Nie ma co narzekać

Rozmowa z Ziemowitem Stempinem, prezesem zarządu firmy Homest Swiss, która zajmuje się doradztwem finansowym.

Jak określiłby Pan stan, w jakim znajduje się poznański rynek nieruchomości?
– Jako stabilny. Ceny mieszkań ustabilizowały się i to na poziomie z końca ubiegłego roku. Na początku roku wszyscy spodziewali się korekty cen. Ona nastąpiła, ale w niewielkim stopniu, o jakieś 5-10 proc. Odbywa się to w ten sposób, że bardzo często deweloperzy oferując cenę mieszkania np. 7 tys. zł za m kw. dodają coś gratis – miejsce postojowe, czy wyposażenie kuchni. To daje faktycznie niewielką obniżkę ceny o kilka procent. W ubiegłym roku, gdy mieliśmy boom inwestycyjny nikt o takich promocjach nie myślał.
W tej chwili ceny w Poznaniu stanęły na poziomie 6-7 tys. zł za m kw, a pod Poznaniem ok. 4 tys. Czy możemy przyjąć takie stawki?
– Tak, możemy przyjąć takie ceny. To wszystko zależy od lokalizacji i standardu mieszkania. Takie popularne mieszkanie w standardzie deweloperskim, w takich dzielnicach jak Piątkowo, Naramowice czy Grunwald kosztuje 6-7 tys. za m kw. Natomiast w okolicach Poznania np. w Rokietnicy czy Dąbrówce, mamy ceny w granicach 4 – 4,5 tys. zł. za m kw. Te ceny nie mogą spaść dużo niżej, ponieważ kształtują je pewne obiektywne warunki, przede wszystkim ceny gruntów i koszty pracy.
Jeśli chodzi o apartamenty w cenie 10, 15 czy nawet 20 tys. zł za m kw., to jakie warunki musi spełnić ta nieruchomość, by znaleźć nabywcę? Mówi się także, że takie drogie mieszkania nie znajdą nabywcy w Poznaniu.
– W pewnym momencie w Poznaniu pojawiło się takie przekonanie, że bardzo brakuje apartamentów w centrum. Teraz trochę ich powstało.
Rynek apartamentów rządzi się jednak swoimi prawami. Generalnie rynek nieruchomości podzielony jest na dwie części: rynek popularny, czyli dla tych, którzy zarabiają w okolicy średniej krajowej i rynek mieszkań drogich, dla osób dobrze zarabiających. Te drugie mieszkania sprzedają się dłużej, czyli inwestor, który zdecydował się na budowę takich mieszkań musi liczyć się, z tym, że nie sprzeda ich w ciągu 4 czy 5 miesięcy. Musi poczekać na klienta.
W tej chwili z naszych danych wynika, że tempo sprzedaży apartamentów w Poznaniu nie jest zbyt imponujące.
W przypadku takich drogich mieszkań musimy wziąć pod uwagę fakt, że interesują się nimi również inwestorzy. Ale wydaje mi się, że ta podaż apartamentów w Poznaniu jest na tyle mała, że prędzej czy później znajdą one swoich nabywców. Przykładem może być słynny „Falowiec” nad Wartą wybudowany przez Echo Inwestment. Ceny mieszkań w tym budynku trzymają się mocno, a mimo wcześniejszych kłopotów apartamenty znajdują w końcu nabywców.
Co w przypadku apartamentów jest najważniejsze, by klienci je kupowali?
– Najistotniejsza jest lokalizacja i standard wykończenia.
Co kryje się pod pojęciem „standard wykończenia”?
– W przypadku Poznania mówiąc standard wykończenia myślę o halach parkingowych, tarasach, przeszklonych ścianach z ciekawym widokiem, materiałach do wykończenia części wspólnych, windach, portierni, basenie, sali fitness.
Jeśli chodzi o wykończenie mieszkania, to ponad połowa klientów chce wykańczać mieszkanie we własnym zakresie. Druga połowa będzie chciała dostać mieszkanie „pod klucz”.
A co z rynkiem wtórnym?
– Rynek wtórny także dzieli się na dwie części. Jedna to „wielka płyta”, czyli mieszkania budowane po wojnie do lat 90-tych, a druga to zabytkowe kamienice w centrum miasta. Ja bym nie liczył na wzrost cen w blokach z wielkiej płyty. Chyba, że jest to jakaś super lokalizacja. To jest oferta dla tych, którzy nie mają zbyt dużych dochodów.
