Popyt jest ograniczony

Rozmowa z Aleksandrem Błaszczykiem, właścicielem biura obrotu nieruchomościami

Zacznijmy od podsumowania minionego roku na poznańskim rynku nieruchomości. Jakie symptomy można było obserwować?
– Oceniając cały 2009 rok trzeba powiedzieć, że był to okres bardzo głębokiego kryzysu, w którym znalazł się rynek nie ruchomości, po wysokich obrotach głównie 2007, ale i 2008 roku. Załamanie, jakie nastąpiło w 2009 roku było potężne i dotyczyło właściwie wszystkich segmentów rynku nieruchomości. Na ogół większość ludzi interesuje się sytuacją na rynku mieszkaniowym, ona jest przez media naświetlana najbardziej wszechstronnie, natomiast ten głęboki kryzys dotknął wszystkich segmentów. Obroty terenami zarówno pod budownictwo mieszkaniowe jak i działalność gospodarczą drastycznie spadły. Wynajem powierzchni magazynowych prawie nie wykazywał ruchu. Z wynajmem biur też było kiepsko.

Jeśli odniesiemy się do najbardziej popularnego sektora mieszkaniowego, to jesień przyniosła jednak dostrzegalną odwilż i ożywienie. Czy może ono świadczyć o ustępowaniu kryzysu?
– Rzeczywiście jesienią ubiegłego roku zaobserwowaliśmy pewne ożywienie na rynku mieszkań. Zjawisko było wyraźnie widoczne. Gdzieś od września-października pojawili się ponownie klienci po dłuższej nieobecności w znaczącej liczbie i zaczęły być sprzedawane mieszkania u deweloperów, te które leżały przez wiele miesięcy i nikt się nimi nie interesował. Oczywiście w czasie poprzednich kwartałów deweloperzy wykonali znaczący skok w dół jeśli chodzi o ceny. To był proces, który następował z miesiąca na miesiąc, wobec tego w tym czwartym kwartale klienci mieli możliwość sięgnąć po ofertę znacznie atrakcyjniejszą cenowo i prawidłowo na to zareagowali.
Ruchy na rynku wtórnym też były widoczne. Można więc powiedzieć, że to ożywienie na rynku mieszkaniowym dotyczyło zarówno rynku pierwotnego jak i wtórnego. Natomiast trzeba sobie jasno powiedzieć, że intensywności transakcji z czwartego kwartału minionego roku daleko do nawet przeciętnych obrotów w minionych latach, zwłaszcza w roku 2006, 2007, czy 2008. To ożywienie oczywiście jest, ale jeśli jako punkt wyjścia weźmiemy trzy poprzednie kwartały 2009 roku, w których niewiele się działo. To niewątpliwie miało związek z sukcesywnym spadkiem cen.

Czy zwiększenie liczby transakcji w końcówce minionego roku może oznaczać, że ceny osiągnęły poziom akceptowalny przez potencjalnych klientów, czy też oczekują oni dalszych spadków cenowych?
– Trudno na to pytanie jednoznacznie odpowiedzieć. Poziom cenowy, z którym mamy do czynienia obecnie, to jest poziom sprzed boomu. Ceny mieszkań, a także działek cofnęły się do poziomu sprzed boomu cenowego, który miał miejsce w 2006-2007 roku. Można powiedzieć więc, że wróciliśmy do punktu wyjścia, jeśli chodzi o tereny i gotowe mieszkania.
Czy to jest poziom akceptowalny? Dla pewnej liczby nabywców – tak. Zwróćmy uwagę na to, że większa część transakcji, która miała miejsce w ubiegłym roku, dotyczyła po pierwsze szczególnego segmentu rynku mieszkaniowego. Większość sprzedawanych lokali to były lokale mniejsze i średnie w cenie do 300 tysięcy złotych. Po drugie – większość klientów, którzy nabyli mieszkania, to były osoby, które albo dysponowały całą kwotą, albo znaczna częścią tej kwoty, jako udziałem własnym i wspomagały się kredytem tylko uzupełniająco. Udział własny nabywców był wysoki, bo przecież pamiętamy, że w okresie boomu udział własny klientów był na poziomie najczęściej 10 procent, rzadko 20, a bardzo często zerowym.

