Prostujemy ścieżki inwestorów

Rozmowa z Olgą Bystrzycką – radcą prawnym i Zofią Łukaszewską – specjalistką planowania przestrzennego z firmy URBANO, zajmującej się obsługą inwestycji.

Czym konkretnie zajmują się takie firmy jak URBANO?

Z.Ł. – Planowaniem, projektowaniem i uzgadnianiem procesu inwestycyjnego.
O.B. – Obsługujemy inwestorów na różnych etapach procesu inwestycyjnego, w zależności od potrzeb klienta, począwszy od pozyskania nieruchomości według jego potrzeb, a skończywszy na uzyskaniu pozwolenia na budowę i komercjalizowaniu obiektu. Doradzamy w procesie inwestycyjnym, jak również wykonujemy audyt nieruchomości. Specjalizujemy się przede wszystkim w prowadzeniu postępowania administracyjnego, w tym w uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz decyzji o pozwoleniu na budowę.

Ale przecież inwestor te wszystkie dokumenty, formalności może załatwić sam. Na czym polega korzyść dla niego, jeśli zleci to – i zapłaci – firmie pośredniczącej?

O.B. – Przewaga firmy polega na kompleksowości obsługi. Jeżeli w trakcie prowadzonego postępowania potrzebne jest uzyskiwanie decyzji administracyjnych, czy też istnieje konieczność komercjalizowania, to jesteśmy w stanie zapewnić inwestorowi obsługę w każdym zakresie. Nie tylko wycinkowo, na przykład przy uzyskaniu pozwolenia na budowę, ale także przy uzyskiwaniu wszelkiego rodzaju zgód, które to zwyczajowo dostarczane są przez inwestora. My natomiast wspomagamy bądź też reprezentujemy inwestora podczas rozmów z przedstawicielami gmin, zarządcami dróg, aby pomóc inwestorowi w wykazaniu się posiadaniem gruntu na cele budowlane.
Z.Ł. – Często uzyskanie takich podstawowych dokumentów, które wydawałoby się z punktu widzenia inwestora są proste – jak chociażby decyzja o warunkach zabudowy – nie jest łatwe. I inwestor, któremu wydawało się, że bez trudu załatwi to sam, przychodzi do nas. Okazuje się, że ten pierwszy etap przygotowania inwestycji jak uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, w świetle obowiązujących przepisów, obwarowań, specyfiki inwestycji, nie jest taki łatwy, jak wydawało się na początku. Stąd potrzeba istnienia takich firm i świadczenia usług specjalistycznych.
Prowadzone przez nas inwestycje to są głównie obiekty handlowe, czy handlowo-usługowe, a te są różnie postrzegane przez władze danej gminy. Nie zawsze są to inwestycje najbardziej chciane i pierwszy krok wobec tego bywa już skomplikowany.

W takim razie specjaliści łatwiej mogą sobie poradzić z procedurą urzędową, administracyjną, niż osoba, która nie posiada wiedzy fachowej?

O.B. – My przede wszystkim znamy procedury i przepisy związane z ich prowadzeniem. W przypadkach – jak już powiedziałyśmy – niezbyt chcianych inwestycji jest też kwestia spojrzenia na zagospodarowanie danego terenu, sporządzenia wizualizacji, które też zapewniamy i pokazania jak inwestycja może funkcjonować w danej przestrzeni. Takie przedstawienie inwestycji i doradzenie klientowi jak powinna ona wyglądać może być później zupełnie inaczej postrzegane przez urzędników podejmujących decyzje.
Często już na początku ważne jest przemyślenie jak przedstawić całą inwestycję, jakie rozwiązania są dla niej istotne. Jeżeli od początku źle będzie przedstawione zagospodarowanie terenu, wtedy inwestor niepotrzebnie traci czas, bo często już nie można obronić danego rozwiązania i postępowanie trzeba rozpoczynać od nowa.

Czyli wiedza fachowa w załatwianiu tego typu procedur jest bardzo pomocna?

Z.Ł. – Jak najbardziej.

Z jakimi problemami spotykacie się państwo najczęściej w swej pracy w kontaktach z administracją samorządową?

O.B. – Często mamy do czynienie z niepełną znajomością prawa przez urzędników lub zastosowaniem nieodpowiednich przepisów do danego stanu faktycznego.
Z.Ł. – Z bardziej przyziemnych problemów związanych z administracją to przeciąganie spraw, niedotrzymywanie terminów. W takich przypadkach staramy się nie wykorzystywać takich instrumentów prawnych jak skargi, bo zdajemy sobie sprawę, że rodzi to niepotrzebne konflikty i tworzy nieprzyjemną atmosferę. Unikamy tego w naszej pracy, ale zauważamy, że jedynie słowne uzgadnianie powoduje przeciąganie procedur.
O.B. – Jeśli inwestor samodzielnie prowadzi postępowanie i gdy trafi na niekompetentnego urzędnika, sam sobie nie poradzi nie znając uwarunkowań prawnych, ani tego, co można w danej sytuacji przedstawić. Wtedy może to skutkować negatywnymi decyzjami dla inwestora, które czasem trudno ,,odkręcić”. A w sprawach administracyjnych służy odwołanie do Samorządowego Kolegium Odwoławczego jako instancji wyższego rzędu i trzeba się w tym orientować.

Zatem w usługach takich firm jak państwa niezbędna jest zarówno wiedza urbanistyczna jak i prawnicza.

O.B. – W naszym zespole planowania ma miejsce ścisła współpraca prawników, urbanistów i architektów. Te dziedziny są bardzo istotne w procesie inwestowania. Często na etapie planowania przestrzennego można nie spostrzec tego, co się może zdarzyć na etapie projektowania, czyli bardziej szczegółowego ujęcia inwestycji. Współpraca wszystkich podmiotów obsługujących na tym etapie jest bardzo istotna i cenna z punktu widzenia realizacji całej inwestycji. I pozwala znacznie szybciej przejść całą procedurę, niż gdyby inwestor wszystko załatwiał sam.
Nieraz postępowanie jest powierzane architektom, którzy ze swego szczebla bardzo szczegółowego w wielu przypadkach nie dysponują wystarczającą wiedzą prawną i urbanistyczną, w efekcie nie uzyskują wszystkich decyzji, co staje się przeszkodą w etapie końcowym przygotowań. Jednostki projektowe oczekują na przykład, że inwestor przedstawi wszelkie dokumenty. A często inwestor nie wie co ma załatwić i w jaki sposób, i trzeba go w tym wspomóc. Chodzi tu o podpisywanie umów z zarządcami dróg, w sprawie służebności gruntowych, czego architekci często nie rozpatrują, bo oczekują, że inwestor sam te wszystkie dokumenty dostarczy. My tę drogę w ich imieniu przecieramy.

Drukuj