Natomiast kamienice w centrum będą drożeć. To jest świetna oferta dla tych, którzy nie chcą wyprowadzać się za miasto, ale chcą mieć przestronne mieszkanie. Pojawiają się już inwestorzy, którzy rewitalizują kamienice. Takie mieszkania są bardzo przestronne i świetnie położone. Na całym świecie apartamenty w starych kamienicach są bardzo drogie. Taka przyszłość czeka także poznańskie kamienice. Trzeba tylko zapewnić nowe lokum starym lokatorom.
Co Pan poradziłby tym, którzy chcą kupić mieszkanie, a co deweloperom?
– Deweloperzy trochę się boją tego, co stało się w USA, Hiszpanii czy Irlandii. Tam rynek nieruchomości przeżywa kryzys. W Polsce mamy jednak wzrost wynagrodzeń i spadek bezrobocia, więc coraz więcej osób będzie miało zdolność kredytową i będzie decydowało się na zakup mieszkania. Popyt nadal jest duży.
Myślę, że rynek w najbliższym czasie będzie zrównoważony jednak z przewagą na kupującego. Górą będą klienci. Będą mogli iść do dewelopera, trochę powybierać, obejrzeć mieszkanie, negocjować cenę.
Uważam też, że znaczących obniżek cen już nie będzie. Przede wszystkim, tak jak wspomniałem, ze względu na koszty gruntów i ceny pracy. Raczej ceny utrzymają się na tym poziomie, na którym są obecnie.
Czy w obecnej sytuacji możemy oczekiwać, że banki przygotują nowe propozycje dla klientów. Np. kredyt z wydłużonym okresem spłaty?
– Są dwie przyczyny tego, że rynek przyhamował. Po pierwsze część klientów czeka na obniżenie ceny, a część nie ma zdolności kredytowej. Wydłużanie okresu kredytowania ma swoją granicę. Jak porównamy wysokość raty w kredycie 40 i 45-letnim to różnica jest stosunkowo niewielka. A banki przyznając kredyt biorą pod uwagę wysokość raty w stosunku do naszych dochodów. Poza tym takie wydłużanie raty jest skuteczne tylko w przypadku osób młodych. W przypadku, gdy kredytobiorca umiera spłata kredytu następuje z ubezpieczenia na życie. Banki przejmują nieruchomość w ostateczności.
Niedawno władze Poznania wystawiły na sprzedaż 4 działki w ciekawej lokalizacji, między lotniskiem, a stadionem piłkarskim. Tereny te nie znalazły jednak nabywców. O czym to świadczy?
– Trzeba zawsze pamiętać, że takie tereny są zwykle „szyte na miarę”. Każda działka musi znaleźć swój projekt. Oczywiście, że brakuje hotelu w okolicy lotniska, ale widocznie inwestorzy skalkulowali, że na razie nie warto go stawiać.
Z tego, co wiem to również ceny tych działek były dość wysokie, co nie jest takie złe, bo czasem warto poczekać na odpowiedniego inwestora. Uważam, że nie ma, co bić na alarm, miasto może ogłosić przetarg jeszcze drugi i trzeci raz, może także obniżyć cenę.
Jak Pan ocenia rozwój Poznania? Czy jest on dynamiczny? Czy przyznanie nam prawa organizacji Euro jest wystarczającym bodźcem do rozwoju?
– Wrocław rozwija się znacznie dynamiczniej, Warszawa z racji tego, że jest stolicą również.
Ja nie widzę, żeby coś spektakularnego działo się w Poznaniu w związku z Euro. Rządzi tym jednak rynek. Jeśli dla inwestorów Euro nie jest wystarczającym bodźcem, to nie będą w Poznaniu inwestować. Choć potrzeby są spore np. jeśli chodzi o bazę hotelową. Poznań mimo to jest w grupie miast najbardziej dynamicznych. Wyprzeda nas, co prawda Warszawa, Wrocław i Karków, ale np. od Trójmiasta jesteśmy lepsi. Mimo ciekawszego położenia tej aglomeracji baza hotelowa w Trójmieście jest gorsza.
Jednak nie ma co narzekać, tylko wzorować się na lepszych i robić swoje.

Drukuj