Czego w takim razie Pana zdaniem można się spodziewać po bieżącym roku?
– Jeśli pozostaniemy przy opisie rynku mieszkaniowego, to można przyjąć takie założenie, że w 2010 roku popyt będzie kształtowany przez osoby, które kupują mieszkania na potrzeby własne. Jak wiemy w minionych latach – w okresie boomu – ilość transakcji zawieranych na rynku mieszkaniowym z przeznaczeniem inwestycyjnym była chyba większa niż ilość transakcji zawieranych na potrzeby własne. Nie spodziewam się, aby w 2010 roku nastąpiła zmiana sytuacji i mieszkania zaczęły być nabywane przez osoby z zamiarem inwestowania choćby po to, aby je wynajmować, czy później odsprzedać z zyskiem. Może w następnym – ale w tym raczej nie.
Wobec tego w 2010 roku będziemy mieli do czynienia z popytem, który jest kształtowany przez osoby zainteresowane bezpośrednio kupnem mieszkania dla siebie. A jest ich ograniczona ilość. Można powiedzieć, że tych, którzy potrzebują mieszkań jest znaczna ilość, ale przy obecnych ograniczeniach kredytowych liczba osób, które stać będzie na to, aby wyasygnować znaczący udział własny, jakiego banki oczekują dziś na poziomie 30 procent i jeszcze, aby te osoby posiadały zdolność kredytową liczoną według zasad obowiązujących obecnie w bankach, to nie będzie ich zbyt dużo.
Mam nadzieję, że popyt będzie stopniowo wzrastał, adekwatnie do poczynań banków i rozluźnienia warunków udzielania kredytów. Jeśli banki warunki, które dziś obowiązują zaczną stopniowo luzować, będą bardziej elastyczne, to większa ilość osób będzie miała szanse, żeby kredyt uzyskać i wówczas wzrośnie też liczba osób kupujących mieszkania zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym.

Przejdźmy do innych segmentów rynku nieruchomości. Powiedział Pan, że również segment biurowy w minionym roku nie był zbyt aktywny. Tymczasem obserwujemy prawdziwy wysyp inwestycji biurowych w Poznaniu i okolicy – już rozpoczynanych czy też projektowanych. Czy w takim razie znajdą się chętni na te powierzchnie?
– Mam nadzieję, choć na razie nie widzę na rynku takich jednoznacznych sygnałów wskazujących na znaczący wzrost popytu na powierzchnie biurowe. Zawsze będzie tak, że po wybudowaniu nowych obiektów znajdą się firmy, które będą chciały poprawić swe warunki funkcjonowania i przejść do nowego budynku biurowego, lepiej zlokalizowanego i bardziej odpowiadającego aktualnym wymaganiom. Te nowe budynki biurowe znajdą więc swoich nabywców. Czy będą pełne, to trudno powiedzieć.
Jeśli natomiast mówimy o całym rynku biurowym w mieście, to nie spodziewam się, aby znacząco wzrósł stopień zajęcia powierzchni, bo będzie to odbywało się kosztem budynków już istniejących i funkcjonujących, które dziś są pełne, a jutro będą częściowo puste. Nie widać wyraźniej tendencji ożywienia na rynku powierzchni biurowych, chęci do wynajmowania nowych pomieszczeń. Nie przybywa firm, które potrzebowałyby znaczących powierzchni. Jest sporo powierzchni wolnej i myślę, że po wybudowaniu tych, które są w realizacji, niewiele się zmieni. Nastąpi przesunięcie niektórych klientów ze starszych biurowców do nowych, ale nie nastąpi znaczący wzrost popytu.

Na biurowce przerabiane są również stare kamienice pełniące dotychczas funkcje mieszkalne. Nowi właściciele pozbywają się lokatorów i urządzają biura. Czy jest to właściwy kierunek działania?
– Wszyscy staramy się żyć bardziej komfortowo i wygodnie. Tymczasem projekty biurowe w starych kamienicach mają podstawową wadę – brak powierzchni garażowej w podziemiu i niedobór miejsc postojowych w pobliżu budynku. Kamienice są na ogół w ciasnej, zwartej zabudowie. Już przed przebudową na biura trudno było zaparkować w pobliżu, a po przekształceniu miejsc postojowych nie przybędzie, zaś potrzeby znacząco wzrosną. W związku z tym klienci, którzy zastanawiają się, czy skorzystać z takiej oferty, mają podstawową i słuszna obawę jaka będzie możliwość parkowania samochodów pracowników w najbliższym otoczeniu. Także klienci, którzy przyjadą do firmy też chcą wygodnie i blisko dojechać.
Tymczasem nie znam w Poznaniu dobrych przykładów, aby w odremontowanych kamienicach tworzono w podziemiach parkingi, które by umożliwiały bezpieczne i wygodne parkowanie użytkownikom kamienicy na terenie posesji.

