż trzeba sobie zdawać sprawę, że kupując mieszkanie musimy pomyśleć czy będzie to dobry towar rynkowy w sytuacji, gdy będziemy je chcieli sprzedać. Dlatego warto obejrzeć jak wygląda elewacja. Czy jest to elewacja z najtańszego tynku, czy ma ona jakieś okładziny z kamienia. Jak są wykonane hole i klatki schodowe. Czy posadzka jest przykryta najtańszą płytką, która po 2, 3 latach zacznie pękać, czy też płytki są wykonane z granitogresów czy z kamienia naturalnego. Jak wyglądają schody, poręcze, okna. Trzeba pamiętać, że własne mieszkanie może być świetnie urządzone, ale jeśli części wspólne zaczną się po kilku latach widocznie starzeć, to gorzej nam będzie je sprzedać.

To ożywienie na rynku powoduje, że niektórzy zaczynają wieszczyć, że pod koniec roku mieszkań popularnych zacznie brakować i ceny zaczną rosnąć
– Ja myślę, taka sytuacja nie będzie miała miejsca w najbliższym czasie. To, co deweloperzy mają już w ofercie i wybudują w tym roku, to powinno wystarczyć na 2 lata. Jednak do końca roku zacznie się kurczyć oferta i klienci, którzy będą chcieli pod koniec roku kupić mieszkania będą mieli mniejszy wybór.

A jak wygląda dziś rynek wtórny. Czy jest odzwierciedleniem tego co dzieje się na rynku pierwotnym?
– Rynek wtórny jest bardziej elastyczny niż rynek pierwotny. Na rynku pierwotnym deweloperzy wolniej obniżają cenę ofertową kierując się prostą zasadą, że jeżeli obniżą tę cenę, to trudno im będzie wrócić do ceny pierwotnej. Dlatego deweloperzy wolą negocjować cenę w zaciszu gabinetów niż oficjalnie ją obniżyć. Dokładnie odwrotna sytuacja jest na rynku wtórnym. Tutaj mamy do czynienia z indywidualnym właścicielem, który żywo reaguje na to co dzieje się na rynku. Właściciel, który nie jest spekulantem i nie ma kilkudziesięciu mieszkań do sprzedaży, nie ma żadnych zahamowań by obniżyć cenę do takiej, która zainteresuje nabywcę. W marcu pierwszy ożywił się właśnie rynek wtórny dlatego, że właściciele nie mogąc sprzedać mieszkań zaczęli obniżać ceny tak długo aż trafiły na akceptację klienta. Dopiero, gdy cena sięgnęła poziomu 5,6 tys. za m kw. wówczas zareagowali klienci. W tym czasie także rynek pierwotny zareagował obniżką.

W tej sytuacji jaka nam się przyszłość szykuje, skoro do tego dochodzą jeszcze kłopoty banków, którym brakuje kapitału na udzielanie kredytów hipotecznych?
– Trudno oczekiwać prognoz, które by się w 100 proc. spełniły. Rynek nieruchomości nie żyje w próżni. W związku z tym im szybciej banki wyjdą na prostą, im szybciej będzie ożywienie w całej gospodarce, tym szybciej odrodzi się rynek nieruchomości.
Tym bardziej, że jeśli chodzi o banki to sytuacja jest paradoksalna. Z tego, co mi wiadomo, banki zaprzestały w tej chwili kredytowanie deweloperów, którzy chcą rozpocząć nowe inwestycje. Natomiast z doświadczeń mojej firmy wynika, że jeżeli chodzi o kredytowanie zakupu mieszkania to sytuacja wcale nie jest taka zła, jak powszechnie się sadzi. Te banki, których właścicielami są banki zachodnie rzeczywiście mają problem z dostępem do kapitału. Jednak polskie banki PKO BP czy BGŻ bez żadnego problemu kredytują zakup nieruchomości. Oczywiście troszkę lepiej sprawdzają zdolność kredytową, ale jeśli ktoś ją ma, to z moich doświadczeń wynika, że uzyskuje kredyt złotówkowy. Gorsza sytuacja jest z kredytami walutowymi. Część banków w ogóle wycofała się z kredytów we frankach czy euro, a niektóre choć mają je w ofercie to i tak ich uzyskanie jest bardzo trudne i długotrwałe. W tym czasie może minąć czas umowy przedwstępnej i może przepaść nam zadatek.

Jak więc określić dzisiejszą sytuację na rynku nieruchomości?
– Myślę, że nastał czas klienta.

Drukuj