A patrząc z punktu widzenia uszczuplania powierzchni mieszkalnej na rzecz biurowej. Czy jest to typowe dla gospodarki rynkowej zjawisko, czy też należy postrzegać je negatywnie?
– Odpowiedzi będą różne w zależności od tego, z jakiego punktu widzenia spojrzymy. Jeśli pozostawić swojemu losowi istniejący stan kamienicy przed zainwestowaniem, to jaką mieliśmy sytuację? Kamienica była bardzo często zdewastowana, lokatorzy mieszkający w niej nie dbali o nią, administrator z powodu niskich przychodów nie miał pieniędzy i ochoty inwestować w nią. Wobec tego substancja w centrum miasta podupadała, wszyscy patrzyliśmy na coraz brzydsze kamienice, w coraz gorszym stanie. Z czego się tu cieszyć.
A teraz pojawia się inwestor który mówi, że zmieni funkcję z mieszkalnej na biurową, inwestuje parę milionów złotych, z odrapanej kamienicy wyrasta nam przepiękny budynek, odrestaurowany, przywraca mu się dawny blask i świetność. Tyle tylko, że dawni mieszkańcy muszą przenieść się w inne miejsca. Ale mieszkań generalnie w mieście nie brakuje. Brakuje może mieszkań bardzo tanich, albo takich, za które można niewiele zapłacić. W starych kamienicach mieszkają bardzo często ludzie, którzy za mieszkania nie płacą. Dla nich oferty brakuje. Ale dla ludzi, którzy są gotowi za mieszkanie płacić, mieszkań w mieście nie brakuje. Oczywiście powstaje pytanie czy są one za drogie, czy stać ich na nie?
Natomiast sam proces inwestowania w stare kamienice opiera się najczęściej na takiej zasadzie, że wiąże się to ze zmianą funkcji z mieszkalnej na biurową. A to jak powiedziałem rodzi konsekwencje, że w miejsce mieszkańców pojawiają się firmy, a wraz z nimi samochody, większy ruch, co nie jest korzystne dla bezpośredniego otoczenia.
Optymalna byłaby sytuacja, gdyby te stare kamienice remontować i wynajmować je na mieszkania o wyższym standardzie. Rzecz jednak w tym, że nie ma specjalnie aż tak wielu chętnych, ażeby właścicielowi, który zdecydował się na inwestycję rewitalizacji starej kamienicy zapewnić dochód o zbliżonym poziomie jak ten, jakiego spodziewa się otrzymać z wynajmu powierzchni biurowych. Jest jednak istotna różnica w akceptowalnych na rynku stawkach najmu na cele mieszkalne i cele biurowe. Czyli nie ma takiej opłacalności z modernizacji kamienicy na cele mieszkalne. Jeśli pojawi się tendencja do mieszkania w centrum miasta w odremontowanych kamienicach z dużymi mieszkaniami w przyzwoitym standardzie, to będzie większa opłacalność tego typu inwestycji. I inwestorzy zamiast zmieniać kamienicę w budynki biurowe będą utrzymywali dotychczasową funkcję.

W niedalekiej przeszłości pojawiły się w Poznaniu propozycje bardzo spektakularnych inwestycji, takich jak Korona Tower, która ma być zaprojektowana przez światowej sławy architekta Daniela Libeskinda, czy też hiszpański projekt olbrzymiego kompleksu wielofunkcyjnego na Żegrzu. Czy w stolicy Wielkopolski jest rynek dla tego typu nieruchomości?
– Są to dwa różne przykłady i w mojej ocenie perspektywa sukcesu dla każdego z nich jest odmienna. Jeśli chodzi o Koronę, to jest ona przewidziana w bardzo dobrej lokalizacji (u zbiegu Al. Niepodległości i ul. Powstańców Wielkopolskich – przyp. BKK) i myślę, że jeśli stawki najmu w tym budynku będą na poziomie akceptowalnym przez poznański rynek, to z całą pewnością będą chętni, którzy w takim budynku, w tym miejscu będą chcieli mieć swoje biura. Budynek będzie wysoki, ale powierzchnią nie aż tak ogromny, aby go nie zapełnić. Miejsce jest wyjątkowe, więc oceniam, że tutaj perspektywy dla tego typu przedsięwzięcia są dobre.
Co do pomysłu budowania olbrzymiego budynku na Żegrzu z programem biur, drogich apartamentów i hoteli to tutaj od samego początku uważałem, że jest to pomysł zupełnie nierealistyczny jak na warunki Poznania. I jeśli inwestorzy zdecydują się na wybudowanie tego obiektu, to perspektywa jego komercjalizacji i jakichś przyzwoitych zysków z niego jest bardzo odległa.

Drukuj